相続登記後の不動産売却手続き：時系列と注意点

 
 
 
 
  
 
 
 司法書士なかしま事務所
  
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 太白 
 
 
 
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司法書士さんに頼ったことがありませんでしたが、とても丁寧で迅速に対応していただいて、非常に助かりました。ありがとうございました！
  
 
  
 
 
 
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 n.n 
 
 
 
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とても親身になってくださり、また些細なこともすぐに答えてくれて不安な中で、とても安心できました。悩んでいる間に状況的に悪化してしまったので、もっと早く相談すればよかったと思います。信頼できる先生です。悩んでる方は早くご相談してみてください！
  
 
  
 
 
 
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 KG 
 
 
 
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迅速丁寧な対応で相談して良かったです。
  
 
  
 
 
 
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 ゆみけ 
 
 
 
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・ずっと、どうしたらいいな、わからず、誰にも相談できずに、悩んでました。こちらの口コミを見て、思いきって、連絡したところ、すぐに、相談に乗っていただき、安心しました。対応も早く、その後は、LINEと電話のやり取りだけでした。 もっと早く相談すればよかったです。お世話になりました！ありがとうございます。
  
 
  
 
 
 
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 kumi 
 
 
 
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数年前に債務整理の手続きをして頂きました。 対応もとても良くて、不安だらけでしたが、安心する事ができました。 もうすぐで完済にもなりますが、この数年、不安なく過ごす事ができました。 途中、支払いの件でご連絡頂いた時の対応もとてもよく、本当に救われました。 お勧め出来る事務所、先生です。
  
 
  
 
 
 
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 as 
 
 
 
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不安な気持ちで相談しましたが、迅速かつとても丁寧に対応していただき、安心してお任せできました。 本当に相談して良かったです。 お忙しい中、ありがとうございました。
  
 
  
 
 
 
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 y 
 
 
 
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債務整理で依頼しましたがとても優しく素早く対応してくださいました。 お忙しい中ありがとうございました。 借金などで悩んでいる方におすすめしたい事務所です。
  
 
  
 
 
 
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 S K 
 
 
 
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依頼料を分割にして頂き、和解までかなり早くして頂きました。
  
 
  
 
 
 
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 渡邉充彦 
 
 
 
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対応が早くて、ちゃんと相談に返信があり信頼出来ました
  
 
  
 
 
 
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 ジャック 
 
 
 
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退職してからずっと相談をしようか悩んでいました。もっと早く相談すればよかったです。
  
 
  
 
 
 
   
 
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1. 相続登記後の不動産売却：なぜ「今」知っておくべきなのか？

1-1. 2024年4月開始の「相続登記義務化」が売却に与える影響

《質問》相続登記が義務化されたと聞きましたが、売却への影響はありますか？

《回答》大きな影響があります。不動産を売却するには、まずご自身の名義に変更（相続登記）する必要があり、放置すると罰則の対象にもなるため、迅速な対応が求められます。

【詳細な解説】

2024年（令和6年）4月1日より、不動産の相続登記が法律で義務付けられました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと、正当な理由がない限り過料が科される可能性があります。不動産を第三者へ売却する大前提として「現在の所有者（相続人）への名義変更」が必須となるため、売却検討とセットで早急な登記手続きが必要です。

【相続登記から売却準備への流れ】

1. 不動産の相続発生を知る
2. 相続人全員で遺産分割協議を行う
3. 法務局へ相続登記を申請する（3年以内）
4. 登記完了後、不動産会社へ売却相談を行う

【相続登記義務化のポイント】

1-2. 登記を放置した不動産は売却できない？その理由とリスク

《質問》亡くなった親の名義のままですが、とりあえず買い手を探すことはできますか？

《回答》買い手を探す活動自体は可能ですが、最終的な売買契約や名義変更（引き渡し）の時点では、必ず相続人名義への相続登記が完了している必要があります。

【詳細な解説】

日本の法律上、亡くなった方（被相続人）から直接、買主へ所有権を移転する登記は原則としてできません。不動産の所有権は「被相続人 → 相続人 → 買主」という順序で移転させる必要があります。登記を放置すると、別の相続人が亡くなって数次相続が発生したり、認知症を発症して手続きがストップしたりするなど、売却自体が困難になる重大なリスクが潜んでいます。

【放置によるリスク発生の流れ】

1. 親の死後、名義変更を放置する
2. 相続人の一人が死亡し、その子ども（孫）に権利が移る（権利者の増加）
3. 権利者の一人が認知症になり、遺産分割協議ができなくなる
4. 結果として不動産の売却が完全にストップする

【相続登記放置による主なリスク比較】

1-3. 「取得費加算の特例」が使える相続開始から3年10ヶ月の壁

《質問》相続した不動産を売却すると税金が安くなる特例があると聞きました。期限はありますか？

《回答》はい、相続税を納めた方が対象となる「取得費加算の特例」という制度があります。この特例を利用するには、相続開始のあった日の翌日から「3年10ヶ月以内」に売却を完了させる必要があります。

