住所・氏名変更登記の義務化も？2年以内に手続きしないと過料の対象に

住所・氏名変更登記の義務化も？2年以内に手続きしないと過料の対象に

１．住所・氏名変更登記の義務化の全体像

1-1　引っ越しによる住所変更の手続き義務

注釈
　日本国内における「所有者不明土地」の面積は九州本土の広さに匹敵するとされ、公共事業の推進や民間における不動産取引、さらには災害復旧の大きな阻害要因となってきました。この社会問題を抜本的に解決するため、民法および不動産登記法等の大規模な改正が行われ、これまで任意であった不動産の登記手続きが段階的に義務化されることとなりました。具体的には、令和6年（2024年）4月1日に施行された「相続登記の義務化」に続き、令和8年（2026年）4月1日からは「住所・氏名変更登記」についても法的な義務となります。不動産の所有権の登記名義人（登記簿上の所有者）は、転居によって住所が変わった場合や、婚姻・離婚などによって氏名が変わった場合、その変更が生じた日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません。この義務は個人のみならず、法人が本店の所在地を移転した場合や商号を変更した場合にも同様に適用されます。（不動産登記法第76条の5）

項目	制度の概要
施行日	令和8年（2026年）4月1日[3]
義務の対象者	不動産の所有権の登記名義人（個人・法人を問わない）
対象となる変更	引っ越しによる住所変更、婚姻・離婚等による氏名変更、法人の本店移転・商号変更など
手続きの期限	住所や氏名等に変更があった日から2年以内

1-2　結婚や離婚による氏名変更の手続き義務

注釈
　不動産登記制度は、対象となる不動産の物理的現況と権利関係を正確に公示することで、取引の安全を保護する役割を担っています。そのため、所有者の所在を明らかにする「住所」だけでなく、所有者を特定するための「氏名」も極めて重要な公示情報となります。婚姻や離婚、あるいは養子縁組などによって戸籍上の氏名が変更された場合、住民票の書き換えや運転免許証の更新等は速やかに行われることが多い一方で、不動産登記の氏名変更は売却等の予定がない限り放置されがちでした。しかし、今回の法改正により、氏名の変更についても住所変更と同様に、変更日から2年以内の登記申請が厳格に義務付けられました。法人の場合も同様であり、M&Aやリブランディング等に伴う商号変更が行われた際には、不動産登記上の名称変更手続きを2年以内に行う必要があります。

変更の事由	具体的なシチュエーション	必要な手続き
氏名の変更	結婚・離婚により名字が変わった、家庭裁判所の許可を得て名前を変更した	氏名変更登記（2年以内）
住所の変更	転勤で引っ越した、マイホームを購入して住民票を移した	住所変更登記（2年以内）
法人の変更	会社の名前（商号）を変えた、本社（本店）を移転した	名称・住所変更登記（2年以内）

1-3　過去の引っ越しに対するルールの適用

注釈
　住所・氏名変更登記の義務化において最も留意すべき点は、この制度が新法適用前の過去の変更事案に対しても遡及して適用されるという「経過措置」の存在です。令和8年（2026年）4月1日の施行日より前に生じた住所や氏名の変更であっても、施行日時点で変更登記が未了のまま放置されている不動産については、すべて義務化の対象となります。この場合、物理的に過去の変更日に遡って2年以内の期限を課すことは不可能であるため、法律の施行日である「令和8年4月1日から2年以内」、すなわち令和10年（2028年）3月31日が法律上の期限（デッドライン）として設定されています。この遡及適用により、過去数十年にわたって住所変更が行われていない登記記録についても段階的に最新化が図られることが期待されますが、古い転居履歴を公証する書類（住民票の除票や戸籍の附票など）の収集が困難になるケースも予想されるため、猶予期間内における早期の対応が求められます（民法等の一部を改正する法律附則第5条第7項）。

