★相続登記・登録免許税シミュレーター

１．相続登記・登録免許税シミュレーター

※登録免許税の計算方法の詳細については「【パターン別】相続登記と登録免許税の計算方法（免税ケースと免税にする方法）」へ

 
 
 
 
  
 
 
 司法書士なかしま事務所
  
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 太白 
 
 
 
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司法書士さんに頼ったことがありませんでしたが、とても丁寧で迅速に対応していただいて、非常に助かりました。ありがとうございました！
  
 
  
 
 
 
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 n.n 
 
 
 
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とても親身になってくださり、また些細なこともすぐに答えてくれて不安な中で、とても安心できました。悩んでいる間に状況的に悪化してしまったので、もっと早く相談すればよかったと思います。信頼できる先生です。悩んでる方は早くご相談してみてください！
  
 
  
 
 
 
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 KG 
 
 
 
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迅速丁寧な対応で相談して良かったです。
  
 
  
 
 
 
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 ゆみけ 
 
 
 
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・ずっと、どうしたらいいな、わからず、誰にも相談できずに、悩んでました。こちらの口コミを見て、思いきって、連絡したところ、すぐに、相談に乗っていただき、安心しました。対応も早く、その後は、LINEと電話のやり取りだけでした。 もっと早く相談すればよかったです。お世話になりました！ありがとうございます。
  
 
  
 
 
 
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 kumi 
 
 
 
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数年前に債務整理の手続きをして頂きました。 対応もとても良くて、不安だらけでしたが、安心する事ができました。 もうすぐで完済にもなりますが、この数年、不安なく過ごす事ができました。 途中、支払いの件でご連絡頂いた時の対応もとてもよく、本当に救われました。 お勧め出来る事務所、先生です。
  
 
  
 
 
 
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 as 
 
 
 
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不安な気持ちで相談しましたが、迅速かつとても丁寧に対応していただき、安心してお任せできました。 本当に相談して良かったです。 お忙しい中、ありがとうございました。
  
 
  
 
 
 
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 y 
 
 
 
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債務整理で依頼しましたがとても優しく素早く対応してくださいました。 お忙しい中ありがとうございました。 借金などで悩んでいる方におすすめしたい事務所です。
  
 
  
 
 
 
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 S K 
 
 
 
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依頼料を分割にして頂き、和解までかなり早くして頂きました。
  
 
  
 
 
 
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 渡邉充彦 
 
 
 
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対応が早くて、ちゃんと相談に返信があり信頼出来ました
  
 
  
 
 
 
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 ジャック 
 
 
 
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退職してからずっと相談をしようか悩んでいました。もっと早く相談すればよかったです。
  
 
  
 
 
 
   
 
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1-1. ご利用にあたっての免責事項と注意点

《質問》スマホで計算した結果の金額は、100%正確ですか？

《回答》本シミュレーターの計算結果は「目安」となります。複数の管轄をまたぐ場合や、特殊な端数処理が発生する場合、実際の税額と数百円程度のズレが生じる可能性があります。

■ 詳細な解説

当サイトのシミュレーターは、最新の法令や実務ルールに基づいて精緻な計算を行いますが、最終的な登録免許税額の決定や免税措置の適用可否は、管轄の法務局が判断します。シミュレーターで算出した金額はあくまで参考としてご利用いただき、実際の登記申請時には、司法書士や法務局にご確認ください。

【シミュレーターの判定に関する注意事項】

【ご利用の流れ】

1. 評価額や持分をシミュレーターに入力し、概算の税額を把握する
2. 免税措置が適用されているか、判定結果の列を確認する
3. 実際の申請前に、司法書士または法務局に最終的な金額を相談・確認する

1-2. 本シミュレーターの対応範囲（令和最新版の免税措置対応）

《質問》令和最新の「100万円以下の土地の免税」などにも対応していますか？

《回答》はい、完全に対応しています。シミュレーター内で、租税特別措置法に基づく第1項（数次相続）と第2項（100万円以下）の免税を自動判定し、減税後の金額を算出します。

■ 詳細な解説

令和の税制改正により、相続登記の登録免許税には大幅な免税措置が設けられました。本シミュレーターは、現在（令和7年3月31日まで）有効な以下の免税措置のロジックを組み込んでおり、複雑な手計算なしで最新の税額を算出できます。

【本シミュレーターが対応している特例・免税措置】

【免税判定の確認フロー】

1. 土地の評価額を入力する（100万円以下ならこの時点で自動的に非課税判定）
2. 対象額が100万円を超えており、かつ数次相続の場合は「設定する▼」ボタンを押す
3. 亡くなった方の持分（例：1/2など）を入力する
4. 「判定結果」欄に免税された額と、課税対象額が表示されるのを確認する

1-3. 別のパターンの詳細な計算式・理論を知りたい方へ

《質問》なぜこのページでは、詳しい計算式や法律の条文が書かれていないのですか？

《回答》当ページは「今すぐ自分のケースの金額を知りたい」という方向けに、ツールの使いやすさを最優先にしているためです。詳しい理論や計算式は専用の解説ページをご用意しています。

【パターン別】相続登記と登録免許税の計算方法（免税ケースと免税にする方法）

●登録免許税の計算と免税規定（①土地評価額が100万円以下②土地を故人名義にする場合）●マイナーな地目の取り扱い（公衆用道路（私道）・用悪水路・ため池・保安林・未登記…

司法書士なかしま事務所│名古屋市千種区

■ 詳細な解説

登録免許税の計算は、不動産の種類や相続のパターンによって非常に複雑になります。当ページではツールの操作性に特化しているため、もし「なぜこの金額になるのか？」「免税を適用するための戸籍の集め方は？」といった理論や手続きの詳細を知りたい場合は、当事務所の解説専用ページをご覧ください。

