目次【「土地建物の明渡し」の窓口】

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第1 土地建物の明渡しとは

1.家賃が未納でも、鍵を勝手に変えてはダメ

私は、私が所有する建物(専有面積:40㎡ / 固定資産評価額:200万円)を家賃月5万円で賃貸しました。しかし、賃借人が半年以上家賃を滞納しているので、賃貸借契約解除をして、退去させ部屋の明渡しをしたいと考えていますが、どのようにすべきですか?

とりあえず、鍵を勝手に変えて、建物に入れなくしてはダメなんですよね?

 はい。鍵を勝手に変えて、建物に入れなくしてはダメです。なぜならば、ご自身の建物であり、賃借人が賃料を支払わなくても、鍵を勝手に変えて、賃借人が建物に入れなくすると、ほとんどの場合にでは違法行為になるからです。

2.なんで、鍵を勝手に変えてはダメ?

なんで、鍵を勝手に変えて、建物に入れなくしてはダメなんですか? 

 自らの実力行使でもって入居者を追い出そうとすること(これを「自力救済」といいます。)を許してしまえば、みんな実力行使に走ることにもなりかねません。実力行使が認められてしまえば、力(ちから)がすべてになってしまいます。つまり、暴力団等を認めることになってしまうからです。

3.家賃の未払いは「犯罪」か?

私の建物に住んでいるのに賃料を払わないなんて、犯罪じゃないですか? 私の財産を窃盗していることと同じじゃないのですか?

警察に通報して逮捕してもらえないのですか?

 賃料不払いでも犯罪ではありません。窃盗は、刑事上の法律で定めがあるため、警察に通報するという結論もありえますが、家賃の未払いは、刑事上の法律で定めがないため、警察に通報しても意味はありませんし、警察も協力できません。

 家賃の未払いの場合の対処は、民法等の民事上の法律で解決することになっています。

4.民事上の法律で解決するとは?

家賃の未払いは民事上の法律で解決するとは、どういうことですか?

 簡単に説明すると、主に、下記の2つの手続が必要になります。

  • 裁判を起こして勝訴する。
  • それでも退去しない場合は、強制執行をする。

 詳細については、下記の手続の流れをご覧ください。

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5.土地建物の明渡しの報酬及び費用

土地建物の明渡しの報酬及び費用は、いくらくらいかかりますか?

 下記のとおりとなります。

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6.土地建物の明渡しの手続の流れ

土地建物の明渡しの手続の流れはどのようになるのでしょうか?

 一般的に下記のとおりとなります。

①お客様と司法書士が相談
ご相談内容から最適な「土地建物の明渡し」の方法をご提案いたします。その上で,ご納得いただけたら「委任契約」を締結いたします。
②お客様と司法書士が資料を収集
土地建物の明渡しの場合には、一般的には、下記の資料が必要です。面談までに下記の資料を収集できるようであれば、面談時にお持ちください。

