目次【「相続登記」の窓口】

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第1 相続登記とは-わかりやすく詳しく解説

1.相続登記の制度

相続登記とは、どのような制度なのですか?

 相続登記とは、被相続人(=亡くなった人、不動産の所有者)が亡くなり、相続が発生したときに被相続人が所有していた建物や土地などの不動産の名義変更手続きのことです。

2.相続登記と罰則(相続登記義務化)

相続登記を行わないと罰則がありますか?

相続登記義務化 相続登記の放置をしていると不動産の所有者と登記が一致しなくなり、所有者不明の不動産が増えます。そこで、相続登記義務化が施行されることになりました。
図解_相続登記義務化【©司法書士なかしま事務所】

(2024年度までに施行される法律によると)10万円の罰金が過料に処されることになります。

 従前は、相続登記は法律上、行わなければならない期限や罰則はありませんでした。したがって、価値のない不動産や価値があっても相続人間で話ができない事情等があり、相続登記が放置されることもありました。しかし、相続登記が放置され、権利を確定しておかないと、後に、相続登記ができなくなる事情が増え、相続登記ができない不動産が膨大になりました。

 そこで、法律を改正し、相続登記が義務化されることになりました(詳細は【「相続登記義務化」の窓口】)。

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第2 相続登記のメリットとデメリット

1.相続登記のメリットとデメリットの一覧

相続登記をするメリットと相続登記をしないデメリットを教えて下さい。

相続登記をするメリットと相続登記をしないデメリットは下記のとおりになります。

相続登記をするメリット

  • 不動産の権利を確定することで、不動産の処分(売買・借入時の担保提供・賃貸など)ができるようになる
  • 相続登記で相続問題を防ぐことができる
  • 10万円の罰金を支払わなくてもよい(2024年度までに施行される法律によると)。
  • 相続登記を司法書士に依頼することで、相続対策・相続税対策も併せて相談・検討できる(相続税の検討は提携税理士が行います。)

相続登記をしないデメリット

  • 不動産の処分(売買・借入時の担保提供・賃貸など)ができない
  • 相続問題に発展し、後に、膨大な金銭を支払うことになる可能性がある
  • 10万円の罰金が過料に処されることになります(2024年度までに施行される法律によると)。
  • 専門家に相談しないことで、相続対策(相続税対策)を長年しないことになり、結果として損することになる。

2.相続登記をすると不動産の処分をすることができる

不動産の権利を確定することで、不動産の処分(売買・借入時の担保提供・賃貸など)ができるようになる、というのはどういうことですか?

 相続登記をすることで、誰が、不動産の権利を持っているかがわかるようになります。つまり、相続登記をすることで、登記を得た人が、その不動産の処分(売買・借入時の担保提供・賃貸など)をする権限を持っていることがわかるようになります。

3.固定資産税を長年支払っていても、ダメ?!

私の実家は祖父の名義ですが、50年以上も私が住んでいて、固定資産税も50年以上に渡り私や私の父が支払っています。それでも、相続登記をしないと、不動産の処分(売買・借入時の担保提供・賃貸など)ができないのですか? 

 相続登記をしないと、不動産の処分(売買・借入時の担保提供・賃貸など)ができません。したがって、不動産を売却することもできませんし、建替えのための住宅ローンを組もうとしても組むことができません。なお、賃貸については、相続分の割合によりできる場合も考えられますが、原則として、賃貸をしない方がよいと考えられます。

 また、固定資産税を長年支払っている事実があったとしても、相続には、原則として取得時効の規定は適用されませんので、固定資産税を支払っている人が所有者になるわけではありません。

4.相続登記で相続問題を防ぐことができる

相続登記をすることで、「相続問題を防ぐことができる」とは、どのような意味ですか? 

 相続登記をしていない場合、不動産について、①遺産分割協議が成立していないか、②遺産分割協議が成立したがその資料(遺産分割協議書【当時の相続人全員の実印押印済】及び印鑑証明書など)を紛失している場合が多いです。

 そして、上記①②のいずれにせよ、遺産相続の手続が終わっていないので、いつか、他の相続人から遺産分割の請求を受ける可能性があります。

5.相続に「取得時効」は適用されない

いつか、他の相続人から遺産分割の請求を受ける可能性があると言っても、「20年くらいで時効で取得できる」って聞いたことありますけど? 

 「他人の物でも使い続けていると、いつか自分の物になる場合がある。」という取得時効については、相続の場合には、適用されません。

 なぜならば、法律上、取得時効の要件には、①所有の意思があること、②平穏かつ公然の占有であること、③他人の物を一定期間占有していること、④時効の成立を主張すること、という4つの要件がありますが、そのうちの①の所有の意思があることが該当しないとされるからです。

6.具体的にいくら払わないといけないの?

