不動産住所・氏名変更登記のすべて：2026年義務化に備えるための完全ガイド
住所・氏名変更登記は、一見すると簡単な手続きに思えるかもしれませんが、必要書類の判別や、登記申請書の作成など、専門的な知識と正確な作業が求められます。
特に、長期間放置していたり、複数の不動産を所有していたりする複雑なケースでは、書類の取得が困難になったり、手続きに不備が生じたりするリスクが高まります。
司法書士に依頼する最大のメリットは、こうしたリスクを回避し、確実かつ迅速に手続きを完了させられることにあります。司法書士は、お客様の貴重な時間と労力を削減し、何よりも法律の専門家として安心感を提供します。
当事務所は、相続登記・不動産売買、贈与の登記を含む登記業務に１５年以上のキャリアをもつ司法書士中嶋剛士が電話相談・面談、業務終了まで直接皆様の担当をさせて頂きます。安心してお任せ頂けたらと思います。
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Q&A：検索用情報の申出とスマート変更登記 「検索用情報の申出」と「職権による住所等変更登記（スマート登記）」は、登記簿の現状を反映させるための制度です。 社…
司法書士なかしま事務所│名古屋市千種区 住所氏名の変更更正登記：登記先例・登記研究の一覧表
住所氏名の変更更正登記：登記先例・登記研究の一覧表 先例・登研番号テーマ要旨実務上のポイント昭和32年民事甲423号通達住所の数次移転複数回の住所移転があった場合、…
住所変更登記が必要になるケース
《質問》どのような場合に住所変更登記が必要になりますか？
《回答》不動産所有者の住所が、登記簿に記載されている住所から変わった場合に必要となります。具体的には、引っ越し（転居）はもちろん、住居表示の実施や町名地番の変更など、行政の都合で住所の表記が変わった場合も含まれます 。これらの事実が発生した際、法務局へ申請書を提出し、登記簿上の情報を最新の状態に更新する手続きが求められます。
氏名変更登記が必要になるケース
《質問》どのような場合に氏名変更登記が必要になりますか？
《回答》不動産の所有者が、婚姻・離婚・養子縁組などで氏名が変更になった場合に必要です 。登記簿上の氏名と現在の氏名が一致しない状態を解消するため、法務局への変更登記申請が求められます。氏名変更登記は、住所変更登記と同様に、不動産の所有権を正確に公示し、将来的な取引を円滑に行うための重要な手続きとなります。
住所氏名変更登記をしないとどうなる？
《質問》変更登記を怠った場合、どのような不利益がありますか？
《回答》変更登記を怠ると、まず不動産を売却したり、担保設定をしたりする際に、前提として変更登記が必要となり、手続きに余計な時間と費用がかかることになります。さらに、最も重要な点として、2026年4月1日の義務化以降は、法律上の罰則が科される可能性があります。なお、古い情報には2023年以降に罰則が科されるという記載もありますが、これは法改正の過程での情報であり、2026年4月1日以降に過料が適用されることになります 。
そもそも不動産登記とは？
《質問》そもそも不動産登記とは何のためにあるのですか？
《回答》不動産登記とは、土地や建物といった不動産の物理的な情報（所在地、面積など）や、所有者が誰かといった権利関係を、法務局が管理する登記簿に記録する制度です。
不動産登記の制度の最も重要な役割は、不動産に関する権利を社会に対して公示することにあります。例えば、ある不動産を売買しようとする際、登記簿を確認することで、その不動産の真の所有者や抵当権の有無を正確に把握でき、安全かつ円滑な取引が可能になります。これは、単なる所有者個人の記録ではなく、不動産取引の安全性を守るための社会的なインフラとしての機能を有しているのです。
ご自身の不動産登記情報を確認する方法
《質問》住所・氏名変更登記の義務化に備えるには、何をすればよいですか？
《回答》義務化に備える第一歩として、ご自身の不動産がどのような状態で登記されているかを確認することが不可欠です。この確認には、「登記事項証明書」（登記簿謄本）を取得する方法が最も確実です 。最寄りの法務局の窓口で交付申請書に記入して提出すれば、その場で取得できます 。また、オンラインでの請求や、郵送による取得も可能です。登記事項証明書の取得には、不動産1個（土地1筆、建物1棟）につき600円の手数料がかかります 。特に、先代から相続した不動産など、ご自身でも所有を忘れている可能性のある不動産がないか、念入りに確認しておくことが重要です 。