【詳細な解説】

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。しかし、相続税を納付して取得した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の「取得費」に上乗せして計算できる「取得費加算の特例」が使えます。取得費が大きくなれば利益が圧縮され、結果として譲渡所得税が大幅に安くなります。ただし、厳しい期限があるためスケジュール管理が重要です。

【特例適用のためのスケジュール要件】

1. 相続開始（被相続人の死亡日）
2. 相続税の申告・納付（相続開始から10ヶ月以内）
3. 売買契約の締結および物件の引き渡し
4. 相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却を完了

【取得費加算の特例の概要】

1-4. 実家が「空き家」になる前に売却を検討すべき理由

《質問》実家を相続しましたが誰も住む予定がありません。とりあえず空き家のままにしておいても大丈夫ですか？

《回答》おすすめできません。空き家として放置すると、固定資産税が最大6倍になるリスクや、建物の劣化による資産価値の下落、維持管理費用の増大など、多くのデメリットが生じます。

【詳細な解説】

誰も住まなくなった家は急速に劣化が進みます。また、「特定空き家」に指定されると、住宅用地の特例から除外され、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。さらに、雑草の処理や不法投棄への対応、火災保険料などの維持費が継続的に発生します。建物の価値があるうちに、または更地にして早めに売却決断をすることが、結果的に手元に残る現金を最大化するコツです。

【空き家化による資産価値下落のプロセス】

1. 空き家状態での放置開始
2. 換気不足等により建物の急速な老朽化が進行
3. 近隣からの苦情発生・特定空き家への指定
4. 固定資産税の増税・解体費用の負担による深刻なマイナス資産化

【空き家維持にかかる主なコスト】

1-5. 相続税の納税資金を「売却代金」で賄う場合のタイムリミット

《質問》相続税が高額で手持ちの現金で払えません。不動産を売ったお金で払うことはできますか？

《回答》可能ですが、スケジュールは非常にタイトです。相続税の納付期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」であり、それまでに売却・現金化を完了させる必要があります。

【詳細な解説】

相続財産の多くが不動産で現金が少ない場合、不動産を売却して相続税の納税資金に充てるケース（換価分割など）がよくあります。しかし、相続税の申告・納付期限は「10ヶ月以内」と法律で厳格に定められています。遺産分割協議、相続登記、買主探し、決済引き渡しをこの期間内にすべて終わらせなければならないため、相続発生後すぐに司法書士や不動産会社へ動き出す必要があります。

【納税資金確保のための売却スケジュール（目安）】

1. 相続開始（0ヶ月）
2. 遺産分割協議の成立・相続登記の完了（〜3ヶ月）
3. 不動産会社と媒介契約、売却活動開始（〜4ヶ月）
4. 買主決定・売買契約締結（〜7ヶ月）
5. 残代金決済・引き渡し（〜9ヶ月）
6. 売却代金をもとに相続税の現金納付（10ヶ月以内）

【期限に間に合わない場合のリスク】

2. 【時系列】相続登記完了から不動産売却までの7ステップ

2-1. ステップ1：相続登記の完了と「登記識別情報通知（権利証）」の確認

《質問》相続登記が終わった後、法務局からどのような書類がもらえるのでしょうか？

《回答》登記完了後、新たな所有者となったことを証明する「登記識別情報通知」と「登記完了証」が発行されます。登記識別情報は、昔の権利証にあたる非常に重要な書類です。

【詳細な解説】

司法書士へ依頼した相続登記が完了すると、最新の権利証である「登記識別情報通知（12桁のパスワードが目隠しシール等で隠された書類）」が交付されます。この書類は、ステップ7の買主への所有権移転登記の際に必ず必要となります。パスワード部分は決して削ったり見たりせず、決済当日まで大切に保管してください。

【書類確認の流れ】

1. 司法書士から登記完了の連絡を受ける
2. 登記識別情報通知など完了書類一式を受領する
3. 氏名・住所・物件情報に誤りがないか確認する
4. 安全な場所（金庫など）で厳重に保管する

【登記完了後の重要書類一覧】

2-2. ステップ2：隣地との「境界確認」と測量手配（一戸建て・土地の場合）

《質問》実家の土地を売る際、境界線の測量は必ずしなければならないのですか？

《回答》マンションの場合は不要ですが、一戸建てや土地の売却では、後々のトラブルを防ぐため、隣地との境界を明確にする「境界確定測量」を行うのが現在の不動産取引における一般的なルールです。

【詳細な解説】

土地の境界が曖昧なまま売却すると、後から隣人と「ここは自分の土地だ」というトラブルに発展する可能性があります。そのため、売買契約の条件として「売主の責任と負担で境界を確定させること」が盛り込まれるケースがほとんどです。土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者立ち会いのもと境界を確認し、境界標を設置します。