祖父名義の不動産(土地建物)2000万円があります。その法定相続人が10人います。そして、法定相続分はそれぞれ10分の1です。現在の当該不動産には、10人のうちの1人である私と私の妻子だけが住んでいます。祖父の遺産は当該不動産以外はありません。この場合、残り9人が遺産分割の請求をしてきた場合、私は実家に住み続けるためには、いくら払わないといけないのですか? 

 裁判上の遺産分割調停・審判では、様々な事情を考慮しますが、そのような事情等を考慮しない場合には、1800万円を残りの9人に支払わなければなりません。

 もっとも、これは9人全員がお金を請求してきた場合です。9人の中には、お金はいらないという方や争いごとが嫌な人もいて、無料で不動産の権利に関し放棄してくれる方もいるでしょう。ハンコ代(約3万円~約10万円)で解決していることも多いです。

7.「所有者不明土地問題」と「相続登記の義務化」

相続登記の義務化が決まったようですが、なぜですか?

 一般財団法人「国土計画協会」の所有者不明土地問題研究会による試算結果によると、『日本全国の所有者不明土地は、このままだと北海道本島の土地面積(約780万ヘクタール)に匹敵する720万ヘクタールに匹敵する―。』ようです。

 相続登記が義務化された背景には、この「所有者不明土地」の増加があります。所有者不明土地とは、所有者が分かっても転居してしまって連絡先が分からないもの、土地の名義人が亡くなった後、登記されないままで相続人が多くなり、全ての人に連絡するのが困難になったものなどを指します。

 所有者不明土地の場合、①不動産の処分ができないこと、②公共事業や再開発を進めることができないこと、③災害が起きた際、復興に向けた用地取得ができないこと、などのデメリットがあります。

 そこで、所有者不明土地を少なくすることを目的として、「相続登記の義務化」や「登記名義人の住所変更を義務化」が決まりました。

8.何年、相続登記を放置すると10万円の罰金?

相続登記を放置すると、10万円の罰金と聞きましたが、どの程度、放置したら10万円の罰金なのですか? 

 相続の開始を知って、かつ、所有権を取得したと知った日から3年以内に移転の登記を申請しなければなりません。また、遺産分割で所有権を取得した際は、分割の日から3年以内の登記が義務づけられます。たとえば、遺産分割協議が2年後にまとまった場合、その日から3年以内に登記を申請しないといけません。そして、正当な理由がないのにも関わらず、登記申請を怠った時は、10万円以下の過料を求められます。

9.司法書士に相談することで相続対策をする!

相続登記を司法書士に依頼するメリットはどこにありますか? 

 相続登記は、単なる不動産の名義変更手続ではありません。また、不動産は非常に高価であり、不動産に関する法律に関しては大変複雑です。不動産に関する登記はミスをしていも、法務局や役所は教えてくれません。法務局は、登記申請された内容で登記ができるか否かを判断するだけだからです。

 したがって、一般の方が相続登記をしていると、様々なトラブルを引き起こしていることがあります。具体的には、相続登記には、下記の典型的な失敗事例があります。なお、これらの失敗例は典型例であり、司法書士以外(一般の方は元より公共事業による役所などを含めて)が相続登記を行った場合、様々なトラブルを引き起こしています。

典型的な相続登記の失敗事例

  • 適切な不動産の把握ができていないことによる、不動産の漏れの失敗(例えば、自宅前面道路が公道ではなく私道であり、この私道の登記を漏らすと、自宅の相続登記をしても、自宅を処分できなくなります。)
  • 適切な法律関係をわかっていないことによる、共有持分での相続登記をしてしまった失敗(例えば、土地の東側と西側を半分ずつ取得する目的で、持分2分の1ずつ登記をすることなど。)
  • 父名義の自宅を何も考え無しに母名義に相続登記をしてしまう失敗(例えば、生存している母も高齢で、近々、施設に入る予定があり、自宅の売却を検討している場合に、母名義に相続登記をした結果、自宅を売却できなくなることなど。)
  • 売却もできず不要な土地で、固定資産税も支払いたくないのに、とりあえず、相続登記をしてしまった失敗例(例えば、田舎の土地であるため売れない土地しか相続財産はないのに、何も考え無しに、相続登記をしてしまうと、相続放棄ができなくなります。)

