「相続登記」の窓口

　相続登記とは、被相続人（＝亡くなった人、不動産の所有者）が亡くなり、相続が発生したときに被相続人が所有していた建物や土地などの不動産の名義変更手続きのことです。

（２０２４年度までに施行される法律によると）１０万円の罰金が過料に処されることになります。

　従前は、相続登記は法律上、行わなければならない期限や罰則はありませんでした。したがって、価値のない不動産や価値があっても相続人間で話ができない事情等があり、相続登記が放置されることもありました。しかし、相続登記が放置され、権利を確定しておかないと、後に、相続登記ができなくなる事情が増え、相続登記ができない不動産が膨大になりました。

　そこで、法律を改正し、相続登記が義務化されることになりました（詳細は【「相続登記義務化」の窓口】）。

「相続登記義務化」の窓口

●「相続登記義務化」とは？　●相続登記義務化のQ＆A

司法書士なかしま事務所│名古屋市千種区

相続登記をするメリットと相続登記をしないデメリットは下記のとおりになります。

　相続登記をすることで、誰が、不動産の権利を持っているかがわかるようになります。つまり、相続登記をすることで、登記を得た人が、その不動産の処分（売買・借入時の担保提供・賃貸など）をする権限を持っていることがわかるようになります。

　相続登記をしないと、不動産の処分（売買・借入時の担保提供・賃貸など）ができません。したがって、不動産を売却することもできませんし、建替えのための住宅ローンを組もうとしても組むことができません。なお、賃貸については、相続分の割合によりできる場合も考えられますが、原則として、賃貸をしない方がよいと考えられます。

　また、固定資産税を長年支払っている事実があったとしても、相続には、原則として取得時効の規定は適用されませんので、固定資産税を支払っている人が所有者になるわけではありません。

　相続登記をしていない場合、不動産について、①遺産分割協議が成立していないか、②遺産分割協議が成立したがその資料（遺産分割協議書【当時の相続人全員の実印押印済】及び印鑑証明書など）を紛失している場合が多いです。

　そして、上記①②のいずれにせよ、遺産相続の手続が終わっていないので、いつか、他の相続人から遺産分割の請求を受ける可能性があります。

　「他人の物でも使い続けていると、いつか自分の物になる場合がある。」という取得時効については、相続の場合には、適用されません。

　なぜならば、法律上、取得時効の要件には、①所有の意思があること、②平穏かつ公然の占有であること、③他人の物を一定期間占有していること、④時効の成立を主張すること、という4つの要件がありますが、そのうちの①の所有の意思があることが該当しないとされるからです。

　裁判上の遺産分割調停・審判では、様々な事情を考慮しますが、そのような事情等を考慮しない場合には、１８００万円を残りの９人に支払わなければなりません。

　もっとも、これは９人全員がお金を請求してきた場合です。９人の中には、お金はいらないという方や争いごとが嫌な人もいて、無料で不動産の権利に関し放棄してくれる方もいるでしょう。ハンコ代（約３万円～約１０万円）で解決していることも多いです。

　一般財団法人「国土計画協会」の所有者不明土地問題研究会による試算結果によると、『日本全国の所有者不明土地は、このままだと北海道本島の土地面積（約780万ヘクタール）に匹敵する720万ヘクタールに匹敵する―。』ようです。

　相続登記が義務化された背景には、この「所有者不明土地」の増加があります。所有者不明土地とは、所有者が分かっても転居してしまって連絡先が分からないもの、土地の名義人が亡くなった後、登記されないままで相続人が多くなり、全ての人に連絡するのが困難になったものなどを指します。

　所有者不明土地の場合、①不動産の処分ができないこと、②公共事業や再開発を進めることができないこと、③災害が起きた際、復興に向けた用地取得ができないこと、などのデメリットがあります。