【境界確定測量の流れ】

1. 土地家屋調査士へ測量の依頼
2. 役所等での資料収集・現況測量
3. 隣地所有者・役所関係者との現地立ち会いによる境界確認
4. 境界標の設置および境界確認書の取り交わし

【測量に関する費用と期間の目安】

2-3. ステップ3：不動産会社への査定依頼（複数社比較の重要性）

《質問》不動産の査定額は会社によって違うものですか？

《回答》はい、大きく異なる場合があります。各社が持つ顧客データや得意とする販売戦略が異なるため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。

【詳細な解説】

査定には、データのみで算出する「机上査定」と、実際に現地を見て判断する「訪問査定」があります。最初から1社に絞るのではなく、3社程度の不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。査定額が高い会社が一番良いとは限りません。「なぜその金額になったのか」という根拠を明確に説明でき、親身に対応してくれる担当者を見極めることが成功の鍵です。

【査定依頼から比較までの流れ】

1. 複数の不動産会社へ査定を申し込む
2. 各社の担当者による物件の現地調査（訪問査定）
3. 査定書（価格と売却プラン）の提示を受ける
4. 査定根拠や担当者の対応を比較検討する

【机上査定と訪問査定の比較】

2-4. ステップ4：売却方法の決断：高く売る「仲介」か、早く手放す「買取」か

《質問》実家が古すぎて一般の人が買ってくれる気がしません。手っ取り早く売る方法はありますか？

《回答》不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法があります。価格は相場より安くなりますが、内覧対応や契約不適合責任（後から見つかった欠陥への責任）が免除され、現金化が非常に早いのが特徴です。

【詳細な解説】

不動産の売り方には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社自身が買主となる「買取」の2種類があります。相続した実家の場合、家財道具が残ったままで良かったり、築古でシロアリ被害があってもそのまま売却できたりする「買取」を選ぶ方が増えています。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況（価格重視か、スピード・手間なし重視か）に合わせて選びましょう。

【仲介と買取の比較】

2-5. ステップ5：媒介契約の締結（一般・専任・専属専任の選び方）

《質問》不動産会社に売却をお願いする際の「媒介契約」には種類があると聞きました。どれを選べばいいですか？

《回答》状況によりますが、相続した空き家など手間をかけずに確実に売りたい場合は、窓口を1社に絞る「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」がおすすめです。

【詳細な解説】

不動産会社へ正式に売却を依頼する契約を「媒介契約」と呼びます。複数社に同時に依頼できる「一般媒介契約」、1社のみに依頼するが自分でも買主を見つけられる「専任媒介契約」、1社に完全に任せる「専属専任媒介契約」の3種類があります。専任系は不動産会社も広告費をかけやすく、活動報告の義務もあるため、手厚いサポートが期待できます。

【媒介契約締結の流れ】

1. 信頼できる不動産会社を決定する
2. 3種類の媒介契約のメリット・デメリットを比較する
3. 契約条件（売出価格、期間など）のすり合わせ
4. 媒介契約書に署名・捺印する

【媒介契約の3種類比較】

2-6. ステップ6：売却活動の開始と内覧への対応

《質問》空き家になった実家の内覧対応は、自分たちで行う必要がありますか？

《回答》不動産会社に鍵を預けて内覧対応を任せることが可能です。ただし、購入希望者に良い印象を持ってもらうため、事前にハウスクリーニングや不用品の撤去をしておくことをおすすめします。

【詳細な解説】

媒介契約締結後、不動産会社はインターネット広告やチラシなどで購入希望者を探します。問い合わせが入ると、物件の見学（内覧）が行われます。相続物件の場合、荷物が残っていると部屋が狭く見えたり、生活感がありすぎてマイナスな印象を与えたりすることがあるため、事前に遺品整理を済ませ、風通しや水回りの清掃を行っておくことが早期売却に繋がります。

【売却活動から内覧までの流れ】

1. 不動産会社による広告活動開始（Webサイト、チラシ等）
2. 不用品処分や清掃など、物件の印象アップに向けた準備
3. 購入希望者からの問い合わせ・内覧予約の受け付け
4. 不動産会社立会いのもと、内覧の実施

【内覧前にやっておくべき準備】

2-7. ステップ7：買主との売買契約締結と手付金の受領

《質問》買主が見つかった後の「売買契約」では、どのような手続きを行いますか？

《回答》条件交渉がまとまった後、重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印をします。この時、買主から物件価格の5〜10%程度の手付金を受け取ります。