【ページごとの活用方法】

【さらに詳しく知るための流れ】

1. まずは本ページのシミュレーターで概算の税額を出す
2. 「なぜ免税になったのか？」など疑問が出たら、解説ページ（内部リンク）を読む
3. 自分では判断が難しいと感じたら、当事務所の無料相談へお問い合わせいただく

2. 本シミュレーターの基本的な使い方と入力手順

2-1. お手元にご用意いただくもの（固定資産税の課税明細書・評価証明書）

《質問》計算を始める前に、何を用意すればいいですか？

《回答》毎年春に市区町村から郵送される「固定資産税の課税明細書」か、役所の窓口で取得できる最新年度の「固定資産評価証明書」をお手元にご用意ください。

■ 詳細な解説

登録免許税の計算基準となるのは、不動産の実際の売買価格ではなく、役所が定めた「固定資産税評価額」です。そのため、評価額が記載されている公的な書類を見ながら入力していただく必要があります。

【ご用意いただく書類の違い】

【書類を準備する流れ】

1. 自宅に届いている「固定資産税の納税通知書」を探す
2. 通知書に同封されている「課税明細書」のページを開く
3. 見当たらない場合や、私道などの記載がない場合は、役所で「評価証明書」または「名寄帳」を取得する

2-2. 課税明細書の「どこ」を見て評価額を入力するのか

《質問》課税明細書には数字がたくさんありますが、どの数字を入力すればいいですか？

《回答》「価格」または「評価額」と書かれた欄の数字を入力してください。「課税標準額」や「税相当額」の数字を入力すると間違った計算になってしまいます。

■ 詳細な解説

課税明細書には複数の金額が記載されており、ここを間違えると税額が全く変わってしまいます。登録免許税の計算に使うのは「本来の不動産の価値」を示す数字です。

【課税明細書の主な項目と入力の要否】

【数字を確認して入力する流れ】

1. 課税明細書の対象不動産の行を見る
2. 「価格」または「評価額」の列を探す
3. 記載されている数字（例：12,345,600 など）を、カンマなしでシミュレーターの「評価額(円)」欄に入力する

2-3. 「種別（土地・建物）」の正しい選択と評価額の入力方法

《質問》土地と建物の評価額を合算して、1行に入力してもいいですか？

《回答》いいえ、土地と建物は別々に計算・免税判定されるため、必ず「種別」から土地・建物を別々の行に分けてご入力ください。

■ 詳細な解説

登録免許税の免税措置（100万円以下免税など）は「土地」のみに適用され、「建物」には適用されません。そのため、シミュレーターでも種別を正確に分けないと、正しい免税判定が行われません。

【種別によるシミュレーターの挙動の違い】

【種別を選択して入力する流れ】

1. 1行目の「種別」を「土地(通常)」にし、土地の評価額を入力する
2. 2行目の「種別」を「建物」に変更する
3. 建物の評価額を入力する（建物は自動的に免税対象外として計算されます）

2-4. 単独名義と共有名義：「登記する持分」の正しい入力ルール

《質問》兄弟3人で3分の1ずつ相続する場合、持分はどう入力しますか？

《回答》「登記する持分」の入力欄の左側（分子）に「1」、右側（分母）に「3」と入力してください。

■ 詳細な解説

相続登記において、不動産の一部（持分）だけを相続する場合や、複数人で共有する場合は、対象となる持分に応じた評価額で税金を計算します。シミュレーターでは分数の形式で直感的に入力できます。

【持分の入力パターンの例】

【持分を入力する流れ】

1. 「評価額」を入力した後、右隣の「登記する持分」の欄に移動する
2. 単独で全て相続する場合は、初期値の「1 / 1」のままでOK
3. 共有にする場合や一部のみの場合は、分母と分子の数字を書き換える（※分子が分母より大きくなると自動補正されます）

2-5. スマートフォンでご利用の方へ（表の横スクロール操作について）

《質問》スマホで見ると、入力欄の右側（判定結果など）が画面から見切れてしまっています。

《回答》表の部分に指を当てて、左右にスワイプ（横スクロール）していただくと、隠れている「免税設定」や「判定結果」の列が表示されます。

■ 詳細な解説

当シミュレーターは入力項目が多岐にわたるため、スマートフォンの縦画面では表のすべてを一度に表示しきれません。横にスクロールできる仕様になっておりますので、入力漏れがないようスワイプしてご確認ください。

【スマホ画面で確認すべき隠れやすい項目】

【スマホでの操作の流れ】

1. 種別と評価額をタップして入力する
2. 表の内側（白背景の部分）に指を置き、左方向へスライドさせる
3. 現れた「持分」や「免税」の項目を入力し、右端の「判定結果」を確認する

2-6. 物件数が多い場合：「さらに10件追加する」ボタンの活用

《質問》畑や山林がたくさんあり、初期表示の5行では足りません。行を増やすことはできますか？

《回答》はい、表の下にある「＋ さらに10件追加する」ボタンを押していただくと行が増えます。最大105件（行）まで追加可能です。

■ 詳細な解説

尾張地方や郊外の相続では、細かく分筆された農地や私道、山林など、数十筆に及ぶ不動産を一度に登記するケースも珍しくありません。当シミュレーターは、大規模な相続にも対応できるよう行追加機能を備えています。