住所・氏名の変更が生じた時期	義務化の起算日	法的な手続き期限（デッドライン）
令和8年4月1日より前（過去分）	令和8年（2026年）4月1日	令和10年（2028年）3月31日まで
令和8年4月1日以降（新規分）	住所・氏名の変更が生じた日	変更が生じた日から2年以内

1-4　手続きを怠った場合の罰則（過料）

注釈
　不動産の所有権の登記名義人が、法定の期限内（住所等の変更日から2年以内、あるいは施行日前の変更については施行日から2年以内）に変更登記の申請を怠った場合、行政上の秩序罰として「5万円以下の過料」の適用対象となります。過料は刑事罰である「罰金」とは異なり、前科が付くものではありませんが、行政上の義務違反に対する金銭的な制裁として機能します。具体的な執行プロセスとしては、登記官が職務上あるいは他のシステムとの連携等によって義務違反の事実を把握した場合、管轄の地方裁判所に対して過料事件の通知を行います。その後、非訟事件手続法に基づく裁判所の決定によって過料が科されることになります。なお、運用上は直ちに過料の通知が行われるわけではなく、事前に登記官から義務者に対して登記の申請を催告する手続きが踏まれることが想定されていますが、所有者不明土地問題の解消に向けた国の強い意思が反映された強力な担保措置となっています。（不動産登記法第164条第2項）

手続きの種類	期限の起算点	義務違反時のペナルティ	根拠法
住所・氏名変更登記	住所等の変更があった日から2年以内	5万円以下の過料	不動産登記法第164条第2項
相続登記	所有権を取得したことを知った日から3年以内	10万円以下の過料	不動産登記法第164条第1項

1-5　罰則が免除される正当な理由

注釈
　住所等変更登記の申請義務に違反した場合であっても、一律に過料が科されるわけではありません。法律上、申請を怠ったことについて「正当な理由」があると認められる場合には、過料の制裁は免除されます。この「正当な理由」の具体的な解釈について、法務省から発出された通達では、国民の権利保護の観点から複数の類型が明示されています。例えば、住所等変更登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合や、経済的に著しく困窮しているために登記の申請を行うための費用（登録免許税や必要書類の取得費など）を負担する能力がない場合などが該当します。また、市町村合併などの行政区画の変更に伴って住所表記が変更された場合も、所有者の意図しない変更であるため正当な理由として扱われます。このように、個別の事情を総合的に考慮し、客観的に見て名義人に責任を問うことが酷である事案については、柔軟な保護措置が図られる運用となっています。（令和7年3月3日付け法務省民二第373号通達）

「正当な理由」に該当する主なケース	詳細な事情（法務省通達に基づく基準）
健康上の理由	義務者自身に重病、その他これに準ずる事情があり手続きが物理的に困難な場合
経済的理由	経済的に困窮しており、登記申請に要する費用を負担する能力がない場合
行政的要因	行政区画の変更（市町村合併や区画整理等）により住所の表記が変更された場合
システム的要因	スマート変更登記の対象であるにもかかわらず、登記官の職権による手続が行われていない場合

1-6　DV被害者等のプライバシーと安全の保護

注釈
　不動産登記制度は原則として誰でも登記事項証明書を取得できる公開の制度であるため、登記記録に最新の住所が記録されることは、ドメスティック・バイオレンス（DV）やストーカー行為、児童虐待などの被害者にとって、加害者に現在の居場所を把握されるという重大な生命・身体への危険をもたらす可能性があります。この点について法務省は明確な保護方針を打ち出しており、配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（DV防止法）に規定する被害者や、それに準ずる者であって避難を余儀なくされている場合については、住所変更登記を怠ったとしても「正当な理由」があると認められ、過料の対象とはなりません。また、後述する「スマート変更登記」の対象者であっても、法務局からの意思確認の際に同意を拒否することで、自動的な住所変更を防ぐことが可能です。これにより、被害者の安全確保とプライバシー保護が登記の正確性よりも優先される法的な仕組みが整えられています。（令和7年3月3日付け法務省民二第373号通達）