【詳細な解説】

購入希望者から「買付証明書」が提出され、価格や引き渡し時期の条件が合意に達すると、売買契約に進みます。宅地建物取引士による重要事項説明の後、契約書を交わします。この際に受領する「手付金」は、最終的に売買代金の一部に充当されます。契約締結後に自己都合でキャンセルする場合、売主は手付金の倍額を買主に支払う（手付倍返し）厳しいペナルティがあるため注意が必要です。

【売買契約締結の流れ】

1. 買主からの購入申し込み・条件交渉の成立
2. 宅地建物取引士による重要事項説明の実施
3. 売買契約書の読み合わせ、署名・捺印
4. 買主からの手付金の受領

【売買契約時に売主が必要なもの】

2-8. ステップ8：残代金決済・物件引渡し・所有権移転登記（司法書士の出番）

《質問》物件の引き渡し日に司法書士が立ち会うのはなぜですか？

《回答》買主が代金を支払ったのに名義が変わらない、という致命的なトラブルを防ぐためです。司法書士が登記書類の不備がないかをその場で確認してはじめて、安全な資金決済が実行されます。

【詳細な解説】

売却の最終工程となる「決済・引き渡し」は、銀行の応接室などに売主、買主、不動産会社、司法書士が集まって行われます。ここで司法書士は、売主の本人確認と売却意思の確認、権利証等の書類審査を行います。司法書士が「登記申請に問題なし」と判断してGOサインを出すことで、買主から残代金が振り込まれます。着金確認後、鍵や関係書類を引き渡し、司法書士がその日のうちに法務局へ所有権移転登記を申請します。

【残代金決済・引き渡しの流れ】

1. 司法書士による当事者の本人確認・必要書類の審査
2. 買主から売主への残代金支払い（銀行振込等）
3. 売却諸経費（仲介手数料や司法書士報酬等）の精算
4. 鍵・物件書類の引き渡し、司法書士による登記申請

【決済当日の関係者の役割】

2-9. 【保存版】相続不動産の売却で必要になる書類チェックリスト

《質問》手続きが多すぎて混乱しています。売却に向けて、あらかじめ準備しておくべき書類を教えてください。

《回答》本人確認書類や権利証はもちろんですが、不動産の過去の経緯がわかる書類（購入時の契約書やパンフレット、測量図など）があると、売却活動がスムーズに進み、買い手にも安心感を与えられます。

【詳細な解説】

相続不動産の売却では、所有者自身がその家に住んだこがない（状況を詳しく知らない）ケースが多いため、物件に関する資料の有無が非常に重要になります。実家を整理する際に、古い書類であっても絶対に捨てずに保管しておいてください。以下のチェックリストを参考に、早い段階から準備を進めましょう。

【売却に必要な書類チェックリスト】

■ 必須となる基本的な書類

• 登記識別情報通知（または古い権利証）※相続登記完了時に取得したもの
• 売主（相続人）の本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）
• 売主（相続人）の実印・印鑑証明書（※発行から3ヶ月以内のもの、決済時に必要）
• 住民票（※登記上の住所と現在の住所が異なる場合など）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（最新のもの）

■ あると売却に有利になる（探しておくべき）書類

• 親がその不動産を購入した当時の「売買契約書」「重要事項説明書」（※取得費の証明になり税金が安くなる可能性があります）
• 土地の境界確認書・確定測量図
• 建物の建築確認済証・検査済証・設計図面（一戸建ての場合）
• マンションの管理規約・使用細則・パンフレット（マンションの場合）
• 過去のリフォーム履歴がわかる契約書や領収書

3. 相続不動産の売却で発生する税金と「知らなきゃ損する」控除制度

3-1. 不動産売却で発生する「譲渡所得税」の基本と計算方法

《質問》不動産を売ったお金すべてに税金がかかるのでしょうか？

《回答》いいえ、売却金額そのものではなく、売却金額から「取得にかかった費用」や「売却にかかった費用」を差し引いた「利益（譲渡所得）」に対してのみ税金がかかります。

【詳細な解説】

不動産を売却して得た利益に対する税金を総称して「譲渡所得税（所得税＋住民税）」と呼びます。利益が出なかった場合（購入時より安く売れた場合）は、この税金はかかりません。計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却代金） － （取得費 ＋ 譲渡費用）

この譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けて税額を算出します。

【譲渡所得税計算の流れ】

1. 売却金額（譲渡価額）を確認する
2. 親がその不動産を買った時の代金等（取得費）を調べる
3. 仲介手数料や測量費など（譲渡費用）を合算する
4. 利益（譲渡所得）を算出し、税率を掛ける

【譲渡所得計算の構成要素】

3-2. 短期譲渡と長期譲渡：所有期間によって税率が倍近く変わる罠

《質問》相続した不動産をすぐに売ると、税金が高くなると聞いたのですが本当ですか？

《回答》相続の場合は少し特殊です。所有期間は「亡くなった親が購入した日」から引き継がれます。親の所有期間と合算して5年を超えていれば、税率の低い「長期譲渡所得」になります。