　そこで、所有者不明土地を少なくすることを目的として、「相続登記の義務化」や「登記名義人の住所変更を義務化」が決まりました。

　相続の開始を知って、かつ、所有権を取得したと知った日から3年以内に移転の登記を申請しなければなりません。また、遺産分割で所有権を取得した際は、分割の日から3年以内の登記が義務づけられます。たとえば、遺産分割協議が2年後にまとまった場合、その日から3年以内に登記を申請しないといけません。そして、正当な理由がないのにも関わらず、登記申請を怠った時は、10万円以下の過料を求められます。

　相続登記は、単なる不動産の名義変更手続ではありません。また、不動産は非常に高価であり、不動産に関する法律に関しては大変複雑です。不動産に関する登記はミスをしていも、法務局や役所は教えてくれません。法務局は、登記申請された内容で登記ができるか否かを判断するだけだからです。

　したがって、一般の方が相続登記をしていると、様々なトラブルを引き起こしていることがあります。具体的には、相続登記には、下記の典型的な失敗事例があります。なお、これらの失敗例は典型例であり、司法書士以外（一般の方は元より公共事業による役所などを含めて）が相続登記を行った場合、様々なトラブルを引き起こしていることがあります。

　上記のような典型的な失敗事例は、相続登記を司法書士に依頼していれば、起きなかったことです。

　また、司法書士に相続登記を依頼した場合は、下記のようなメリットがあります。

　例えば、今後の相続対策・相続税対策などは、司法書士（や税理士）など専門知識がないと、相続対策や相続税対策ができるか否か（又は相続対策や相続税対策をするべきか、しないべきか）を判断することは非常にむずかしいです。

　相続対策や相続税対策は、適切な選択をすれば、大きなメリットをもたらしますが、間違った選択をすれば、大きなデメリットが生じることも珍しくありません。

下記の表のとおりとなります。詳細は、当事務所までお問い合わせください。

　法律上は、相続登記は自分でもすることができます。

　一方で、業（仕事）として、「相続登記」ができるのは司法書士（又は弁護士）に限られます。なぜ、「相続登記」（登記＝不動産の名義変更）をできる資格を司法書士（又は弁護士）に限っているかというと、不動産が価値が高く、また、不動産に関する法律には多くの知識が必要だからです。

　当事務所でも、度々、下記のような相談があり、多くの費用をかけて相続登記のやり直し等をしています。

　繰り返しになりますが、法律上は、相続登記は自分でもすることができます。しかし、自分で相続登記をするということは、そのリスクをすべて自分や自分の子孫が背負うことになるのです。それだけは覚えておかなければなりません。

　相続登記では、個別の事情によって異なりますが、主に次のような書類が必要になります。

★相続登記の必要書類一覧表（法務局提出）

【目次】相続登記の必要書類一覧表 第１　相続登記の必要書類一覧表 第２　相続登記の必要書類をわかりやすく説明 １．法定相続による場合 （１）登記原因証明情報（平成1…

司法書士なかしま事務所│名古屋市千種区

被相続人の戸籍は、原則として、出生から死亡までの戸籍が各１通ずつ必要です。

例外としては、遺言がある場合です。遺言がある場合には、被相続人の戸籍として最後の戸籍謄本のみを添付して相続登記をすることができる場合があります（再例外の一つとして、遺言執行者の定めがない遺言があり、登記原因が遺贈で登記をしなければならないときは、法定相続人全員が登記義務者になりますので、被相続人の戸籍は出生から死亡までの戸籍が必要になります。）。

被相続人の戸籍は、出生から死亡までの戸籍が各１通ずつ必要です。

なお、戸籍には、戸籍謄本の他、除籍謄本や改製原戸籍と呼ばれるものもありますが、それぞれ１通が必要なわけではありません。例えば、若い方が亡くなった場合には、戸籍謄本のみで出生から死亡までの記録が残っている戸籍になることもあります。一方で、１００歳近くで亡くなった方の場合には、戸籍謄本１通・除籍謄本６通・改正原戸籍３通というように多くの戸籍が必要になることもあります。

　司法書士が不動産会社に情報を流したわけではないと思われます。おそらく、不動産会社が独自に、「不動産登記の受付帳」を開示請求（行政文書の開示請求）して取得した情報を利用して、ダイレクトメールをしてきているものと考えられます。