【行追加機能の仕様】

【行を追加する流れ】

1. 5行目まで入力を終え、入力欄が足りなくなったことを確認する
2. 表のすぐ下にある「＋ さらに10件追加する」ボタンをクリック（タップ）する
3. 下に「No.6 ～ No.15」の新しい行が出現するので、引き続き入力していく

3. 【特殊な不動産】シミュレーターの「種別」機能を使った計算テクニック

3-1. マンション（敷地権付き区分建物）の入力手順

《質問》マンションの１室を相続したのですが、土地と建物をどう入力すればいいですか？

《回答》行を2つ使います。1行目は種別「建物」として持分のみを入力し、2行目は種別「土地(敷地権)」を選択して、マンション全体の土地評価額と「敷地権割合」を入力してください。

■ 詳細な解説

マンション（敷地権付き区分建物）の登記は、部屋（建物）と敷地（土地）の計算方法が異なります。特に土地は「マンション全体の広大な土地」に対して、自分の部屋が持つ「割合（敷地権）」を掛けて計算する必要があります。

【マンションにおける土地と建物の入力ルールの違い】

【マンションを入力する流れ】

1. 1行目の種別を「建物」にし、部屋の評価額を入力する。
2. 2行目の種別を「土地(敷地権)」に変更する。
3. マンション敷地全体の評価額（数千万円～数億円になることが多いです）を入力する。
4. 表示された「敷地権」の入力欄に、登記簿に記載されている割合（例：100000分の1234など）を入力する。

3-2. マンションの「敷地権割合」分母が極端に大きい場合の入力のコツ

《質問》マンションの敷地権割合が「10000000分の12345」のように桁が大きすぎて、うまく計算できるか不安です。

《回答》当シミュレーターは巨大な桁数の分母・分子の計算にも対応していますので、登記簿や課税明細書に書かれている数字をそのまま入力していただいて構いません。

■ 詳細な解説

タワーマンションや大規模団地などの場合、敷地権割合の分母が数百万～数千万という途方もない数字になることがあります。計算機で割ると小数が途中で切れて誤差が出やすいため、シミュレーターでは分数のまま入力して正確に掛け算を行います。

【桁が大きい敷地権割合の入力ポイント】

【桁の大きい割合を入力する流れ】

1. 課税明細書または登記簿謄本の「敷地権の割合」欄を注意深く確認する
2. ゼロの数を確認しながら、分母（右側）の数字を先に入力する
3. 分子（左側）の数字を入力し、判定結果に現実的な金額（数百万など）が表示されるか確認する

3-3. 私道・公衆用道路の入力方法

《質問》実家の前の私道（公衆用道路）ですが、課税明細書に評価額が0円と書かれています。シミュレーターにはどう入力しますか？

《回答》種別を「道路・水路等(近傍×30%)」に変更し、役所で確認した「近傍宅地の1㎡単価」と、私道の「地積（広さ）」を入力してください。自動で30%の評価額を算出します。

■ 詳細な解説

私道や公衆用道路は、固定資産税は非課税（0円）になっていることがほとんどですが、登録免許税の計算上は「近隣の宅地の30%の価値がある」とみなして課税されます。そのため、特殊な入力項目が必要になります。

【私道などの計算に必要な項目】

【私道を入力する流れ】

1. 種別を「道路・水路等(近傍×30%)」に変更する。
2. 評価額の入力欄が切り替わるので、左側に「近傍単価」を入力する。
3. 右側に「地積(㎡)」を入力する。
4. 判定結果に、近傍地の3割にあたる評価額が自動で計算・表示される。

3-4. 山林・保安林などの入力方法

《質問》山林（保安林）を相続しますが、こちらも評価額が載っていません。どう入力しますか？

《回答》種別を「保安林等(近傍地×㎡)」に変更し、私道と同じように役所で確認した「近傍地（類似する山林）の1㎡単価」と「地積」を入力してください。

■ 詳細な解説

保安林などの一部の山林も固定資産税が非課税となっていますが、登録免許税はかかります。私道が「30%」になるのに対し、保安林などは原則として「近傍地の単価 × 100%」で評価額を算出します。

【保安林などの計算ルール】

【山林・保安林を入力する流れ】

1. 種別を「保安林等(近傍地×㎡)」に変更する。
2. 役所で確認した類似する山林の「近傍単価」を入力する。
3. 「地積(㎡)」を入力する。
4. 単価と地積を掛け合わせた100%の金額が判定結果に表示される。

3-5. お墓（墓地・境内地）など、非課税となる地目の入力手順

《質問》田舎の実家のお墓の土地（墓地）も一緒に相続登記します。税金はかかりますか？

《回答》いいえ、登記簿上の地目が「墓地」や「境内地」となっている場合は非課税です。種別から「墓地(非課税)」を選ぶと、金額を入力しなくても自動的に税額0円として計算されます。

■ 詳細な解説

登録免許税法第5条により、墓地や境内地（神社・お寺の土地）などの特定の性質を持つ不動産については、公益上の理由から登録免許税が全額非課税となります。

【非課税地目を選択した際のシミュレーターの挙動】

【墓地などを入力する流れ】

1. 種別をクリックし、一番下の「墓地(非課税)」を選択する。
2. 評価額の入力欄が消えることを確認する。
3. （必要に応じて）持分のみ現状の通りに入力しておく。
4. 判定結果が「非課税」となり、全体の税額にプラスされていないことを確認する。

4. 【免税措置の自動判定】第1項・第2項免税のシミュレーター入力ガイド

4-1. 土地の評価額「100万円以下（第2項）」の免税が適用される場合のシミュレーターの挙動

《質問》評価額が50万円の土地を入力したのですが、税額が0円になりました。バグですか？

《回答》バグではありません。令和の税制改正により「不動産の価額（持分計算後）が100万円以下の土地」は登録免許税が非課税（第2項の免税）となるため、シミュレーターが自動で0円と判定しています。