【詳細な解説】

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が「5年以下（短期）」か「5年超（長期）」かで大きく異なります。短期は約39%、長期は約20%と倍近い差があります。相続した不動産の場合、相続人が所有していた期間だけでなく、被相続人（親など）が所有していた期間を引き継ぐことができます。そのため、親が昔から持っていた実家を相続後すぐに売却しても、長期譲渡扱いになることがほとんどです。

【税率判定の流れ】

1. 亡くなった親がその不動産を取得した日を確認する
2. 売却する年の1月1日時点までの期間を計算する
3. 5年以下なら短期、5年超なら長期の税率を適用する

【所有期間による税率の比較】

3-3. 亡くなった親の取得費がわからない？「概算取得費（5%ルール）」の適用

《質問》先祖代々の土地で、いくらで購入したか分かる書類が一切ありません。税金の計算はどうなりますか？

《回答》購入代金が不明な場合は、売却代金の「5％」を取得費として計算する「概算取得費」というルールが適用されます。ただし、税金が高額になりやすい点に注意が必要です。

【詳細な解説】

古い不動産の場合、当時の売買契約書が紛失しており取得費が不明なケースが多々あります。この場合、売却金額の5%を取得費として扱うことができます（例：3,000万円で売れたら、取得費は150万円）。しかし、この方法だと利益（譲渡所得）が非常に大きく算出されてしまい、多額の税金がかかる原因になります。可能な限り、当時の通帳の引き出し履歴や住宅ローンの契約書などを探し出す努力が推奨されます。

【取得費の確認・決定の流れ】

1. 実家を整理し、当時の売買契約書や領収書を徹底的に探す
2. 見つかった場合は、実際の購入代金をベースに取得費を計算
3. 発見できない場合、売買代金の5%を「概算取得費」として適用する

【取得費の算出方法の比較】

3-4. 最大3,000万円控除！「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」

《質問》空き家になった実家を売ると、税金が控除される制度はありますか？

《回答》はい、一定の要件を満たすと、売却利益から最大3,000万円を差し引くことができる「空き家特例」があります。これを適用できれば、税金がゼロになるケースも多い強力な制度です。

【詳細な解説】

亡くなった親が一人暮らしをしていた実家（昭和56年5月31日以前に建築されたもの等）を相続し、空き家となった後に売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。この特例を利用するためには、新耐震基準を満たすようにリフォームして売却するか、建物を解体して更地にしてから売却する必要があります（※令和6年からは、買主側での工事・解体も一定条件下で認められるよう要件が緩和されました）。

【空き家特例適用のための流れ】

1. 適用要件（建築年、一人暮らし等の条件）を満たしているか確認
2. 売買契約前または引き渡しまでに、耐震基準適合または解体の手配をする
3. 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける
4. 翌年の確定申告で特例を適用して申告する

【空き家特例の主な適用要件】

3-5. 相続税を払った人限定「取得費加算の特例」の活用法

《質問》空き家特例の要件を満たせませんでした。他に税金を安くする方法はありますか？

《回答》もしあなたが相続税を納付している場合、前述（1-3）の「取得費加算の特例」が使える可能性があります。相続税額の一部を経費（取得費）に上乗せして利益を減らすことができます。

【詳細な解説】

空き家特例（3,000万円控除）と、この「取得費加算の特例」は併用できません。マンションである、建築年が新しいなど、空き家特例の要件から外れてしまった場合でも、相続税を納付して3年10ヶ月以内に売却すれば、こちらを利用して税負担を軽減できます。どちらの特例を使うべきかは、税理士を交えた詳細なシミュレーションが必要です。

【取得費加算特例の利用の流れ】

1. 相続税申告を完了させ、納付額を確定させる
2. 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に不動産を売却する
3. 納付した相続税のうち、売却不動産に対応する部分を計算する
4. その金額を取得費に加算して確定申告を行う

【空き家特例と取得費加算の特例の比較】

3-6. 売却した翌年の確定申告は必須！手続きの流れと必要書類

《質問》不動産を売却したら、必ず確定申告をしなければならないのですか？

《回答》売却して「利益」が出た場合は義務となります。また、利益が出なくても、「3,000万円控除」などの特例を利用して税金をゼロにするためには、必ず確定申告が必要です。

【詳細な解説】

不動産の売買代金を受け取った年（引き渡しが完了した年）の「翌年の2月16日〜3月15日」の間に、税務署で確定申告を行います。会社員の方で普段は年末調整で終わっている方も、不動産売却時はご自身で手続きが必要です。特例を適用するための添付書類（被相続人居住用家屋等確認書など）は取得に時間がかかるものもあるため、年明けを待たずに年内から準備を始めるのがスムーズです。

