民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(符号の表示関係及び職権による住所等変更登記関係)[令和8年3月27日付法務省民二第525号]

通達の要約

本通達は、令和8年（2026年）4月1日施行の「民法等の一部を改正する法律」に伴う不動産登記事務の新たな取扱いについて定めたものです。所有者不明土地の発生予防と適正利用を目的とし、主に以下の2点に関する事務手続や留意事項を示しています。

• 符号の表示関係：所有権の登記名義人（自然人）が死亡や失踪宣告により権利能力を喪失したと登記官が認めた場合、職権でその旨を示す「符号」を登記記録に表示する手続。
• 職権による住所等変更登記関係：登記名義人の氏名・名称・住所に変更があった場合、登記官が住基ネット情報や法人登記簿等から変更を確認し、職権で変更登記を行う手続（自然人の場合は事前通知に基づく本人の申出が必要）。

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令和8年3月27日付法務省民二第525号 (通達)

民法等の一部を改正する法律(令和3年法律第24号。以下「改正法」という。)の施行に伴う不動産登記事務の取扱い(所有権の登記名義人についての符号の表示(以下「符号の表示」という。)関係及び職権による氏名等の変更の登記(以下「職権による住所等変更登記」という。)関係。いずれも令和8年4月1日施行)については、下記の点に留意するよう、貴管下登記官に周知方お取り計らい願います。

なお、本通達中、「法」とあるのは改正法による改正後の不動産登記法(平成16年法律第123号)を、「規則」とあるのは不動産登記規則の一部を改正する省令(令和8年法務省令第21号。以下「改正省令」という。)による改正後の不動産登記規則(平成17年法務省令第18号)を、「準則」とあるのは不動産登記事務取扱手続準則(平成17年2月25日付け法務省民二第456号当職通達)を、それぞれいいます。

第1部 本通達の趣旨

記

本通達は、所有者不明土地の増加等の社会経済情勢の変化に鑑み、所有者不明土地の発生を予防するとともに、土地の適正な利用及び相続による権利の承継の一層の円滑化を図るための民事基本法制の見直しを内容とする改正法の施行に伴い、不動産登記事務の取扱い (本年4月1日から施行される符号の表示及び職権による住所等変更登記)において留意すべき事項を明らかにしたものである。

第2部 符号の表示に関する事務の取扱い

第1 符号の表示の対象

1 登記官は、所有権の登記名義人(自然人に限る。以下第2部において同じ。)が権利能力を有しないこととなったと認めるべき場合には、職権で、当該所有権の登記名義人についてその旨を示す符号を表示することができるとされた(法第76条の4、規則第158条の42第1項)。
所有権の登記名義人が権利能力を有しないこととなったことを管轄登記所の登記官が把握する端緒としては、職権による住所等変更登記に関する代表登記所(所有権の登記名義人について最後に検索用情報管理ファイルに検索用情報の記録をした登記官の所属する登記所をいう。以下同じ。)における事務の過程で所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことが判明し、代表登記所の登記官からその旨の通知を受けた場合(後記2参照)と、管轄登記所における事務の過程で収集した情報により所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことが判明した場合(後記3参照)がある。

2 代表登記所の登記官からの通知に基づく符号の表示
代表登記所の登記官は、関係行政機関の長その他の者から提供を受けた情報により当該所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合には、当該所有権の登記名義人に係る検索用情報管理ファイルに記録された不動産の所在地を管轄する登記所にその旨を通知することができるとされ(規則第158条の43)、この通知があった場合には、所有権の登記名義人が権利能力を有しないこととなったと認めるべき場合に該当するとされた(規則第158条の42第2項第2号)。