■ 詳細な解説

全国の土地の相続登記を促進するため、評価額が100万円以下の土地については登録免許税が免除される特例（租税特別措置法第84条の2の3第2項）が設けられています。本シミュレーターでは、入力された評価額と持分を掛け合わせた「対象額」が100万円以下になった瞬間に、自動で免税処理を行います。

【100万円以下免税の判定基準】

【100万円以下免税を確認する流れ】

1. 種別で「土地」を選択する。
2. 評価額（例：800,000）を入力する。
3. （共有の場合）登記する持分を入力し、持分割合後の金額が100万円以下になるか確認する。
4. 判定結果に赤字で「非課税(第2項:100万以下)」と表示されれば、自動適用成功です。

4-2. 数次相続（第1項）の免税を適用する「設定する ▼」ボタンの使い方

《質問》祖父から父へ、さらに父から私へと相続が連続しています（数次相続）。父の分の税金が免除されると聞きましたが、どう入力しますか？

《回答》対象の土地の行にある、第1項免税の「設定する ▼」ボタンを押してください。入力欄が開きますので、そこに「亡くなったお父様の持分」をご入力ください。

■ 詳細な解説

相続登記がされないまま次の相続が発生した状態（数次相続）において、中間にあたる亡くなった方（上記例の父）が取得した土地の持分については、登録免許税が免除されます（第1項の免税）。シミュレーターでは、この複雑な計算をボタン一つで設定できます。

【第1項免税（数次相続）の入力項目】

【数次相続の免税を設定する流れ】

1. 土地の評価額と、今回の登記で最終的に移転する全体の持分を入力する。
2. 「第1項免税」の列にある「設定する ▼」ボタンを押す。
3. 現れた分数入力欄に、免除対象となる亡くなった方の持分を入力する。
4. 判定結果に、免税分が差し引かれた後の「対象額」と緑色の「(免税:〇〇円)」が表示されるのを確認する。

4-3. 第1項免税（亡くなった方）と課税（存命の方）が混ざる共有登記の入力例

《質問》亡くなった父（免税）と、存命の母（課税対象）がそれぞれ1/2ずつ実家の土地を相続する内容の遺産分割協議書を作りました。この場合の入力方法は？

《回答》登記する全体の持分を「1/1」とした上で、第1項免税のボタンを開き、免税対象であるお父様の持分「1/2」だけを入力してください。残りの半分が課税対象として自動計算されます。

■ 詳細な解説

1つの不動産を複数人で共有名義にして登記する場合、その中に「数次相続で免税になる人」と「普通に課税される人」が混在することがあります。シミュレーターでは、免税になる人の持分だけを差し引いて、残りの課税される人の分だけを計算することが可能です。

【混在ケースにおけるシミュレーターの入力例】

【混在する共有登記を入力する流れ】

1. 土地の評価額を入力し、登記する持分を「1/1」にする。
2. 第1項免税の「設定する ▼」ボタンを押して開く。
3. 免税欄に「亡くなった方（免税対象者）」の持分（例：1/2）を入力する。
4. 判定結果の対象額が、評価額の「半分（課税対象者の分）」になっていることを確認する。

4-4. 要注意：第1項免税と第2項免税は「重畳適用（重ね掛け）」できない点について

《質問》評価額80万円の土地で数次相続が起きています。第1項免税に「1/1」と入力したのに、判定結果が「非課税(第2項)」になりました。なぜですか？

《回答》法律上、第1項（数次相続）と第2項（100万円以下）の免税特例を重ねて適用することはできません。当シミュレーターは法務局の運用に合わせ、全体が100万円以下の場合は第2項を優先して「全額非課税」として処理します。

■ 詳細な解説

免税措置の適用には優先順位があります。対象となる土地の評価額（持分計算後）が100万円以下の場合は、無条件で第2項の免税により全額非課税となります。そのため、わざわざ第1項の数次相続の要件を証明する必要はありません。当シミュレーターはこの実務ルール（重畳適用の禁止）をプログラム内で自動判別しています。

【免税措置の優先順位とシミュレーターの処理】

【重畳適用禁止のルールを確認する流れ】

1. 100万円以下の土地の評価額を入力する。
2. 自動的に「非課税(第2項)」と表示される。
3. 試しに第1項免税のボタンを開いて持分を入力してみる。
4. 結果は変わらず「非課税(第2項)」のままであることを確認する（第2項が優先されている証拠です）。

4-5. 「建物」を選択した際に免税設定ボタンが押せなくなる理由

《質問》実家の「建物」を入力したのですが、第1項免税の「設定する」ボタンがグレーになっていて押せません。壊れているのでしょうか？

《回答》正常な動作です。第1項（数次相続）・第2項（100万円以下）の免税措置は、どちらも「土地」のみが対象です。建物は法律上免税にならないため、誤って設定できないよう自動的にロックがかかります。

■ 詳細な解説

免税措置は「所有者不明の土地問題」を解決するために国が設けた特例であるため、家屋やマンションの部屋などの「建物」には一切適用されません。古い空き家で価値が100万円以下であっても、建物の場合は必ず登録免許税がかかります。

【種別による免税適用の可否まとめ】

【建物が免税対象外であることを確認する流れ】

1. 行の種別を「建物」に変更する。
2. 右側の第1項免税の列を見る。
3. ボタンが「設定不可」と表示され、クリックしても開かないことを確認する。
4. 建物の評価額を入力すると、100万円以下であっても「非課税」にならず「対象額」として計算されることを確認する。