【確定申告の準備から完了までの流れ】

1. 売却完了後、年内に必要書類（契約書、領収書、特例の証明書等）を収集する
2. 翌年2月16日〜3月15日の期間中に、管轄の税務署へ申告書を提出する
3. 申告と同時に（または期限内に）譲渡所得税を納付する
4. 数ヶ月後、住民税の納付書が届くので納付する

【確定申告に向けた主な必要書類】

4. 売却時に発生する「各種費用」のシミュレーション

4-1. 不動産会社に支払う「仲介手数料」の上限額と計算式

《質問》不動産会社に払う仲介手数料は、どのように計算するのですか？

《回答》売買代金によって法律で上限が決まっています。一般的には「（売買代金×3%＋6万円）＋消費税」という速算式を使って算出します。

【詳細な解説】

仲介手数料は、売買が成立した際に「成功報酬」として不動産会社に支払うものです。売却代金が400万円を超える場合、以下の速算式で上限額を求められます。なお、あくまで「上限」であり、会社によっては割引キャンペーンを行っている場合もありますが、相続物件の複雑な調整を伴う場合は、報酬に見合ったしっかりとしたサポートを受けることが重要です。

【仲介手数料算出の流れ】

1. 最終的な売買金額（税抜）を確定させる
2. 速算式「（代金×3％＋6万円）×1.1」に当てはめる
3. 媒介契約時の取り決めに従い、契約時と決済時の2回に分けて（または一括で）支払う

【仲介手数料の計算例（税10%込）】

4-2. 売買契約書に貼付する「印紙税」

《質問》売買契約書に印紙を貼る必要があると聞きましたが、いくらかかりますか？

《回答》売買代金によって異なりますが、現在は軽減税率が適用されています。例えば1,000万円超〜5,000万円以下の売買であれば、印紙代は1万円です。

【詳細な解説】

印紙税は、契約書などの書面に対して課される税金です。不動産の譲渡に関する契約書には、記載金額に応じた収入印紙を貼り、消印（割印）をすることで納付します。通常、売主用と買主用の2通作成する場合は双方がそれぞれの分を負担します。

【印紙税納付のステップ】

1. 売買契約書の記載金額を確認
2. 郵便局等で必要な額面の収入印紙を購入
3. 契約当日、署名捺印後に印紙を貼り付け、実印などで消印する

【印紙税額一覧（令和9年3月31日までの軽減税率）】

4-3. 抵当権が残っている場合の「抵当権抹消登記費用」

《質問》昔の住宅ローンは完済しているはずですが、登記簿に「抵当権」が残っていました。そのまま売れますか？

《回答》そのままでは売れません。売却（決済）までに抵当権を抹消する必要があります。司法書士へ依頼して、相続登記と併せて、または決済時に抹消手続きを行います。

【詳細な解説】

住宅ローンを完済していても、法務局で「抹消登記」をしない限り、登記簿上には抵当権が残ったままになります。買主は、他人の借金の担保がついたままの不動産を買うことはありません。特に相続物件の場合、亡くなった方の名義で抵当権が残っている「休眠担保権」のケースもあり、手続きが複雑になることがあるため注意が必要です。

【抵当権抹消の流れ】

1. 金融機関から「抹消書類（解除証書等）」を取り寄せる
2. 司法書士が書類を確認（有効期限がある書類に注意）
3. 売買代金の受け取りと同時に、所有権移転登記とセットで抹消申請を行う

【抵当権抹消費用の目安】

4-4. 家屋の解体費用や不用品処分（遺品整理）にかかるコスト

《質問》家を解体してから売る場合、費用はどのくらい見ておけばいいですか？

《回答》建物の構造や面積によりますが、一般的な木造住宅で150万〜300万円程度が目安です。不用品（残置物）が多い場合は、別途遺品整理費用がかかります。

【詳細な解説】

相続物件を「更地」として売却する場合、売主側で建物を解体します。名古屋市周辺ではアスベスト調査の義務化等により、以前よりも解体費用が上昇傾向にあります。また、家の中に家具や家電が残っていると「産業廃棄物」扱いになり、解体費用が高くなるため、事前に遺品整理業者へ依頼するか、自分たちで可能な限り片付けるのがコストダウンのコツです。

【解体から売却への流れ】

1. 解体業者から見積もりを複数取る
2. 遺品整理・家財道具の搬出（自治体の粗大ゴミ活用が安価）
3. 解体工事実施・建物滅失登記（司法書士/土地家屋調査士）
4. 更地として引き渡し

【解体・処分費用の目安（30坪程度の家屋）】

4-5. 境界非確定時の「確定測量費用」は売主負担？

《質問》土地の測量図がない場合、測量費用は売主が払うのが普通ですか？

《回答》はい、一般的には売主が負担して「境界を確定」させた上で引き渡すのが通例です。費用は隣地の数によりますが、数十万円単位の支出を想定しておく必要があります。

【詳細な解説】

「測量図があるから大丈夫」と思っていても、それが古い図面（現況測量図）で、隣地所有者の立ち会い印がない場合は、売却時に「確定測量」を求められることがほとんどです。名古屋市・春日井市等の市街地では境界トラブルを避けるため、確定測量は必須条件と考えたほうが良いでしょう。