DV被害者等に対する保護措置の概要	具体的な対応と効果
変更登記の義務の免除	避難を余儀なくされている状況下では「正当な理由」とみなされ、過料の対象外となる
職権登記のブロック	スマート変更登記における登記官からの意思確認に対し同意しないことで、自動更新を防ぐ
各種証明書の交付制限	市区町村における住民基本台帳の閲覧制限措置（支援措置）と連動した防衛策の構築

２．国が自動で住所を変えてくれる「スマート変更登記」

2-1　引っ越し時の手続きを省く自動更新制度

注釈
　令和8年（2026年）4月1日からの住所変更登記義務化に伴う国民の実務的な負担を大幅に軽減するため、行政機関のネットワークを活用した画期的な新制度「職権による住所等変更登記（通称：スマート変更登記）」が導入されます。この制度は、不動産の所有者が法務局に対してあらかじめ「検索用情報」を申し出ておくことにより、登記官が住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）や商業・法人登記システムに対して定期的に情報の照会を行い、住所や氏名の変更を自動的に検知する仕組みです。住基ネットから最新の変更情報が提供されると、登記官は名義人に対して意思確認を行った上で、職権（法務局側の権限）によって登記簿の住所・氏名を書き換えます。このスマート変更登記によって職権登記が完了すれば、所有者は法律上の「変更登記の義務」を履行したとみなされ、過料に処される心配がなくなります。（不動産登記規則第158条の39）

スマート変更登記の手続きフロー	実施主体	詳細な内容[2]
1. 情報の申出	所有者	登記官に対して「検索用情報」を提供し、システムに登録する（令和7年4月21日〜）
2. システム照会	登記官	登録情報を基に、定期的に住基ネット等へ照会を実施する
3. 情報の取得	住基ネット	所有者が市区町村へ転居届を出した場合、その変更情報を登記官へ提供する
4. 意思確認	登記官	最新の住所へ更新することについて、所有者宛に確認の連絡を行う
5. 職権登記の実行	登記官	所有者の了解が得られた後、職権で登記簿の住所・氏名を書き換える

2-2　勝手な変更を防ぐ事前の意思確認

注釈
　スマート変更登記の制度設計において、個人のプライバシー保護と意図しない情報公開を防ぐための最重要プロセスが「名義人への意思確認」です。登記官は住基ネット等を通じて最新の住所情報を取得したとしても、名義人の同意なしに直ちに職権で登記簿を書き換えることは法律上許されていません。具体的には、事前に申し出られたメールアドレス（アドレスがない場合は書面）宛に、登記官から「職権で変更登記をしてよいか」という確認の連絡が行われます。名義人がこの通知を受け取り、指定された手続きに従って明示的に了解（同意）の意思を示した場合にのみ、職権による変更登記が実行されます。前述のDV被害者のように住所を知られることに支障がある場合や、何らかの理由で更新を保留したい場合には、同意を与えないことで自動変更をブロックすることが可能であり、システムによる一方的な権限行使を防ぐ安全弁が組み込まれています。（不動産登記規則等の一部を改正する省令）

意思確認プロセスの詳細	具体的な運用方法[2]
連絡手段	事前に登録されたメールアドレス宛に電子メールを送信。アドレス未登録の場合は書面による郵送。
確認内容	住民票情報の更新を検知した旨と、それを登記記録に反映させることへの同意の確認。
名義人の対応	メールの案内に従い、変更手続に同意するか否かを回答する。
不同意の場合の扱い	職権登記は実行されない。ただし、正当な理由がないまま放置すれば、自力で変更登記を行う義務が残る点に注意が必要。