5. シミュレーターの「判定結果」と「最終税額」の読み解き方

5-1. 各行の判定結果：「対象額」と「非課税」表示の見方

《質問》一番右の「判定結果」の列に表示されている金額は、最終的な登録免許税の金額ですか？

《回答》いいえ、違います。そこにある金額は税金を掛ける前の「課税の対象となる不動産の価値（課税標準額の元となる数字）」です。税額はこの金額をもとに、ページ下部で合算して計算されます。

■ 詳細な解説

各行の右端にある「判定結果」は、その不動産がどれだけの価値として税金計算に組み込まれるかを示すものです。免税措置が適用された場合はその理由が赤字で表示され、適用されなかった場合は課税対象となる金額が黒字で表示されます。

【判定結果の表示パターンの意味】

【判定結果を読み解く流れ】

1. 各行の入力が完了したら、右端の「判定結果」を見る。
2. 「対象額」として金額が出ている物件と、「非課税」になっている物件を見分ける。
3. 画面一番下の黒枠（result-box）までスクロールする。
4. 「対象額」の合計が、下部の「課税標準額」のベースになっていることを確認する。

5-2. 課税標準額（複数物件合算）における「1,000円未満切り捨て」の自動計算

《質問》評価額の合計は 15,432,100円 なのに、下の「課税標準額」が 15,432,000円 になっています。下3桁がゼロになるのはなぜですか？

《回答》国税通則法のルールにより、登録免許税を計算する前のベースとなる金額（課税標準額）は、合算した後に「1,000円未満の端数を切り捨てる」決まりになっているためです。当シミュレーターはこれを自動で行います。

■ 詳細な解説

法務局へ支払う税金を計算する際、不動産の評価額をそのまま足し合わせていきなり税率（0.4%）を掛けるわけではありません。すべての課税対象物件の評価額を合算したあと、まずは下3桁（1,000円未満）をバッサリと切り捨てるという法定ルールがあります。

【課税標準額の端数処理ルール】

【端数切り捨てを確認する流れ】

1. 複数の不動産の評価額を入力し、判定結果の「対象額」をメモする。
2. メモした対象額を電卓で合計してみる（例：15,432,100円）。
3. シミュレーター下部の「課税標準額 (複数物件合算)」の欄を見る。
4. 電卓の合計額から1,000円未満が切り捨てられた数字（例：15,432,000円）が表示されているか確認する。

5-3. 最終的な登録免許税額における「100円未満切り捨て」の自動計算

《質問》課税標準額に税率の0.4%を掛けた金額と、表示されている「登録免許税額」に数十円のズレがあります。計算間違いですか？

《回答》いいえ、正しい計算です。課税標準額に税率（0.4%）を掛けた後、最終的な税額からさらに「100円未満の端数を切り捨てる」というルールがあるため、数十円のズレ（切り捨て）が発生します。

■ 詳細な解説

登録免許税の計算では、2回の「切り捨て」が行われます。1回目は先ほどの「課税標準額の1,000円未満切り捨て」、そして2回目が「最終税額の100円未満切り捨て」です。当シミュレーターは実務と全く同じ手順でこの2段階の切り捨て処理を実行し、最終的な納付額（赤字の金額）を算出します。

【最終税額の端数処理ルール】

【最終税額の計算を確認する流れ】

1. シミュレーター下部の「課税標準額」を確認する。
2. その数字に「0.004（1000分の4）」を掛ける。
3. 出た数字の100円未満（10円の位と1円の位）を切り捨てる。
4. 画面に大きく赤字で表示されている「登録免許税額」と一致することを確認する。

5-4. 評価額が極端に低い場合：税額が「1,000円」と表示される理由

《質問》評価額が15万円の建物を入力しました。0.4%なら「600円」のはずですが、結果が「1,000円」になります。なぜですか？

《回答》登録免許税には「最低税額保障」というルールがあります。計算した結果の税額が1,000円に満たない場合でも、必ず最低「1,000円」は納めなければならないため、シミュレーターが自動補正しています。

■ 詳細な解説

どんなに古い小屋や価値の低い不動産であっても、国（法務局）が登記簿を書き換える事務作業を行う以上、最低限の手数料として「1,000円」が設定されています。同様に、合算した課税標準額が1,000円に満たない場合も、最低「1,000円」として扱われます。

【1,000円未満の特例（最低税額）のルール】

【最低税額の自動補正を確認する流れ】

1. 種別を「建物」にする（土地は100万以下免税になってしまうため）。
2. 評価額に「100,000」など低い金額を入力する。
3. 画面下部の課税標準額が「100,000円」になっていることを確認する。
4. 本来なら400円（10万×0.004）のはずが、赤字の最終税額は「1,000円」に自動補正されていることを確認する。

6. シミュレーター利用時によくある入力のつまずきと解決策

6-1. 持分を入力すると自動で分母の数字が書き換わってしまう

《質問》登記する持分に「3分の1」と入力しようとして、左側（分子）に「3」を入れた瞬間、右側（分母）も勝手に「3」になってしまいました。

《回答》シミュレーターの誤入力防止機能（自動補正）が働いているためです。持分を入力する際は、必ず「右側（分母）」から先に入力し、次に「左側（分子）」を入力してください。

■ 詳細な解説

持分とは「全体をいくつに分けたうちの、いくつか」を示すため、物理的に「分子が分母よりも大きくなる（例：1分の3など、100%を超える）」ことはあり得ません。当シミュレーターでは、誤った計算を防ぐために「分子＞分母」になった瞬間に、自動で数字を揃える（補正する）親切機能が組み込まれています。