関係行政機関の長その他の者から提供を受けた情報により当該所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合としては、代表登記所の登記官が、職権による住所等変更登記に関する事務の過程において、検索用情報管理ファイルに記録された検索用情報を用いた照会の結果として住民基本台帳法(昭和42年法律第81号)第30条の9の規定により提供を受けた同法第30条の7第4項に規定する機構保存本人確認情報(以下「住基ネット情報」という。)により、所有権の登記名義人が死亡したこと又はその者の住民票の消除がされたことを把握し、かつ、戸籍若しくは除かれた戸籍の副本に記録されている情報の照会結果 (所有権の登記名義人が日本の国籍を有しない場合にあっては、法務局民事行政部戸籍課又は地方法務局戸籍課若しくは法務局若しくは地方法務局の支局の職員を通じて確認した届書等の情報)から、当該所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合が該当する。

3 管轄登記所における事務の過程で得た情報に基づく符号の表示
管轄登記所の登記官が関係行政機関の長その他の者から提供を受けた情報により、所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合には、所有権の登記名義人が権利能力を有しないこととなったと認めるべき場合に該当するとされた(規則第158条の42第2項第1号)。

関係行政機関の長その他の者から提供を受けた情報により、所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合としては、次に掲げる場合が該当する。

• (1)所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法(平成30年法律第49号。以下「所有者不明土地法」という。)第44条第1項の所有権の登記名義人に係る死亡の事実の有無の調査において、当該調査のために取得した戸籍及び除かれた戸籍の謄本又は全部事項証明書(以下「戸籍謄本等」という。)の記載から、調査対象土地が所有者不明土地法第2条第4項に規定する特定登記未了土地に該当することを確認した場合(当該調査対象土地について所有者不明土地法第44条第1項の規定による付記をするときを除く。)
• (2)法務局地図作成事業において、当該事業のために取得した戸籍謄本等の記載から、所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合
• (3)法定相続分での相続登記等の申請又は嘱託(以下「申請等」という。)の審査の過程において、当該申請等の添付情報として提供された戸籍謄本等の記載から、当該申請等による登記によって所有権の登記名義となる者が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合(当該申請等と同時にされた申請等により当該所有権の登記名義人となる者が所有権の登記名義人でなくなるときを除く。)
• (4) 上記(1)から(3)までに掲げる場合のほか、法第151条に基づき、関係地方公共団体の長その他の者から提供された情報により、所有権の登記名義人が死亡し、又は失踪の宣告を受けたことを確認した場合

第2 管轄登記所における符号の表示の事務

1 受付
登記官は、規則第158条の43の通知があったときは、受付帳に受付の年月日及び受付番号を記録しなければならないとされた (規則第56条第4項第4号において準用する同条第1項)。
なお、当該受付帳は、規則第18条の2第1項の登記の申請について調製する受付帳を指す。

2 符号の表示を要しない場合
前記第1の2又は3に掲げる場合であっても、次に掲げるときは、符号の表示をすることを要しない。

• (1)法第76条の4の規定による符号が既に表示されているとき
• (2)規則第158条の43の通知に記録された所有権の登記名義人の表示が登記記録と合致しないとき
• (3) 所有権の登記名義人について法第76条の3第3項の登記 (相続人申告登記)がされているとき
• (4) 所有権の登記名義人について所有者不明土地法第44条第1項の付記の登記(長期相続登記等未了土地である旨の付記の登記)がされているとき
• (5) 後順位で相続財産の分離の登記 (法第105条第1項の仮登記を含む。)がされているとき
• (6) 所有権の登記名義人について相続人不存在を原因とする相続財産法人への氏名の変更の登記がされているとき
• (7) 所有権の登記名義人について所有権の一部の遺贈を原因として所有権の一部移転の登記がされているとき

3 登記記録への記録の方法等
(1) 登記官は、符号の表示の登記をするときは、所有権の登記に付記する方法によって、登記の目的、所有権の登記名義人の氏名及びその者が権利能力を有しないこととなった旨を示す記号並びに登記の年月日を登記記録に記録しなければならないとされた(規則第158条の42第3項)。
(2) 符号の表示の登記記録への記録は、別紙の一の振り合いによるものとする。

