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【4】居住用不動産、賃貸不動産の管理

不動産の管理とは、具体的にどのようにするのでしょうか?
 後見人が被後見人の所有する不動産、あるいは被後見人の賃借している不動産を管理する方法としては、特に処分をする場合を除くと、基本的には保存行為のみということになります。具体的には、次のようなものが考えられます。
(1)費用の支払に関するもの
 固定資産税の支払、借地・借家の場合の賃料の支払、管理費・共益費の支払等
(2)賃貸物件の管理
 賃料の回収、賃貸物件の修繕等及びこれらの行為に関する請負、委任、委託契約の締結等
(3)その他不動産の管理
 不動産の現状維持、保全等に関するもの土地の境界確認、斜面や崖地の崩壊防止等の保全行為、雑木雑草の処分等の環境整備、建物の修繕・管理・警備などの行為に関する請負、委任、委託契約の締結等)

被後見人の不動産の改築等(バリアフリー化、風呂場洗面所)の費用を、被後見人の財産より支出したいと考えていますが、可能でしょうか?
 バリアフリー化、風呂場洗面所などの改築については、被後見人の転倒を防止することができ、また被後見人が在宅で快適な生活をすることができるので、一般的に被後見人にとって『必要性』は認められます。ただし、被後見人の心身の状況は様々であるから、後見人は被後見人の心身の状況に応じて、その改築が被後見人にとって必要かどうかを個別に検討すべきです。
 この検討の結果、必要性が認められた場合、被後見人の財産状況から見て改築費用を支出することが社会通念に照らして適切かどうかという『相当性』を検討します。相当性の検討に当たっては、被後見人の財産状況と改築内容、改築費用とのバランスを考慮しなければなりません。
被後見人の不動産の改築等(被後見人の孫の部屋の増築)の費用を、被後見人の財産より支出したいと考えていますが、可能でしょうか?
 被後見人の孫の部屋の増築は被後見人にとって必要とは認められないので、計画を見直すか、同一機会に工事をするのであれば、その部分についての費用負担の分担を適正に行うことが必要です。
工事計画の必要性と相当性を検討する場合の注意点はありますか?
 工事計画の必要性と相当性を検討するに当たっては、以下の点に注意しましょう。
 (1)工事の内容(2)工事を行う必要性(3)工事費用の見込額(4)これを支出することにより将来の被後見人の療養看護の費用に支障を来たすことがないか(5)工事を行い費用を支出することについて被後見人の近しい親族(推定相続人等)が賛成しているか否かがポイントになります。
 工事の内容については、被後見人の身上監護のための工事だけが許されるのであって、工事が専らその建物に住んでいる被後見人以外の家族のためであるときは、そのような工事の費用を被後見人の財産から支出することはできません。
 工事を行う必要性については、被後見人が施設に入所している場合には、被後見人が被後見人の居住用の建物に戻る日数など利用頻度と費用とを比較して必要性の有無を判断することになります。
 工事費用の見込額については、工事のための費用を被後見人の財産から支出をした場合には、必ず契約書や領収書引き下ろした預貯金の通帳のコピーなどを残しておきましょう。
 また、近しい親族と療養看護についての考え方が異なる場合には、後日後見人がそのような親族から非難をされるなどトラブルになる場合もあるので工事の必要性と相当性を十分に検討しましょう。
被後見人が賃貸物件を有している場合には、後見人は、確定申告をしなければならないのでしょうか?
 被後見人が賃貸物件を有していることなどにより確定申告をしなければならない場合には、後見人が財産管理として被後見人の確定申告を行わなければなりません。

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