 上記のような典型的な失敗事例は、相続登記を司法書士に依頼していれば、起きなかったことです。

 また、司法書士に相続登記を依頼した場合は、下記のようなメリットがあります。

相続登記を司法書士に依頼するメリット

  • 適切な相続登記ができる
  • 今後の相続対策を検討することができる
  • 今後の相続税の対策を検討することができる(提携税理士と協力が必要)

 例えば、今後の相続対策・相続税対策などは、司法書士(や税理士)など専門知識がないと、相続対策や相続税対策ができるか否か(又は相続対策や相続税対策をするべきか、しないべきか)を判断することは非常にむずかしいです。

 相続対策や相続税対策は、適切な選択をすれば、大きなメリットをもたらしますが、間違った選択をすれば、大きなデメリットが生じることも珍しくありません。

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第3 相続登記の報酬及び費用

相続登記の報酬及び費用は、いくらくらいですか?

下記の表のとおりとなります。詳細は、当事務所までお問い合わせください。

相続登記_報酬画像

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第4 相続登記の手続の流れ

相続登記の手続の流れはどのようになるのでしょうか?

 一般的に下記のとおりとなります。

①お客様と司法書士が相談
 ご相談内容から最適な「相続登記」の方法をご提案いたします。その上で,ご納得いただけたら「委任契約」を締結いたします。また,相続税対策を目的とした「配偶者居住権の設定等」の利用の場合には,司法書士に加え税理士も相談も一緒にご相談いたします。
【ご相談内容】
○目的(相続登記をする目的)
遺言の有無や相続登記をしようとしている目的を伺います。また、遺産分割協議がある場合には、どのような遺産分割協議がなされているのかを伺います。
○財産
…亡くなった方の財産についてお聞きします。なお、財産は原則として不動産のみですが、相続税の申告の必要か否かを判断するために他の相続財産についてもお聞きします。
○法定相続人
…法定相続人についてお聞きします。具体的には、家族のこと(例えば、亡くなった人の子どもや兄弟は何人いるか、今現在、どこに住んでいるか)をお聞きします。
○税金等
…相続税の申告が必要な場合には,司法書士と税理士がお互いに協力してプランを練る必要があります。
【相談時に持ってきていただく資料等】
○ご相談社様の本人確認書類(運転免許証や健康保険証など)
○印鑑(認印)
○亡くなった方の戸籍謄本・住民票の除票
○固定資産税の課税明細書又は評価証明書
②必要書類を収集
相続登記のためには下記の【必要書類】が必要になります。
(※)下記の例は、遺産分割による場合で、特段、問題がない場合となります。詳細な【相続登記の必要書類一覧】は、

【必要書類】
【1】法定相続人(遺産分割協議書等に押印を押していただく方)の資料
□現在戸籍謄本
□住民票(本籍地あり)又は戸籍の附票
□印鑑証明書

【2】被相続人(亡くなった方)の資料
□出生から死亡までの戸籍謄本
□住民票の除票(本籍地あり)又は戸籍の附票
※原則として,事務所で取得させていただきます。
※平成26年6月20日以前に死亡されている場合,住民票の除票又は戸籍の附票が取得できないことがあります。この場合には、別途お手続が必要になる可能性があります。

【3】不動産に関する資料
□固定資産の明細書または評価証明書
□登記簿謄本(登記事項全部証明書)
※原則として,登記簿謄本は,事務所で取得させていただきます。
※固定資産の明細書がない場合には,当事務所で評価証明書を取得することができます。

【4】本人確認に関する資料
□運転免許証の両面コピー (又はマイナンバーカードの表面コピー)など
③司法書士が相続登記のための書類を作成
 ご依頼者様が集めていただいた資料に基づき,司法書士が相続登記のための書類(遺産分割協議書など)を作成します。また,相続税対策を目的としている場合には,司法書士と税理士が協力して遺産分割協議書等を作成します。
 書類の作成後、ご依頼者様へ押印書類をお送りします。また、請求書も同時にお送りします。
④書類への押印(実印)及び返送
 委任状(登記委任状)・遺産分割協議書などの書類の所定の箇所にご署名ご捺印(実印)していただき、当事務所までお送りください。
⑤相続登記の申請
 【1】必要書類が事務所に届き、【2】ご入金の確認が取れ次第、【3】当事務所が相続登記の申請をします。
⑥不動産の権利証のお渡し
 登記が完了したら(登記申請日から約1週間~2週間後)、今回の相続登記により発行される「不動産の権利証」(登記識別情報通知)をご自宅にお送りいたします。

第5 相続登記のよくあるQ&A

1.相続登記は自分できる と思いますか?