住所等変更登記とは
《質問》住所等変更登記とは、何のことですか？
《回答》不動産の所有者がする次のような登記のことです。
【個人（自然人）の場合】
(1) 転勤による引っ越しなどで住所が変わった場合に、不動産登記簿に記載されている住所を変更する登記
(2) 結婚などで氏名が変わった場合に、不動産登記簿に記載されている氏名を変更する登記【法人の場合】
(1) 本店を移転した場合に、不動産登記簿に記載されている住所（本店の所在地）を変更する登記
(2) 社名を変更した場合に、不動産登記簿に記載されている名称（社名）を変更する登記
住所等変更登記がなぜ義務化？
《質問》住所等変更登記が義務化されるのはなぜですか？
《回答》不動産登記簿を見ても、所有者やその連絡先が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっています。この問題を解決するため、令和３年に法律が改正され、これまで任意だった住所等変更登記が義務化されることになりました。
また、義務化に伴う環境整備策として、かんたん・無料の申出をしていただければ、その後は法務局が職権で住所等の変更登記をするサービス（スマート変更登記）も設けられました（詳細は「スマート変更登記のご利用方法」のページをご覧ください。）。
住所等変更登記はいつから義務化？
《質問》住所等変更登記の義務化が始まるのは、いつからですか？
《回答》住所等変更登記の義務化は、令和８年４月１日から始まります。ただし、令和８年４月１日より前の住所等の変更についても、登記がされていないものは、義務化の対象になります。
過料について
過料の対象は？
《質問》過料の適用対象となるのは、どのような場合ですか？
《回答》
①令和８年４月１日以降に住所等に変更があった場合：住所等の変更日から２年以内に変更登記をしない場合で、変更登記をしないことについて正当な理由がないときには、過料の適用対象となります。
②令和８年４月１日より前に住所等に変更があった場合：令和１０年３月３１日までに住所等変更登記をしない場合において、住所等変更登記をしないことについて正当な理由がないときは過料の適用対象となります。
過料の流れ
《質問》過料が科される場合の流れを教えてください。
《回答》次の(1)から(3)までのとおりとする予定です。
(1) 登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します（催告書を送付します。）。
(2) 催告書に記載された期限内に登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対してその義務違反を通知します。ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、変更登記をしないことにつき、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行いません。
(3) (2)の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。
登記官の申請の催告
《質問》登記官は、どのような場合に申請の催告をするのでしょうか？
《回答》登記官が登記申請の審査の過程等で把握した情報により行うこととしており、例えば、次の(1)又は(2)のような場合を想定しています。
(1) 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請をした場合において、申請情報の内容である所有権の登記名義人の住所等が登記記録と合致していなかったとき。
(2) 住基ネットに対する照会により住所等に変更があったと認められた所有権の登記名義人が、職権による住所等変更登記をすることについての意思確認のための通知を受領したが、当該登記を拒否し、又は期限までに回答をしなかったとき。
過料の金額
《質問》過料の金額はいくらですか？
《回答》通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。過料は、５万円以下の範囲内で裁判所において決定されます。