2-3　自動更新制度を利用するための事前準備

注釈
　スマート変更登記の適用を受けるためには、登記官が住基ネットと不動産名義人を正確に紐付け、かつ意思確認の連絡手段を確保するためのキーとなる「検索用情報」を事前に提供する必要があります。この制度は令和7年（2025年）4月21日から施行され、同日以降に不動産の売買などで新たに所有権の保存や移転の登記申請を行い、登記名義人となる自然人（国内に住所を有する個人）は、原則として登記申請と同時にこの検索用情報を申し出ることになります（同時申出）。申し出るべき情報は、「氏名」「氏名の振り仮名」「住所」「生年月日」「メールアドレス」の5項目です。日本国籍を有しない方の場合は、氏名の表音をローマ字で表示した情報が必要となります。なお、氏名の振り仮名や生年月日、個人のメールアドレスは、登記官のシステム内部に記録されるのみであり、一般に公開される登記事項証明書等に記載されることはありません。（不動産登記規則第158条の39第1項）

申出が必要な検索用情報	具体的な記載ルールと公示の有無[2]
氏名	戸籍等に記載された正式な氏名。（登記簿に公開される）
氏名の振り仮名	日本国籍のない場合はローマ字氏名。通称名登記等の場合は振り仮名可。（システム内部のみで非公開）
住所	住民票に記載された現住所。（登記簿に公開される）
生年月日	同姓同名の識別・住基ネット照合用に必須。（システム内部のみで非公開）
メールアドレス	所有者本人が利用するもの。無い場合は「なし」と記載。（システム内部のみで非公開）

2-4　すでに家を持っている方の利用申し込み

注釈
　令和7年（2025年）4月21日の制度施行時点で、既に不動産の所有権の登記名義人となっている既存の所有者であっても、登記申請とは別に単独で「検索用情報の申出」を行うことが可能です（単独申出）。この手続きは、国内に住所を有する自然人に限られ、法人は対象外となります。既存所有者が申し出を行う場合、オンライン申請システムを利用するか、法務省ウェブサイトで提供される様式を用いて書面で管轄の登記所に提出します。提出の際には、なりすましを防ぐため、運転免許証やマイナンバーカード（表面のみ）等の身分証明書の写しを本人確認書類として添付する必要があります。申出手続に不備がなく、法務局の検索用情報管理ファイルへの記録が完了すると、登録したメールアドレス宛に「立件番号」「不動産番号」とともに、将来メールアドレスを変更する際などに必要となる10桁の符号である「認証キー」が通知されます。この認証キーはシステムのセキュリティ上極めて重要な情報であるため、厳重な保管が求められます。（不動産登記規則第158条の40第1項）

既存所有者による単独申出の手順	具体的なアクションと注意点[2]
Step 1: 情報の準備	氏名、振り仮名、住所、生年月日、メールアドレスに加え、対象となる「不動産番号」を準備する。
Step 2: 添付書類の用意	本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード表面等のコピーまたはPDF）を用意する。
Step 3: 申出の実行	オンライン申請システム、または法務局窓口・郵送にて書面を提出する。
Step 4: 完了通知の受領	手続き完了後、登録アドレスに通知が届く。記載された「認証キー（10桁）」を大切に保管する。

３．自分で手続きをする場合の方法と必要書類

3-1　法務局へ提出する基本書類

注釈
　住所変更登記を所有者自身（または代理人）が書面で申請する場合、法制上厳格な形式要件を満たす必要があります。基本的な必要書類は、申請内容を記載した「登記申請書」と、登記原因証明情報としての「住民票の写し（市区町村役場で発行された原本）」です。登記申請書はA4サイズの丈夫な用紙を用い、黒色インクまたはボールペンで明瞭に記載し、左横綴じにした上で、複数枚にわたる場合は各用紙の綴り目に契印（割印）を施すことが規則で定められています。また、マイナンバー（個人番号）は不動産登記手続きにおける利用が法令で許可されていないため、必ず「マイナンバーの記載がない」住民票を取得しなければなりません。一方、申請書に11桁の住民票コードを記載した場合には、原則として紙の住民票の写しの添付自体を省略することが可能となる特例も用意されています。費用としては、不動産1個につき1,000円の登録免許税が必要であり、収入印紙を貼付台紙に貼って納付します。