相続登記を自分でやったという話を聞いたことがありますが、自分できると思いますか?

 法律上は、相続登記は自分でもすることができます。

 一方で、業(仕事)として、「相続登記」ができるのは司法書士(又は弁護士)に限られます。なぜ、「相続登記」(登記=不動産の名義変更)をできる資格を司法書士(又は弁護士)に限っているかというと、不動産が価値が高く、また、不動産に関する法律には多くの知識が必要だからです。

 当事務所でも、度々、下記のような相談があり、多くの費用をかけて相続登記のやり直し等をしています。

自分で登記をした相談者の声

  • 自分でできると思って、やってみて、できたと思ってたら、30年後に間違いに気付いた。現在、当時の相続人が亡くなって、相続人が50人になってしまっています。どうやって、再度、印鑑を集めればいいのですか?
  • 不動産を間違えて、登記して、間違えて権利証が法務局から発行された。法務局を訴えたいけど、間違えたのは父だからどうしようもないらしい。どうすればいいですか?
  • 訂正するために遺産分割協議のやり直しをしたら、贈与税が課税され、多くの費用(税金)がかかることになった。
  • 訂正ができなくて、不動産が売れなくなり、不動産の価値がほとんどなくなってしまった。再び、不動産が売れるようにするには、どうすればいいのですか?

 繰り返しになりますが、法律上は、相続登記は自分でもすることができます。しかし、自分で相続登記をするということは、そのリスクをすべて自分や自分の子孫が背負うことになるのです。それだけは覚えておかなければなりません。

2.相続登記の必要書類一覧表

相続登記のときに法務局に提出する必要書類を教えて下さい。

 相続登記では、個別の事情によって異なりますが、主に次のような書類が必要になります。

3. 被相続人の戸籍は死亡記載があればいい?!

被相続人の戸籍には、戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍などの種類の戸籍があるようですが、最後の戸籍謄本には死亡記載があるのだから、最後の戸籍謄本で相続手続できないの?

被相続人の戸籍は、原則として、出生から死亡までの戸籍が各1通ずつ必要です。

例外としては、遺言がある場合です。遺言がある場合には、被相続人の戸籍として最後の戸籍謄本のみを添付して相続登記をすることができる場合があります(再例外の一つとして、遺言執行者の定めがない遺言があり、登記原因が遺贈で登記をしなければならないときは、法定相続人全員が登記義務者になりますので、被相続人の戸籍は出生から死亡までの戸籍が必要になります。)。

4. 被相続人の戸籍(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍)の種類

被相続人の戸籍には、戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍などの種類の戸籍があるようですが、どれが必要なのですか?

被相続人の戸籍は、出生から死亡までの戸籍が各1通ずつ必要です。

なお、戸籍には、戸籍謄本の他、除籍謄本や改製原戸籍と呼ばれるものもありますが、それぞれ1通が必要なわけではありません。例えば、若い方が亡くなった場合には、戸籍謄本のみで出生から死亡までの記録が残っている戸籍になることもあります。一方で、100歳近くで亡くなった方の場合には、戸籍謄本1通・除籍謄本6通・改正原戸籍3通というように多くの戸籍が必要になることもあります。

5. 相続登記直後に不動産会社からDM

父が亡くなり、相続した土地・建物の登記を完了した途端、多数の不動産会社から『売却を検討しませんか』とのダイレクトメール(DM)が来ましたが、これは、司法書士が不動産会社に情報を流したということでしょうか?

 司法書士が不動産会社に情報を流したわけではないと思われます。おそらく、不動産会社が独自に、「不動産登記の受付帳」を開示請求(行政文書の開示請求)して取得した情報を利用して、ダイレクトメールをしてきているものと考えられます。

【不動産登記の受付帳の開示請求】不動産登記の受付帳とは、変更された登記の一覧表のことをいいます。不動産登記の受付票には、「所有権移転:遺贈」「登記名義人変更:氏名変更」といった変更理由も記載されます。

第6 関連窓口

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●対応地域とアクセス

(1)対応地域

 当事務所は「全国対応」しております。また,原則として,主に下記の地域の方に関しましては,本人確認及び意思確認のために,面談を実施しております。(現在は,新型コロナウイルスの影響によりオンラインでの面談や郵送での本人確認についても対応しております。)