4 通知の保存
登記官は、符号の表示に係る登記を完了したときは、規則第158条の43の通知を出力した書面を申請書類つづり込み帳につづり込むものとする。
なお、申請書類つづり込み帳には、権利に関する登記の申請書類と当該通知を出力した書面とを区別せず、受付番号の順序に従ってこれらの書類をつづり込むものとする。

第3 その他

符号の表示に関する事務の取扱いであってこの通達に記載がない事項及び事務の運用開始日については、別途通知する。

第3部 職権による住所等変更登記に関する事務の取扱い

第1 改正省令の概要等

1 登記官は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったと認める場合には、職権で、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができるとされた。ただし、当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限るとされた(法第76条の6)。

2 職権による住所等変更登記の対象
職権による住所等変更登記は、次の(1)又は(2)の場合にするとされた (規則第158条の44第1項)。

• (1)規則第158条の45第6項の規定による通知 (後記3 (6)参照)があった場合
• (2)会社法人等番号が登記された所有権の登記名義人の法人の登記簿に記録された情報の提供を受けてその名称又は住所について変更があったことを確認した場合

3 所有権の登記名義人が自然人である場合の職権による住所等変更登記をすることについての申出
(1)代表登記所の登記官は、住基ネット情報により、所有権の登記名義人の氏名又は住所について変更があったことを確認した場合には、当該所有権の登記名義人に対し、その旨及び当該所有権の登記名義人が法第76条の6ただし書の申出をすることができる旨を通知(以下この通知を「意思確認通知」という。)することができるとされた(規則第158条の45第1項)。
(2)意思確認通知は、電子メールの送信によってするとされた。ただし、検索用情報管理ファイルに電子メールアドレスが記録されていないことその他の事由により電子メールの送信による通知をすることができない所有権の登記名義に対しては、書面を送付してするとされた(規則第158条の45第2項)。
(3)意思確認通知を受けた所有権の登記名義人は、当該通知の送信又は送付の日から1月以内に、代表登記所の登記官に対し、法第76条の6ただし書の申出をすることができるとされた (規則第158条の45第3項)。
(4) 上記(3)の申出は、次に掲げる事項を明らかにしてしなければならないとされた(規則第158条の45第4項)。

• ア法第76条の6ただし書の申出をする旨
• イ 申出に係る不動産の不動産所在事項又は不動産番号
• ウ申出人(氏名について変更があったことが確認された者に限る。後記エにおいて同じ。)が日本の国籍を有しない者である場合にはその変更後の氏名
• エ申出人がその一の旧氏(前記イの不動産の登記記録に旧氏が登記されている場合にあっては、当該登記記録に記録されている旧氏又は当該旧氏より後に称していた旧氏に限る。)を登記記録に記録するよう申し出るときは、その旨
• オ申出人の電話番号その他の連絡先

(5) 前記(3)の申出は、次のア又はイの方法のいずれかにより、申出情報を登記所に提出してしなければならないとされた(規則第158条の45第5項)。

• ア法務大臣が定めるところにより電子情報処理組織を使用して申出情報を送信する方法
• イ 申出情報を記載した書面を提出する方法

(6)代表登記所の登記官は、前記(3)の申出を受けたときは、当該申出に係る不動産の所在地を管轄する登記所に、その旨及び当該所有権の登記名義人の氏名又は住所の変更についての登記をする場合に記録すべき事項(ローマ字氏名及び旧氏に関する事項を含む。)を通知することができるとされた(規則第158条の45第6項)。
(7)代表登記所の登記官は、法第76条の6ただし書の申出に係る書面(添付情報がある場合には、当該情報を含む。)を職権氏名等変更登記申出書類つづり込み帳につづり込むとされた。また、当該申出が電子情報処理組織を使用する方法によってされた場合は、当該申出に係る情報を書面に出力したものを職権氏名等変更登記申出書類つづり込み帳につづり込むとされた(規則第27条の4)。
(8)職権氏名等変更登記申出つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報の保存期間は、法第76条の6の申出を受けた日から5年間とされた(規則第28条第22号)。