【確定測量が必要なかのチェックリスト】

• 境界標（コンクリート杭など）がすべて残っているか？
• 隣地所有者の署名捺印がある「境界確認書」が手元にあるか？
• 道路との境界（官民境界）は確定しているか？
• 上記が揃っていない場合、売主負担での測量が必要になる可能性が高い。

5. 【状況別】要注意！特殊な相続不動産を売却する際のハードルと解決策

5-1. 兄弟で「共有名義」にしてしまった不動産の売却（全員の同意が必須）

《質問》兄と半分ずつ相続登記した実家を売りたいのですが、兄が反対しています。売れますか？

《回答》不動産全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。一人の意思だけでは売却できません。まずは話し合い、難しければ「共有物分割」の手続きを検討します。

【詳細な解説】

相続時に安易に「共有名義」にすると、売却やリフォームの際に全員の同意が必要になり、身動きが取れなくなる「共有の罠」に陥ります。売却に反対する人がいる場合、説得するか、その人の持分を買い取るか、あるいは裁判所を介した手続きが必要になります。売却を前提とするなら、相続登記の段階で「遺産分割協議」を行い、代表者1人の名義にする（代償分割等）のが理想的です。

【共有名義不動産を売却する流れ】

1. 共有者全員で売却の方針を合意する
2. 媒介契約、売買契約のすべてに全員が署名捺印する（または委任状を用意）
3. 決済当日に全員が本人確認に応じる
4. 売買代金を持分割合に応じて分配する

【解決策の選択肢】

5-2. 築年数が古い実家：解体して更地で売るか、古家付き土地で売るか

《質問》古い家が建っています。解体してから売り出したほうが良いのでしょうか？

《回答》物件によります。更地の方が買い手がつきやすいですが、解体費用がかかり、固定資産税の優遇がなくなるリスクもあります。まずは不動産会社に市場調査を依頼しましょう。

【詳細な解説】

名古屋市内の利便性の高い土地であれば、更地の方が注文住宅を建てたい層に喜ばれます。一方、瀬戸市などの郊外や古民家需要があるエリアでは「古家付き」として売り出し、買主に解体してもらう条件にする（解体費用相当分を値引きする）こともあります。判断を誤ると、更地にしたのに売れ残って、高い固定資産税だけを払うことになりかねません。

【判断のポイント（更地 vs 古家付き）】

5-3. 境界標が見当たらない・隣地とトラブルがある土地の売却

《質問》隣の人と昔から仲が悪く、境界の立ち会いに応じてくれそうにありません。

《回答》非常に難しいケースですが、土地家屋調査士という専門家を介して粘り強く交渉します。どうしても応じてもらえない場合は「筆界特定制度」の利用も検討します。

【詳細な解説】

隣地トラブルは売却を阻む大きな要因です。隣人が立ち会いに応じない、または境界に納得しない場合、法務局の「筆界特定制度」を利用して公的に境界（筆界）を定めてもらうことが可能です。ただし、これには時間と費用がかかるため、売却活動のスケジュールに余裕を持つことが不可欠です。

【トラブル時の対応ステップ】

1. 専門家（土地家屋調査士）による資料収集と中立的な立場での説得
2. 境界確認書の作成・捺印依頼
3. 拒絶された場合、司法書士等と相談し「筆界特定制度」または裁判を検討
4. 現状を正直に告知した上での「境界非明示」売却（価格は大幅に下がる）

5-4. 住宅ローンが残っている（団体信用生命保険未加入等）不動産の売却

《質問》親の住宅ローンが残っています。売ったお金で返せますが、手続きに注意点はありますか？

《回答》「売買代金 ＝ ローン完済」となることが絶対条件です。万が一、売却額がローン残高を下回る（オーバーローン）場合は、差額を現金で用意する必要があります。

【詳細な解説】

通常、ローン利用者が亡くなると団体信用生命保険（団信）でローンが消えますが、団信未加入や告知義務違反などでローンが残るケースがあります。この場合、銀行はローンが完済されない限り「抵当権」を外してくれません。売却決済の当日に、買主から受け取った代金をそのまま銀行の返済に充てる「同時決済」の手続きを司法書士と銀行の間で綿密に調整します。

【オーバーローン時の対策の流れ】

1. 銀行からローンの正確な残高（完済に必要な金額）を確認
2. 不動産の査定を行い、売却予想価格と比較
3. 不足する場合、他の財産から補填するか「任意売却」を検討