【自動補正が働く条件と正しい入力順序】

【持分を正しく入力する流れ】

1. 持分入力欄の「右側（分母）」の数字をクリックし、分割する数（例：3）を入力する。
2. 次に「左側（分子）」の数字をクリックし、自分がもらう数（例：1）を入力する。
3. 自動補正が働かず、「1 / 3」と正しく表示されることを確認する。

6-2. 評価額が「0円」または空欄の行はどう計算されるか

《質問》間違えて行を追加しすぎてしまいました。空欄の行や、0円と入力した行は税金に影響しますか？

《回答》影響しません。評価額が空欄、または「0円」の行は、計算から完全に除外され無視される仕組みになっていますので、そのまま放置していただいて構いません。

■ 詳細な解説

「さらに追加する」ボタンを押して多めに行を表示させた場合でも、評価額が入力されていない行はシステム内部で「価値ゼロ」としてスルーされます。そのため、余分な行を消す（削除する）ための操作は必要ありません。

【空欄・0円の行の取り扱い】

【不要な行を無視して進める流れ】

1. 必要な不動産の分だけ、上から順番に入力していく。
2. 下に余っている「No.6」などの空欄行をそのままにしておく。
3. 画面下部の最終税額に、余分な行が悪影響を与えていないことを確認する。

6-3. 入力項目を間違えた場合のクリア・リセット方法

《質問》色々と触っていたら数字がおかしくなってしまいました。最初からやり直すリセットボタンはありますか？

《回答》専用の「リセットボタン」は設けておりません。キーボードの「BackSpace」やスマホの「削除キー」で入力した数字を消すか、ブラウザの「再読み込み（更新）」ボタンを押してページを開き直してください。

■ 詳細な解説

特定の行だけ入力をやり直したい場合は、入力された数字を削除（空欄に）すれば、自動的に再計算が行われます。すべての物件を最初から入力し直したい場合は、Webページ自体を再読み込みするのが最も確実で早いです。

【入力をやり直す方法】

【入力をリセットする流れ（全クリアの場合）】

1. 入力内容がわからなくなってしまった場合、画面上部にあるブラウザの「更新（丸い矢印マークなど）」を押す。
2. 「このページを再読み込みしますか？」と出たら「はい」を選ぶ。
3. シミュレーターが初期の白紙状態に戻るので、改めて1行目から入力する。

6-4. 「敷地権」の入力欄が表示されない場合の確認ポイント

《質問》マンションの土地の計算をしたいのですが、解説にある「敷地権割合」を入力する場所が見当たりません。

《回答》種別が「土地(通常)」のままになっていませんか？ 種別のプルダウンメニューをクリックして、「土地(敷地権)」に変更してください。敷地権専用の入力欄が下に出現します。

■ 詳細な解説

通常の戸建ての土地と、マンションなどの敷地権では計算式が異なるため、入力欄を意図的に隠して画面をスッキリさせています。「敷地権割合」を入力するには、明示的に種別を切り替える必要があります。

【種別による入力欄の表示切り替え】

【敷地権の入力欄を表示させる流れ】

1. 対象の行の左端にある「種別」のプルダウンメニューを開く。
2. 上から2番目にある「土地(敷地権)」を選択する。
3. 評価額欄の右側に、新たに「敷地権」という名前の分数入力欄がニョキッと現れるのを確認する。
4. 登記簿等を見ながら、全体の評価額と敷地権割合を入力する。

7. 正確な登録免許税の算出と相続登記は、名古屋・尾張の「司法書士なかしま事務所」へ

7-1. シミュレーターの計算結果に不安がある方は、当事務所の無料相談へ

《質問》シミュレーターで計算してみたのですが、本当にこの金額で合っているか不安です。

《回答》ご安心ください。当事務所では、専門家がお客様の実際の書類（課税明細書や登記簿）を直接確認し、正確な登録免許税を無料で再計算・診断いたします。

■ 詳細な解説

シミュレーターは大変便利なツールですが、入力ミスや免税要件の勘違いにより、実際の税額とズレてしまうリスクがゼロではありません。当事務所の無料相談をご利用いただければ、プロの目線で確実な税額を算出いたします。

【ご自身での計算と専門家による診断の比較】

【無料相談・税額診断をご利用いただく流れ】

1. お電話またはWebフォームから「無料相談」をご予約いただく。
2. 課税明細書や評価証明書などの書類一式をご用意いただく。
3. 当事務所にて書類を拝見し、正確な登録免許税と費用のお見積もりをご提示する。

7-2. 名古屋市・春日井市・長久手市・尾張旭市・瀬戸市・日進市に密着！地元対応の強み

《質問》なぜ地元の司法書士に依頼したほうが良いのですか？

《回答》地元特有の不動産事情（市街化調整区域や入り組んだ私道など）や、管轄役所の運用に精通しているため、調査や審査がスムーズに進み、結果として手続きが早く完了するメリットがあります。

■ 詳細な解説

当事務所は名古屋市および尾張地方（春日井市・長久手市・尾張旭市・瀬戸市・日進市など）に密着して業務を行っております。地元の役所でのスピーディーな書類収集や、地域に根ざした親身な対応が最大の強みです。

【当事務所の主な対応エリアと特徴】

【地元密着サポートのご利用の流れ】

1. 対象不動産が名古屋市・尾張地方周辺にあるか確認する。
2. 当事務所へお問い合わせいただき、面談日を決定する（出張相談も可能）。
3. 地元の役所での書類収集から登記完了まで、すべてお任せいただく。