【必要書類等】
・賃貸借契約書(賃貸借契約書がない場合には、その旨をお伝え下さい。)
・賃料未払いを理由に土地建物の明渡しをする場合には、通帳
・不動産の登記簿
・固定資産税評価証明書
③賃貸借契約の解除などの前提手続
【例えば、賃料未払いの場合】
(1)賃貸人は、賃借人に対し,滞納家賃の支払を請求すると同時に,相当期間内に支払わないときは(相当期間が経過した時点で)賃貸借契約を解除する旨の通知(通常は内容証明郵便)を送付します。
(2)相当期間内に賃借人から賃料の支払がないときは賃貸借契約は解除されます。
※賃貸借契約は1~2か月程度の家賃滞納では,契約解除は原則として認められません。多くの事例では、約6か月以上の家賃の滞納で契約の解除が認められています)。
④訴訟の提起
(1)賃貸人は,管轄裁判所において賃借人に対し「(土地)建物明渡請求訴訟」をを提起します。
(2)上記(1)のときに滞納賃料の請求,遅延損害金の請求,契約解除以後の賃料相当損害金の請求も併せて訴訟提起するのが通常です。
※土地建物の固定資産評価額によって、①建物明渡請求訴訟の貼用印紙代(訴訟提起時に訴状に添付して裁判所に納める税金)が違います。②簡裁に訴えるか、地裁に訴えるかが異なります。
⑤訴訟の係属・反論書の提出・和解の話し合い
(1)訴訟が係属したら、第1回目の口頭弁論期日(裁判日)を決定します。
(2)第1回目の口頭弁論期日が決定したら、裁判所は、被告である賃借人に対し、訴状及び期日呼出状を送達します。
(3)第1回目の口頭弁論期日になったら、裁判所に出廷します。
(4)第1回目の口頭弁論期日では、原告である賃貸人側の訴状の確認と訴状に添付している証拠の確認、被告である賃貸人側の反論書の確認と反論書に添付してある証拠の確認、今後の裁判の方針の決定、次回の期日(裁判日)の決定などを行います。
(5)また、和解が成立しそうであれば、裁判官から和解の勧告があります。
⑥勝訴判決等
裁判の結果、原告である賃貸人側が勝訴すれば、裁判所から被告である賃借人に対して「被告は,原告に対し,(土地)建物を明け渡せ」という判決が下ります。
⑦強制執行申立
(1)勝訴判決後も①賃借人が土地建物から退去せず居座った場合や②賃借人が家具を撤去して、退去しなかった場合、勝訴判決が被告である賃借人に送達されたことを証明する「送達証明書」と「執行文」の付与を受け、執行の準備に取り掛かります。
(2)当該不動産(土地建物)の管轄裁判所執行担当部(執行係)に対し、「土地建物明渡執行」の申し立てを行います。
※執行申立時に裁判所に納める費用(予納金)は,裁判所によって若干異なりますが,概ね6万5000円~7万円程度です。
⑧催告手続
(1)強制執行申立後、概ね2週間以内の日に、裁判所の執行官が当該土地建物に行き、現況確認をします。
(2)その後、明渡期限等を定めた「公示書」を建物内に掲示します。また、「公示書」とは別に「催告書(任意に退去するよう促す警告書)」を賃借人に差し置きます)。
⑨断行手続
(1)催告日から、概ね2~4週間後、執行官はもう一度、当該土地建物に行きます。この日を断行日といいます。
※執行官には「立会人」が同行しますが,執行官及び立会人の出張費・交通費等は,予納金の中から充当されます。
※執行目的建物の現況によっては(例えば,居住者が1年近く行方不明で,この間室内に立ち入った形跡がない場合など)執行官の判断により,【催告】の際に(あるいは催告をせずに)【断行】を同時に行ってしまうこともあります。
(2)断行日の当日は,家財道具等の室内残置物(「目的外動産」といいます)を、事前に手配した専門業者(執行補助者)が段ボールにまとめて搬出し、倉庫に保管します。
(3)断行日に合わせて鍵業者を手配しておき、その場で部屋の鍵も交換します。
(4)この時の業者の費用や倉庫代(保管費用)は、最終的には、「執行費用」として賃貸人側に請求できますが、一旦は賃貸人側において全額負担しなければなりません(部屋の広さや家財道具の分量によっては,この費用だけで100万円を超えることもありますので注意が必要です)。
※事前に執行官宛に「現場保管の上申書」を提出すれば,当該土地建物で家財道具を保管することができることもあります(その場合には搬出費用や保管費用はかかりません)。
⑩残置動産の処分
(1)執行官は、残置物品あるいは倉庫に保管していた物品(目的外動産)の時価を査定し、(第三者の買い取り手がいない限り)原則としてこれを賃貸人自身が全て買い取ることになります
※査定価格は、よほど高価な美術品等がない限り数千円~数万円程度のケースがほとんどです。
(2)残置物の買い取り後は、賃借人は,これを転売したり廃棄するなどして自由に処分することが可能となります。

 以上により土地建物は空の状態となり、明け渡しは完了します。

第2 土地建物の明渡しのQ&A

残置物(賃借人の家財道具など)の対応方法

賃借人の家財道具などは最初から要らないし、要らないものに、不要な搬出費用や保管費用を払いたくないです。また、賃借人の家財道具などの不要物でも一旦保管して、購入しなければならないのでしょうか?