正当な理由とは
《質問》住所等変更登記を行わないことについて「正当な理由」があれば過料が科せられることはないとのことですが、どのような場合に「正当な理由」があると認められるのですか？
《回答》次のような事情が認められる場合には、一般に「正当な理由」があると認めることとする予定です。もっとも、これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、「正当な理由」があると認めることとする予定です。
(1) 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
(2) 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合
(3) 住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
(4) 住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
(5) 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合
住所・氏名変更登記の手続きと流れ
《質問》住所・氏名変更登記は自分でできますか？ どのような流れで行うのですか？
《回答》自分で登記をするかどうかは、法律知識を有しているか否か、書類作成能力があるか否か、時間があるか否かで変わってくると思います。住所・氏名変更登記の手続きと流れは下記のとおりです。
- ステップ1：必要な書類を正確に揃える
- 住所・氏名変更登記には、正確な書類の収集が不可欠です。まず、登記申請書を準備します。次に、変更の事実を証明する書類として、住所変更の場合は住民票または戸籍の附票、氏名変更の場合は戸籍謄本と本籍地の記載がある住民票が必要となります 。特に、住民票はマイナンバーが記載されていないものを取得する必要がある点に注意が必要です 。これらの書類は、ケースによって必要なものが異なるため、自身の状況を正確に判断して準備しなければなりません。
- ステップ2：登記申請書を作成する
- 登記申請書の作成は、手続きの中核をなす部分です。申請書の書式は、法務局のホームページからダウンロードすることが可能です。書式を参考にしながら、必要事項を正確に記入していきます。申請書はA4サイズの用紙で作成することが決まっており、基本的には印刷機で書類を作成しますが、手書きで作成する場合は、黒インクのボールペンなど消えない筆記用具を使用する必要があります 。記載内容に不備があると、申請が却下される可能性があり、手間が大幅に増えることになります。なお、オンライン申請することも可能です。
- ステップ3：登録免許税などの費用を納付する
- 登記申請には、法律で定められた登録免許税の納付が必要です。住所変更登記・氏名変更登記の場合、この税額は不動産1個につき1,000円と定められています 。例えば、土地と建物でそれぞれ登記されている一戸建ての場合、不動産は土地と建物の2個となるため、登録免許税は合計2,000円となります 。この登録免許税は、通常、金額分の収入印紙を購入し、A4用紙に貼り付けて申請書に添付して納めます 。なお、オンライン申請の場合には、オンラインで納付することも可能です。
- ステップ4：法務局への申請方法（窓口・郵送・オンライン）
- 登記申請には、複数の方法があります。最も一般的なのは、必要書類を揃えて不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に直接提出する方法です。遠方に住んでいる場合は、必要書類を簡易書留で郵送する方法も選択できます 。また、マイナンバーカードとパソコンの操作知識がある場合は、オンラインでの申請も可能です。
- ステップ5：登記完了後の確認と証明書取得
- 申請した登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知書」などの完了書類が交付されます。手続きが正しく完了したことを確認するため、念のため最新の登記事項証明書を取得し、記載内容が希望通りに更新されているかを確認することが推奨されます。この確認作業まで完了して、一連の住所・氏名変更登記手続きが完了したことになります。