7-3. 名古屋法務局（本局）・春日井支局など、管轄ごとの手続きに精通した専門家がサポート

《質問》実家が春日井市、自宅が名古屋市にあります。法務局はどちらに行けばいいですか？

《回答》登記は「不動産の所在地」を管轄する法務局（実家が春日井市なら春日井支局）へ申請します。当事務所にご依頼いただければ、法務局へ出向く手間は一切かかりません。

■ 詳細な解説

愛知県内には複数の法務局（本局・支局・出張所）があり、不動産の場所によって申請先が厳格に決められています。複数の市町村に不動産が散らばっている場合でも、当事務所が一括してすべての管轄へ代理申請を行います。

【尾張地方の主な管轄法務局】

【管轄をまたぐ登記手続きの流れ】

1. お客様からすべての不動産の場所をヒアリングする。
2. 司法書士が各不動産の管轄法務局を正確に割り出す。
3. 管轄ごとに登録免許税を計算し直し、オンライン等で一括して申請手続きを行う。

7-4. 私道の評価額算出や複雑な免税適用の可否など、プロによる正確な税額診断

《質問》役所に行っても私道の単価がよくわかりませんでした。丸投げできますか？

《回答》はい、すべてお任せください。面倒な役所での近傍単価の調査や、戸籍のつながりを読み解く免税要件の確認など、専門的な調査はすべて当事務所で代行いたします。

■ 詳細な解説

私道の近傍単価の調査は、役所の担当者と専門的なやり取りが必要になることが多く、一般の方にはハードルが高い作業です。また、数次相続の免税要件を満たしているかの判断も、複雑な戸籍の読み込みが不可欠です。

【複雑な計算における当事務所のサポート内容】

【専門調査から税額確定までの流れ】

1. お客様から委任状をいただき、当事務所が役所で各種証明書を取得する。
2. 役所と協議のうえ、私道などの特殊な評価額を確定させる。
3. すべての免税要件をチェックし、1円単位で正確な登録免許税を算出する。

7-5. 登録免許税だけでなく、戸籍収集などの実費と司法書士報酬を含めた「トータル費用」のお見積り

《質問》登録免許税以外には、どんな費用がかかりますか？

《回答》法務局へ納める登録免許税のほかに、役所で戸籍等を収集する「実費」と、手続きを代行する「司法書士報酬」がかかります。ご依頼前にすべてを含めた総額のお見積もりをご提示します。

■ 詳細な解説

相続登記にかかる費用は税金だけではありません。当事務所では「あとから追加費用を請求された」といったトラブルを防ぐため、初回の無料相談時に明朗会計な総額見積もりをお出ししています。

【相続登記にかかる費用の内訳】

【お見積もりから正式依頼までの流れ】

1. 面談時に不動産の状況と相続人の数をヒアリングする。
2. その場で、税金・実費・報酬をすべて含めたお見積もり書を作成・提示する。
3. 金額とサポート内容にご納得いただいた場合のみ、正式にご依頼・ご契約となる。

7-6. 不動産の相続登記から預貯金の解約まで、面倒な手続きのワンストップ対応

《質問》家の名義変更だけでなく、銀行の預金解約も一緒にやってもらえますか？

《回答》もちろんです。不動産の手続きだけでなく、金融機関の預貯金解約や、証券口座の相続手続きなども一括してサポートする「遺産整理業務」も承っております。

■ 詳細な解説

相続が発生すると、役所、法務局、銀行、証券会社など、あちこちで平日昼間に手続きを行う必要があり、大変な負担となります。司法書士なかしま事務所を窓口にしていただければ、これらの煩雑な手続きをすべて一本化できます。

【当事務所がワンストップで対応できる相続手続き】

【ワンストップサポートのご利用の流れ】

1. お客様の相続財産（不動産、預貯金、株式など）の全体像をお伺いする。
2. すべての手続きを網羅した「遺産整理」のスケジュールと費用をご提案する。
3. 当事務所が各機関の窓口となり、すべての名義変更・解約手続きを代行完了させる。

8. 登録免許税とシミュレーターに関するよくあるご質問（FAQ）

8-1. Q: このシミュレーターで出た金額ぴったりの収入印紙を買えば法務局で申請できますか？

《質問》シミュレーターで出た金額ぴったりの収入印紙を買えば、そのまま法務局で申請できますか？

《回答》原則として申請可能ですが、免税条件の勘違いや入力ミスによる過不足を防ぐため、印紙を台紙に貼る前に必ず管轄の法務局の登記相談等で最終確認を行ってください。

■ 詳細な解説

登録免許税は収入印紙で納付するのが一般的ですが、一度書類に貼って消印（ハンコ）を押してしまうと、金額が間違っていた場合に変更や還付手続きが非常に面倒になります。

【印紙納付の際の注意点】

【収入印紙で申請する際の流れ】

1. シミュレーターで税額の目安をつける。
2. 郵便局等で収入印紙を購入する（※この時点ではまだ台紙に貼らない）。
3. 申請書を法務局へ提出する直前に、窓口で金額が合っているか確認してもらう。
4. 金額に間違いがないと言われてから台紙に貼り、提出する。

8-2. Q: 課税明細書が見当たらず評価額が分かりません。どうすればよいですか？

《質問》自宅に届くはずの課税明細書が見当たらず、評価額が分かりません。どうすればよいですか？

《回答》不動産を管轄する市区町村役場の税務窓口で「固定資産評価証明書」または「名寄帳（なよせちょう）」を取得することで、正確な評価額を確認できます。

■ 詳細な解説

課税明細書を紛失した場合や、そもそも非課税物件ばかりで通知書が届いていない場合は、役所で公的な証明書を取り寄せる必要があります。登記申請の際にもこの評価証明書は添付書類として必ず必要になります。