住所変更登記（通常の転居）の基本必要書類	取得・作成方法と留意点[2, 11, 12]
登記申請書	法務局HPより様式をダウンロードし作成。A4用紙、黒インク使用、契印必須。
住民票の写し	市区町村役場・コンビニ等で取得。※マイナンバーの記載がない原本に限る。
収入印紙（登録免許税）	郵便局や法務局等で購入。不動産1個につき1,000円分を台紙に貼付する。
委任状（※代理人の場合）	司法書士などの代理人に依頼する場合のみ必要。所有者本人が行う場合は不要。

3-2　複数回引っ越しをしている場合の証明書類

注釈
　住所変更登記における実務上の最大の障壁となるのが、複数回の転居を行っているケースです。不動産登記の審査においては、「登記簿に記録されている旧住所」と「現在の住所」とが、同一人物のものであると客観的に連続して証明されることが絶対要件となります。しかし、通常の住民票には現在の住所と一つ前の住所（前住所）しか記載されていないため、2回以上引っ越しをしていると登記簿上の住所との繋がり（移転の経緯）を証明できません。この場合、本籍地の市区町村が管理する「戸籍の附票の写し」を取得することで、その戸籍に在籍していた期間中の全住所履歴を一貫して証明することが可能になります。ただし、途中で結婚や転籍によって本籍地が変わっている場合は、一つの戸籍の附票では履歴が途切れてしまうため、除籍となった過去の戸籍の附票（除附票）や住民票の除票などを遡って複数取得し、履歴をパズルのように完全に繋ぎ合わせるという極めて煩雑な作業が要求されます。

住所履歴を証明するための書類	記載内容の特徴	取得先と活用シーン
住民票の写し	現在の住所と直前の住所（前住所）のみが記載される。	現在の住所地の役所。1回だけの引っ越しの際に使用。
戸籍の附票の写し	その戸籍が編製されてから除籍されるまでの住所履歴が一覧で記載される。	本籍地の役所。複数回引っ越しをしている際に、履歴を一括で証明するために使用。
住民票の除票	過去に住んでいた市区町村での転出の記録が記載される。	過去の住所地の役所。戸籍の附票だけでは履歴が繋がらない場合の補完として使用。

3-3　亡くなった親の住所変更の省略

注釈
　不動産登記法上の大原則として、所有権移転の登記を申請する前提として、現在の登記記録上の名義人の住所・氏名が最新のものと合致している必要があります。これを「前提登記」と呼び、売買や贈与の際には必ず名義人の住所変更登記を先に行わなければなりません。しかし、相続による所有権移転登記（相続登記）を行う場面においては、例外的な負担軽減措置が認められています。被相続人（亡くなった方）の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なっている場合であっても、登記簿上の住所から死亡時の住所までの連続性を証明する書類（住民票の除票や戸籍の附票など）を相続登記の申請書に添付して提出すれば、被相続人名義の住所変更登記（前提登記）を省略して、直接、被相続人から相続人へと名義を変更する移転登記を申請することが可能です。これにより、遺族は住所変更にかかる登録免許税（不動産1個につき1,000円）や申請書作成の手間を省くことができ、円滑な相続手続きが促進される仕組みとなっています。

前提登記（住所変更）の要否比較	売買・贈与などの場合	相続による移転の場合
手続きの段階	2段階（①住所変更登記 → ②移転登記）が必要	1段階（住所変更を省略し、直接移転登記）で完結
必要な履歴証明書	現在の所有者の住所変更経緯がわかる住民票・戸籍の附票等	被相続人の登記上の住所から死亡時までの繋がりがわかる除票等
登録免許税の負担	住所変更分（1個1,000円）＋ 移転登記分	移転登記（相続登記）分のみで完了（住所変更分の税は不要）

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