4 管轄登記所における受付
登記官は、前記2 (1)又は(2)の場合には、受付帳に受付の年月日及び受付番号を記録しなければならないとされた (規則第56条第4項第4号及び第5号において準用する同条第1項)。
なお、当該受付帳は、規則第18条の2第1項の登記の申請について調製する受付帳を指す。

5 登記記録への記録の方法等
(1) 登記官は、職権による住所等変更登記をするときは、所有権の登記に付記する方法によって、登記の目的、登記原因及びその日付並びに登記の年月日を登記記録に記録するとされた(規則第158条の44第2項)。
(2) 登記官は、所有権の登記名義人(検索用情報管理ファイルに記録されている者であって、国内に住所を有するものに限る。以下第1及び第2において同じ。)の氏名についての変更の登記をする場合において、規則第158条の45第6項の通知により当該所有権の登記名義人のローマ字氏名を確認したときは、職権で、当該ローマ字氏名を登記記録に記録するとされた(規則第158条の44第3項)。
(3) 登記官は、所有権の登記名義人の氏名についての変更の登記をする場合において、規則第158条の45第6項の通知により当該所有権の登記名義人がその一の旧氏を登記記録に記録するよう申し出たことを把握したときは、職権で、当該旧氏を登記記録に記録するとされた(規則第158条の44第4項)。

6 検索用情報単独申出と併せてする職権による住所等変更登記
(1) 所有権の登記名義人は、氏名又は住所に変更があったときは、法務大臣の定めるところにより、検索用情報単独申出と同時に、当該変更についての法第76条の6ただし書の申出をすることができるとされた(規則第158条の46第1項前段)。
(2) 上記(1)の場合には、所有権の登記名義人は、前記3(4)ア、ウ及びエに掲げる事項をも検索用情報単独申出の申出情報の内容としなければならないとされた(規則第158条の46第1項後段)
(3) 上記(2)の申出を受けた登記官が、住基ネット情報により、所有権の登記名義人の氏名又は住所について変更があったことを確認した場合の取扱いは、前記3 (6)と同様とされた(規則第158条の46第2項において準用する規則第158条の45第6項)。

7 その他
法第23条第2項の通知を要しないときの規定(規則第71条第2項第2号)などについて所要の改正がされた。

第2 所有権の登記名義人が自然人である場合の取扱い

1 職権による住所等変更登記の頻度
住基ネット情報の提供の求めは、所有権の登記名義人 (検索用情報管理ファイルに検索用情報が記録されている者に限る。以下第2において同じ。)ごとに2年に1回以上はするものとする。

2 職権氏名等変更登記申出書類つづり込み帳
(1)職権氏名等変更登記申出書類つづり込み帳の表紙は、準則別記第29号様式に準ずる様式とする。
(2) 代表登記所の登記官は、職権氏名等変更登記申出書類つづり込み帳について規則第29条の認可を受けようとするときは、準則別記第31号様式による認可申請書を提出しなければならない。

3 職権による住所等変更登記を要しない場合
前記第1の2 (1) の場合であっても、次に掲げるときは、職権による住所等変更登記を要しない。

• (1)規則第158条の45第6項(規則第158条の46第2項において準用する場合を含む。以下同じ。)の通知に係る登記が既に登記されているとき又は当該通知に記録された登記の原因の日より後の日を原因とする氏名若しくは住所の変更の登記がされているとき
• (2)規則第158条の45第6項の通知に記録された所有権の登記名義人の表示が登記記録と合致しないとき