 賃借人の家財道具等(残置物・残置動産)は、賃借人の所有物のため、勝手に処分をすることができません。そして、賃借人の所有物を処分するためには、①その所有物を差押えて競売手続で第三者に購入してもらう(これを「動産執行」といいます。)か、もしくは、②建物明渡の強制執行の手続内で、残置動産の売却手続を行ってもらう(これを「目的外動産の売却手続」といいます。)かをしなければなりません。したがって、賃貸人側からしたら不要なものですが、搬出費用や保管費用を支払わなければならず、また、不要物でも一旦保管して購入(又は競売で第三者に売却)しなければなりません。

①動産執行の手続は、どのような場合にでも、利用できる原則的な運用ですが、競売手続等を経るため、どうしても手続費用が高くなります。したがって、一般的な居住用建物の場合には、②目的外動産の売却手続を行うことが多いです(なお、目的外動産の売却手続きは、骨董品や宝石といった動産がある場合には、利用しません。)。

 

執行官保管の際に「現場保管」ができないもの

執行官宛に「現場保管の上申書」を提出すれば,当該土地建物で家財道具を保管することができることもあり、その場合には搬出費用や保管費用はかからないとのことですが、どのような場合には、現場保管ができずに、搬出費用や保管費用がかかるのですか?

 搬出費用や保管費用はどういう時に必要になるかというと、建物の内の残置動産が高価な場合等が考えられます。なぜならば、高価な残置動産の場合には、原則として、執行官は、債務者にその残置動産を引き渡す義務がありますし、仮に、残置動産を動産執行するにしても、建物内で保管することは適切ではないためです。

 具体的には、①現金は執行官名義で法務局に供託され、②絵画などの美術品は専門倉庫に委託(保管)されます。また、②自動車の場合には、屋根付きガレージで保管することになっており、車検証・損害保険証書は執行官室で領置し、自動車の鍵は保管人が管理することになっています。

土地建物の明渡しの強制執行に必要な書類

土地建物の明渡しの強制執行をするには、何が必要ですか?

 強制執行のためには,「債務名義」「執行文」「送達証明書」の3点が必要となります。このうち「債務名義」には「判決書」「和解調書」があります。土地建物の明渡しの場合には、債務名義は、裁判所で作成されたものでなければならないため、まずは訴訟提起しなければなりません。

貸金返還請求事件の場合には、債務名義は、公正証書であれば、裁判所で作成された書面でなくても「債務名義」として、使用することができます。

立会人とは

立会人とは、どのようなことをする人ですか?

 立会人とは、執行の際に、執行が適正に行われたどうかについて証人となる人であり、具体的には、市町村の職員、警察官などになります。なお、立会人は、執行補助者とは異なり、通常、執行官が用意してくれます。

【条文】民事執行法7条

(立会人)
第七条 執行官又は執行裁判所の命令により民事執行に関する職務を行う者(以下「執行官等」という。)は、人の住居に立ち入つて職務を執行するに際し、住居主、その代理人又は同居の親族若しくは使用人その他の従業者で相当のわきまえのあるものに出会わないときは、市町村の職員、警察官その他証人として相当と認められる者を立ち会わせなければならない。執行官が前条第一項の規定により威力を用い、又は警察上の援助を受けるときも、同様とする。

執行補助者とは

執行補助者とは、どのようなことをする人ですか?

 「執行補助者」とは、執行補助者とは、強制執行を行うにあたり、実際に荷物を搬出・保管する業者のことをいいます。

 「催告」の際には、建物内の残置物等をどのような方法で搬出・保管・売却するのが適切かを判断し、執行(断行)にかかる概ねの時間,運搬費用,残置動産の時価等を見積ります。

 また、「断行」の際には、執行補助者は、①搬出に必要な作業員を手配し、①残置物件のリストの作成等をして、②建物内の残置物を作業員とともに搬出をします。

執行補助者は鍵業者を手配してくれるか

執行補助者は、鍵業者を手配してくれますか?

 執行補助者は、鍵業者を手配してくれません。したがって、合鍵がない場合、建物内に立ち入るため別途鍵業者を手配しておく必要があります。鍵の形状等によって異なりますが,鍵業者の費用は概ね1~2万円となります。

断行手数料はいくらか

断行作業料は、いくらくらい必要ですか?

 断行時作業料は建物の広さや、残置物の種類・分量等により大きく異なりますが、概ね1㎡あたり1万円~1万2000円くらいが相場です。

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