住所・氏名変更登記にかかる費用と必要書類
《質問》登記の種類に応じて必要な書類と取得費用は？
《回答》住所変更登記では、住所の変遷がわかる住民票や戸籍の附票が必要です。氏名変更登記では、変更の事実を証明する戸籍謄本と本籍地が記載された住民票が求められます 。これらの書類は、市区町村役場で取得でき、住民票は約200円〜400円、戸籍謄本は450円〜750円程度の費用がかかります 。
| 書類名 | 必要なケース | 取得場所 | 取得手数料の目安 |
| 登記申請書 | 必須 | 法務局ホームページ | 無料 |
| 住民票 | 転居、町名地番変更など | 市区町村役場 | 200〜400円 |
| 戸籍の附票 | 複数回転居した場合など | 本籍地の市区町村役場 | 200〜400円 |
| 戸籍謄本 | 婚姻・離婚・改名など | 本籍地の市区町村役場 | 450〜750円 |
| 不在籍証明書 | 住所の変遷が不明な場合 | 本籍地の市区町村役場 | 市区町村による |
| 不在住証明書 | 住所の変遷が不明な場合 | 市区町村役場 | 200〜400円 |
| 登記済権利証 | ①不動産の特定 ②住所の変遷が不明な場合 | ご自身で保管 | 無料 |
| 上申書 | 住所の変遷が不明な場合など | 自分で作成 | 無料 |
《質問》住所の変遷が住民票で証明できない場合はどうすればよいですか？
《回答》複数回の転居などで住所の変遷が住民票のみで証明できない場合、本籍地で取得できる戸籍の附票や、以前の住所地で取得できる住民票の除票が代替書類となります。これらの書類も取得できない場合は、法務局と協議の上、不在住証明書や上申書といった書類を別途用意する必要があります。この段階になると手続きが非常に複雑になり、専門的な知識が求められます 。
登録免許税はいくら？不動産の個数と計算方法
《質問》登録免許税はいくらで、どう計算しますか？
《回答》登録免許税は、登記する不動産の個数によって決まります。不動産1個につき1,000円が課税されます 。例えば、土地と建物がある場合、それぞれを1個と数えるため、合計2,000円の登録免許税がかかります 。
司法書士に依頼した場合の報酬相場と内訳
《質問》司法書士に依頼する場合の報酬はどのくらいかかりますか？
《回答》司法書士の報酬は事務所によって異なりますが、一般的には1万円〜3万円程度が目安とされています。この報酬の他に、登録免許税や住民票・戸籍謄本などの書類取得費用、郵送通信費などが実費として加算されます。報酬の総額は、登記する不動産の個数や、書類の取得代行の有無などによって変動します。
自分で手続きする場合と専門家に依頼する場合の総費用比較
《質問》自分でやるのと司法書士に依頼するのでは、総費用はどのくらい違いますか？
《回答》自分で手続きを行う場合、費用は登録免許税と書類取得費の実費のみとなり、数千円程度で収まることが多いです 。一方、司法書士に依頼する場合は、これらの実費に加えて専門家への報酬が必要となりますが、必要書類の正確な判別、申請書の作成、法務局とのやり取りなど、すべての手続きを任せることができます。費用面だけを比較すると司法書士に依頼する方が高額になりますが、手続きの確実性、時間と労力の大幅な削減といった、金額には換算できない大きなメリットが得られます。
| 項目 | 自分で手続きする場合 | 司法書士に依頼する場合 |
| 登録免許税 | 不動産1個につき1,000円 | 左に同じ |
| 書類取得費 | 約数百円〜数千円 | 左に同じ |
| 専門家報酬 | 0円 | 1万円〜3万円（相場） |
| 合計費用 | 約2,000円〜＋実費 | 約1.2万円〜3.2万円＋実費 |
| 必要書類の判別 | 全て自己判断 | 専門家が正確に判断 |
| 申請書の作成 | 全て自己作成（ミスリスクあり） | 専門家が正確に作成 |
| 法務局とのやり取り | 全て自己対応 | 全て代行 |
| 手続き完了までの時間 | 労力がかかる（不備でやり直しリスクあり） | スムーズかつ迅速 |
| 手続きのリスク | 書類不備や申請却下のリスク | 専門家が責任を持って手続き |
見落としがちなポイントと特殊なケース
実務的な重要な注意点
《質問》住所氏名の変更登記の注意点を教えて下さい。