4 登記記録への記録の方法等
(1) 登記記録に記録する際の登記原因は「異動情報取得」とし、登記原因の日付は、代表登記所の登記官が住基ネット情報の提供を受けた日とする。
なお、当該日は、規則第158条の45第6項の通知に記録される。
(2) 上記(1)の登記は、付記登記によってするものとし、付記登記の日付は規則第158条の45第6項の通知の受付の日とする。
(3) 上記(1)の登記をする場合において、規則第158条の44第3項により職権で、所有権の登記名義人のローマ字氏名を登記記録に記録するときに併記するローマ字氏名は、不動産登記規則等の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて (ローマ字氏名併記関係) (令和6年3月25日付け法務省民二第552号当職通達)第2部第1の1と同様とする。
(4) 上記(1)の登記をする場合において、規則第158条の44第4項により職権で、所有権の登記名義人の旧氏を登記記録に記録するときに併記する旧氏及び旧氏の併記が可能な者は、それぞれ不動産登記規則等の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(旧氏併記関係) (令和6年3月27日付け法務省民二第553号当職通達) 第2部第1の1及び2と同様とする。
なお、上記(1)の登記が所有権の登記名義人の名や住所のみについての変更の登記であるときは、所有権の登記名義人の旧氏を登記記録に記録することはできない。
(5) 職権による住所等変更登記の記録は、別紙の二の1の振り合いによるものとする。

5 職権による住所等変更登記の完了通知
登記官は、職権による住所等変更登記を完了したときは、所有権の登記名義人に対し、電子メールの送信によりその旨を通知するものとする。ただし、検索用情報管理ファイルに電子メールアドレスが記録されていない所有権の登記名義人に対しては、この限りでない。

6 通知の保存
登記官は、職権による住所等変更登記を完了したときは、規則第158条の45第6項の通知を出力した書面を申請書類つづり込み帳につづり込むものとする。
なお、申請書類つづり込み帳には、権利に関する登記の申請書類と当該通知を出力した書面とを区別せず、受付番号の順序に従ってつづり込むものとする。

7 その他
(1)規則第158条の45第5項及び第158条の46第1項前段の法務大臣の定めるところについては、その運用を開始することとなった際に、法務省ホームページに定められる予定である。
(2) 職権による住所等変更登記に関する事務の取扱いであってこの通達に記載がない事項及び事務の運用開始の日については、別途通知する。

第3 所有権の登記名義人が法人である場合の取扱い

1 職権による住所等変更登記をする場合
(1) 前記第1の2(2)の場合は、不動産の管轄登記所の登記官が法人の登記簿に名称又は住所の変更の登記がされたことを確認した場合とする。
(2) 上記(1)の確認は、別記様式による会社法人異動情報の提供を受けることによってするものとする。

2 会社法人異動情報の受付等
管轄登記所の登記官は、前記1 (2)の会社法人異動情報の提供を受けたときは、当該会社法人異動情報の受付をしなければならないものとする。

3 職権による住所等変更登記を要しない場合
前記1に掲げる場合であっても、次に掲げるときは、職権による住所等変更登記を要しない。

• (1)会社法人異動情報に係る登記が既に登記されているとき
• (2)会社法人異動情報に記録された所有権の登記名義人の表示が登記記録と合致しないとき

4 職権による住所等変更登記の方法等
(1) 登記記録に記録する際の登記原因は「異動情報取得」とし、登記原因の日付は会社法人等番号が登記された所有権の登記名義人の法人の登記簿に記録された情報の提供を受けて、その名称又は住所について変更があったことを確認した年月日とする。
(2) 上記(1)の登記は、付記登記によってするものとし、付記登記の日付は会社法人異動情報の受付の日とする。
(3) 職権による住所等変更登記の記録は、別紙の二の2の振り合いによるものとする。

5 職権による住所等変更登記の完了通知
登記官は、前記4 (1)による登記を完了した場合であっても、所有権の登記名義人に対し、当該登記が完了した旨を通知することを要しないものとする。

6 会社法人異動情報の保存
登記官は、職権による住所等変更登記を完了したときは、会社法人異動情報を出力した書面を申請書類つづり込み帳につづり込むものとする。
なお、申請書類つづり込み帳には、権利に関する登記の申請書類と会社法人異動情報を出力した書面とを区別せず、受付番号の順序に従ってつづり込むものとする。