●名古屋市内全域

(東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区[相生山・赤池・新瑞橋・荒畑・池下・一社・今池・いりなか・岩塚・植田・大須観音・大曽根・覚王山・金山・上社・黒川・上飯田・上小田井・神沢・上前津・亀島・川名・車道・国際センター・御器所・栄・桜本町・桜山・塩釜口・志賀本通・市役所・自由ヶ丘・浄心・新栄町・神宮西・砂田橋・庄内緑地公園・庄内通・浅間町・総合リハビリセンター・高岳・高畑・千種・茶屋ヶ坂・築地口・鶴里・鶴舞・伝馬町・東海通・徳重・中村区役所・中村公園・中村日赤・名古屋・名古屋港・名古屋大学・ナゴヤドーム前矢田・鳴子北・西高蔵・野並・八田・原・東別院・東山公園・久屋大・日比野・平針・吹上・伏見・藤が丘・平安通・星ヶ丘・堀田・本郷・本陣・丸の内・瑞穂運動場西・瑞穂運動場東・瑞穂区役所・港区役所・妙音通・名城公園・本山・八事・八事日赤・矢場町・六番町])

●愛知県全域

(春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来[名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重]

●岐阜県全域

(岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市[多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川]

●三重県全域

(桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝)

(2)アクセス

〒464-0093 名古屋市千種区茶屋坂通二丁目69番地 茶屋ケ坂パークマンション504

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●不動産登記の管轄法務局

愛知県(名古屋法務局)

名古屋法務局 本局

名古屋市の内(中区,東区,北区,中村区,西区,千種区,昭和区),西春日井郡豊山町,清須市,北名古屋市

名古屋法務局 熱田出張所

名古屋市の内(熱田区,南区,中川区,港区,瑞穂区,緑区),豊明市

名古屋法務局 名東出張所

名古屋市の内(名東区,守山区,天白区),日進市,長久手市,愛知郡東郷町

名古屋法務局 春日井支局

春日井市,瀬戸市,犬山市,小牧市,尾張旭市,丹羽郡(大口町,扶桑町)

名古屋法務局 津島支局

津島市,愛西市,弥富市,あま市,海部郡(蟹江町,飛島村,大治町)

名古屋法務局 一宮支局

一宮市,稲沢市,江南市,岩倉市

名古屋法務局 半田支局

半田市,常滑市,大府市,東海市,知多市,知多郡(阿久比町,武豊町,南知多町,美浜町,東浦町)

名古屋法務局 岡崎支局

岡崎市,額田郡幸田町

名古屋法務局 刈谷支局

刈谷市,知立市,安城市,碧南市,高浜市

名古屋法務局 豊田支局

豊田市,みよし市

名古屋法務局 西尾支局

西尾市

名古屋法務局 豊橋支局

豊橋市,田原市

名古屋法務局 豊川出張所

豊川市,蒲郡市

名古屋法務局 新城支局

新城市,北設楽郡(設楽町,東栄町,豊根村)

三重県(津地方法務局)

津地方法務局 本局

津市,亀山市

津地方法務局 鈴鹿出張所

鈴鹿市

津地方法務局 四日市支局

四日市市,三重郡朝日町,川越町,菰野町

津地方法務局 伊賀支局

伊賀市,名張市

津地方法務局 松阪支局

松阪市,多気郡多気町,明和町,大台町,度会郡大紀町

津地方法務局 桑名支局

桑名市,いなべ市,桑名郡木曽岬町,員弁郡東員町

津地方法務局 伊勢支局

伊勢市,鳥羽市,志摩市,度会郡度会町,玉城町,南伊勢町

津地方法務局 熊野支局

熊野市,南牟婁郡御浜町,紀宝町

津地方法務局 尾鷲出張所

尾鷲市,北牟婁郡紀北町

岐阜県(岐阜地方法務局)

岐阜地方法務局 本局

岐阜市,羽島市,各務原市,山県市,瑞穂市,本巣市,羽島郡(岐南町,笠松町),本巣郡(北方町)

岐阜地方法務局 八幡支局

郡上市

岐阜地方法務局 大垣支局

大垣市,海津市,養老郡(養老町),不破郡(垂井町,関ケ原町),安八郡(神戸町,輪之内町,安八町),揖斐郡(揖斐川町,池田町,大野町)

岐阜地方法務局 美濃加茂支局

美濃加茂市,可児市,関市,美濃市,加茂郡(坂祝町,富加町,川辺町,八百津町,七宗町,白川町,東白川村),可児郡(御嵩町),下呂市のうち金山町

岐阜地方法務局 多治見支局

多治見市,土岐市,瑞浪市

岐阜地方法務局 中津川支局

中津川市,恵那市

岐阜地方法務局 高山支局

高山市,飛騨市,大野郡(白川村),下呂市(金山町を除く)