【代わりの書類の取得方法】

【書類を取得して評価額を確認する流れ】

1. 自分が相続人であることを証明する戸籍謄本と、身分証明書を用意する。
2. 不動産のある市区町村役場（または郵送請求）で評価証明書を請求する。
3. 取得した証明書の「評価額」欄を見て、シミュレーターに入力する。

8-3. Q: 他の県にある不動産と、名古屋市内にある不動産を一緒にシミュレーションしても良いですか？

《質問》他の県にある不動産と、名古屋市内にある不動産を一緒にシミュレーションしても良いですか？

《回答》概算を知る目的であれば一緒に入力しても問題ありませんが、実際の登記申請は「管轄の法務局ごと」に行うため、最終的な税額は管轄ごとに分けて計算し直す必要があります。

■ 詳細な解説

登録免許税の端数処理（1,000円未満の切り捨てなど）は、「1件の申請ごと（＝同じ管轄の法務局に提出するまとまりごと）」に行われます。そのため、複数の管轄をまたぐ不動産をすべて合算して計算すると、数百円のズレが生じる原因になります。

【管轄が異なる場合の計算の違い】

【正確な税額を算出する流れ】

1. 相続するすべての不動産の「管轄法務局」を調べる。
2. まず、管轄A（例：名古屋法務局）の不動産だけをシミュレーターに入力し、税額をメモする。
3. シミュレーターをリセットする。
4. 次に、管轄B（例：他県の法務局）の不動産だけを入力し、税額をメモして合算する。

8-4. Q: 自分で計算した金額と、法務局から指摘された金額が違うのはなぜですか？

《質問》自分で計算した金額と、法務局から指摘された金額が違うのはなぜですか？

《回答》端数処理（1,000円未満・100円未満の切り捨て）を行うタイミングの誤りや、免税の重畳適用禁止ルールの誤解、役所が決める「近傍単価」の認定基準の違いなどが主な原因として考えられます。

■ 詳細な解説

登録免許税の計算は「掛け算をして終わり」ではなく、様々な例外ルールが絡み合っています。シミュレーターを使わずに手計算した場合や、役所独自の判断が入る物件の場合にズレが生じやすくなります。

【金額がズレやすい主な原因】

【ズレが判明した場合の対応の流れ】

1. 法務局の担当者から、どの不動産の計算が間違っているか指摘を受ける。
2. 指摘された内容をもとに、不足分があれば追加の収入印紙を購入する。
3. 多く納めすぎていた場合は、法務局の指示に従い「過誤納金還付通知請求書」を提出して返金手続きを行う。

8-5. Q: 愛知県外の物件の相続登記でも、司法書士なかしま事務所に依頼できますか？

《質問》実家が愛知県外（遠方）にあるのですが、名古屋の司法書士なかしま事務所に相続登記を依頼できますか？

《回答》はい、全国どこの不動産でも対応可能です。現在はオンライン申請システムが普及しているため、遠方の不動産であっても名古屋の当事務所から迅速に登記手続きを完了させることができます。

■ 詳細な解説

昔は不動産がある現地の法務局まで出向く必要がありましたが、現在はインターネットを利用した「オンライン申請」が主流です。そのため、お客様がお住まいの地域（名古屋周辺）にある当事務所にご依頼いただくのが、最も打ち合わせがスムーズで安心です。

【遠方物件の登記依頼におけるメリット】

【遠方物件の相続登記をご依頼いただく流れ】

1. 名古屋市近郊にお住まいのお客様から、当事務所へ無料相談をご予約いただく。
2. 当事務所にて面談を行い、遠方の不動産の書類一式をお預かりする。
3. 当事務所からオンラインで現地の管轄法務局へ申請を行い、完了書類をお客様へ手渡し（または郵送）でお返しする。

お問合せ・事務所アクセスなど

事務所はどこにありますか？

〒464-0093
名古屋市千種区茶屋坂通二丁目６９番地
茶屋ケ坂パークマンション５０４
になります。
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▶最寄りの駐車場

１階にオートロックがありますので、504[呼]を押してください。

認定司法書士ですか？

はい。司法書士中嶋剛士は、愛知県司法書士会所属の認定司法書士です。

※愛知県司法書士会のHP。会員番号1924、認定番号1318043。

まずは「無料相談」でも大丈夫ですか？

はい。初回のみ無料相談とさせていただいております。
ぜひ、司法書士なかしま事務所までご連絡ください。

※１　当事務所は、相続登記・遺言・相続対策・遺産承継業務・相続放棄を含む相続業務に１５年以上のキャリアをもつ司法書士中嶋剛士が電話相談・面談、業務終了まで直接皆様の担当をさせて頂きます。安心してお任せ頂けたらと思います。

※２　当事務所では相続に関する相談は初回無料です。もし相談をご希望の皆様は、下記をクリックして気軽にお問合せ（メール・LINE・電話）ください。

お気軽にお問い合わせください。052-737-1666受付時間 9:30-19:30 [ 土・日・祝日も可 ]

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解説者「司法書士 中嶋 剛士」のプロフィール

「司法書士なかしま事務所」代表司法書士
名古屋市の法務大臣認定司法書士
依頼は“相続・相続対策”と“借金問題”が中心
司法書士実務は2011年から
特別研修のチューターを4年経験
テレビ出演：2021年3月30日：CBCテレビ[チャント！]
登録番号　愛知　第1924号
簡裁訴訟代理等関係業務　認定番号　第1318043号