7 経過措置
(1) 職権による住所等変更登記は、次に掲げるときにもするものとする。

• ア 本年4月1日より前に所有権の登記名義人に会社法人等番号の登記がされた場合において、同日までに法人の登記簿に記録された当該所有権の登記名義人の名称又は住所の変更の登記がされていることを確認したとき(法人の登記簿に記録された名称及び住所が不動産の登記記録に記録された名称及び住所と一致する場合を除く。)
• イ 本年4月1日以降に所有権の登記名義人に会社法人等番号の登記がされた場合において当該登記がされた時までに法人の登記簿において当該所有権の登記名義人の名称又は住所の変更の登記がされていることを確認したとき(法人の登記簿に記録された名称及び氏名が不動産の登記記録に記録された名称及び住所と一致する場合を除く。)

(2) 上記(1)の確認は、会社法人異動情報の提供を受けることによってするものとし、その取扱いは、前記2から6までの例によるものとする。

8 その他
職権による住所等変更登記に関する事務の運用開始の日については、別途通知する。

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別紙

一 符号の表示の登記

1 符号の表示をする場合

(1) 通常の場合

権利部(甲区) (所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
2	所有権移転	令和何年何月何日 第何号	原因 令和何年何月何日売買 所有者 何市何町何番地 甲某
付記1号	2番登記名義人符号表示	余白	甲某 令和何年何月何日付記

(注) 符号の表示をする場合には、変更前の所有権の登記名義人の氏名や住所を抹消する記号 (下線) は記録しない。

(2) 氏名変更及び住所移転をしている者に符号を表示する場合

権利部(甲区) (所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
2	所有権移転	令和何年何月何日 第何号	原因 令和何年何月何日売買 所有者 何市何町何番地 甲某
付記1号	2番登記名義人住所、氏名変更	令和何年何月何日 第何号	原因 令和何年何月何日氏名変更 令和何年何月何日住所移転 氏名住所 何市何町何番地 乙某
付記2号	2番登記名義人符号表示	余白	乙某 令和何年何月何日付記

(3) 氏名の更正をしている者に符号を表示する場合

権利部(甲区) (所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
2	所有権移転	令和何年何月何日 第何号	原因 令和何年何月何日売買 所有者 何市何町何番地 甲某
付記1号	2番登記名義人氏名更正	令和何年何月何日 第何号	原因 錯誤 氏名 乙某
付記2号	2番登記名義人符号表示	余白	乙某 令和何年何月何日付記

二 職権による住所等変更登記

1 所有権の登記名義人が自然人の場合

(1) 住所に変更があった場合

権利部(甲区) (所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
2	所有権移転	令和何年何月何日 第何号	原因 令和何年何月何日売買 所有者 何市何町何番地 甲某
付記1号	2番登記名義人住所変更	余白	原因 令和何年何月何日異動情報取得 住所 何市何町何番地 令和何年何月何日付記

(2) 氏名に変更があった場合

権利部(甲区) (所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
2	所有権移転	令和何年何月何日 第何号	原因 令和何年何月何日売買 所有者 何市何町何番地 甲某
付記1号	2番登記名義人氏名変更	余白	原因 令和何年何月何日異動情報取得 氏名 丙某 令和何年何月何日付記

2 所有権の登記名義人が法人の場合

(1) 会社の本店の所在地に変更があった場合

権利部(甲区) (所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
2	所有権移転	令和何年何月何号 第何号	原因 令和何年何月何日売買 所有者 何市何町何番地 何株式会社
付記1号	2番登記名義人住所変更	余白	原因 令和何年何月何日異動情報取得 本店 何市何町何番地 令和何年何月何日付記

(3) 会社の商号に変更があった場合

権利部(甲区) (所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
2	所有権移転	令和何年何月何号 第何号	原因 令和何年何月何日売買 所有者 何市何町何番地 甲株式会社
付記1号	2番登記名義人名称変更	余白	原因 令和何年何月何日異動情報取得 商号 乙株式会社 令和何年何月何日付記