《回答》住所氏名の変更更正登記の登記先例・登記研究は下記のサイトでまとめています。
住所氏名の変更更正登記：登記先例・登記研究の一覧表
住所氏名の変更更正登記：登記先例・登記研究の一覧表 先例・登研番号テーマ要旨実務上のポイント昭和32年民事甲423号通達住所の数次移転複数回の住所移転があった場合、…
複数不動産の一括申請と注意点
《質問》複数の不動産を所有している場合、まとめて申請できますか？
《回答》原則として、同じ法務局の管轄にあり、かつ登記原因や登記原因日付が同一である場合に限り、複数の不動産を一括して1件の申請書で申請することが可能です 。ただし、管轄が異なる場合など、ある一定の場合には、それぞれ個別に申請書を作成する必要があります 。
長期間放置していた場合の複雑な手続き
《質問》住所変更から何年も経っている場合、手続きは難しくなりますか？
《回答》はい、手続きが非常に難しくなる可能性があります。特に、複数回の転居を重ね、住民票の除票や戸籍の附票が役所で廃棄されてしまっている場合、住所の変遷を証明する書類が揃わなくなります。この場合、法務局とのやり取りを重ね、上申書などの代替書類を用意する必要があるため、手続きが複雑化し、専門家のサポートが不可欠となります。
2024年3月施行！不動産登記における旧姓併記
《質問》不動産登記でも旧姓を併記できるようになりましたか？
《回答》以前は商業・法人登記に限られていた旧姓（旧氏）の併記が、2024年3月からは不動産登記においても可能となりました 。これは、婚姻等で氏が変更した不動産所有者が、引き続き旧姓を社会生活上で使用する際の利便性を考慮したものです。登記申請の際、旧姓が記載された戸籍謄本などを添付して申し出ることで、登記簿上の氏名に旧姓を括弧書きで併記することができます。これにより、登記名義人が同一人物であることをより明確に示せるようになりました。
外国籍の方の氏名変更登記について
《質問》外国籍の所有者の場合、氏名変更手続きはどのように行いますか？
《回答》外国籍の方が日本で氏名変更を行う場合、通称の登録や本国での名前変更など、いくつかの方法があります。登記手続きには、住民基本台帳に記録されている場合はローマ字氏名が記載された住民票の写しが、記録がない場合は有効な旅券の写しが必要となります。日本人の手続きとは異なるため、専門家に相談することが賢明です。
登記が不要となるケースとは？
《質問》住所や氏名が変わっても登記が不要になるケースはありますか？
《回答》はい、存在します。例えば、転居後、再び登記簿に記載されている元の住所に戻ってきた場合は、住所変更登記を行う必要はありません。また、不動産所有者が亡くなった後に相続登記を行う場合、被相続人（故人）の住所や氏名変更登記は、相続登記と一体で行うことで添付資料等は必要ですが、登記申請自体は省略することができます。
住所・氏名変更登記は司法書士にお任せください
専門家へ依頼する最大のメリット
《質問》自分でやらずに司法書士に依頼する最大のメリットは何ですか？
《回答》司法書士に依頼する最大のメリットは、手続きの「安心」と「確実性」にあります。複雑な書類の判別や申請書の作成を専門家が責任を持って行うため、書類不備による申請却下などのリスクを回避できます。また、書類の収集から法務局とのやり取りまですべて代行できるため、お客様自身の時間と労力を大幅に削減できます。
書類収集から申請まで、時間と手間を削減
《質問》具体的にどのような時間と手間を削減できますか？
《回答》司法書士は、必要書類の正確な特定から、市区町村役場での戸籍や住民票の取得代行、複雑な登記申請書の作成まで、一連の手続きを代行できます。これにより、お客様は法務局に出向いたり、書類の収集に時間を費やしたりする必要がなくなり、本業や日々の生活に集中することができます。
複雑なケースもスムーズに解決
《質問》長期間放置していた場合や複数不動産がある場合でも大丈夫ですか？
《回答》はい、専門家である司法書士に依頼すれば、解決可能です。長期間放置による書類の取得困難なケースでも、法務局と協議し、上申書などの代替書類を用意することで解決を目指します。複数の不動産を所有している場合も、一括申請の可否を判断し、最も効率的で正確な手続きをサポートします。
適切な費用で安心・確実な手続き
《質問》費用面でも安心して依頼できますか？