5-5. 市街化調整区域にある不動産や「農地」の売却制限と手続き

《質問》実家が「市街化調整区域」にあり、畑も含まれています。一般の人に売れますか？

《回答》制限が非常に厳しいです。市街化調整区域は原則として家が建てられず、農地は「農業委員会」の許可がないと名義変更できません。専門的な知見が必要です。

【詳細な解説】

愛知県内（特に春日井市・瀬戸市郊外など）には市街化調整区域が多く存在します。ここは都市計画法により建物の建築が制限されているため、買い手が限定されます。また、農地（田・畑）を農家以外の人に売るには、農地法第5条などの許可が必要になり、許可が下りなければ売買契約自体が無効になります。

【農地付き物件の売却フロー】

1. 農業委員会で「農地転用」が可能か確認
2. 転用許可の見込みが立ってから売買契約（停止条件付き）
3. 農業委員会への許可申請
4. 許可証の発行後、所有権移転登記と引き渡し

5-6. 権利書（登記識別情報）を紛失してしまった場合の対処法（事前通知・本人確認情報）

《質問》親の権利証が見当たりません。再発行できないと聞きましたが、売却は諦めるしかないですか？

《回答》いいえ、大丈夫です。権利証は再発行できませんが、司法書士が本人確認を行い「本人確認情報」という書類を作成することで、問題なく売却手続きを進められます。

【詳細な解説】

権利証を失くしても所有権を失うわけではありません。ただし、売却時には「本人であることの証明」が厳格に求められます。通常は司法書士が面談を行い、運転免許証などの身分証を確認した上で、法務局に対して「間違いなく本人の売却意思です」というお墨付きを与える書類を作成します。これには別途、司法書士への手数料（3〜5万円程度）が発生します。

【権利証紛失時の代替手段】

6. 愛知県エリア別：相続不動産売却の市場傾向とアドバイス

6-1. 名古屋市：需要の二極化と、マンション・戸建ての売却戦略

《質問》名古屋市内の不動産を高く売るためのコツはありますか？

《回答》エリアによりますが、中心部はマンション需要が高く、郊外は戸建て需要が根強いです。地下鉄駅からの距離が価格を大きく左右するため、アクセスの良さを強調した広告戦略が有効です。

【詳細な解説】

名古屋市はリニア中央新幹線開通への期待もあり、全体的に地価は安定していますが、区によって需要が異なります。中区・東区・昭和区・千種区などはマンション価格が高騰しており、築古でも立地が良ければ高値で売れます。一方、守山区や緑区などの戸建て住宅街では、駐車場2台以上の確保が成約のポイントになります。

【名古屋市内の売却戦略】

6-2. 春日井市・尾張旭市：ファミリー層向け需要を取り込む売却タイミング

《質問》春日井市で実家を売るなら、いつ頃が良いでしょうか？

《回答》春日井市や尾張旭市はベッドタウンとして人気です。特にお子さんの入学前の「1月〜3月」に引き渡しができるよう、秋頃から準備を始めるのが最も高く、早く売れるタイミングです。

【詳細な解説】

JR中央線や名鉄瀬戸線沿線は名古屋市への通勤が便利なため、子育て世帯の流入が続いています。特に春日井市は区画整理地も多く、街並みが整っているエリアは高評価です。相続した古い家でも、土地として魅力があれば大手ハウスメーカーの「建築条件なし土地」を探している層にダイレクトに響きます。

6-3. 長久手市・日進市：人口増加エリアにおける高値売却のコツ

《質問》長久手市の土地を売るのですが、相場より高く売る方法はありますか？

《回答》長久手・日進エリアは「日本一住みたい街」として非常に人気が高いです。地価が上昇傾向にあるため、安易に売り急がず、このエリアの強みに詳しい地域密着の会社と組むのが正解です。

【詳細な解説】

リニモ沿線や米野木・日進周辺は、若い世代の移住が盛んです。このエリアの購入希望者は、おしゃれな外観や最新の設備を求める傾向があります。もし建物がしっかりしているなら、あえて解体せず「リノベーション素材」として売り出すことで、建物の価値をプラス評価してもらえる可能性があります。

6-4. 瀬戸市：広大地や築古物件をスムーズに売却するためのポイント

《質問》瀬戸市の広い敷地にある家を相続しました。広すぎて売りにくいでしょうか？

《回答》広すぎる土地は「開発分譲」の対象になる可能性があります。一般個人ではなく、不動産買取業者（建売業者）へ直接売却することで、測量や解体の手間を省いて一括売却できるケースもあります。

【詳細な解説】

瀬戸市は伝統的な街並みの一方で、100坪を超えるような広い宅地も散見されます。一般の人が買うには広すぎて価格が高くなりすぎる場合、2〜3区画に分割して販売するノウハウを持った業者に相談するのが現実的です。また、陶器関連の工房を併設しているような特殊物件は、その希少性を理解してくれるニッチな買い手を探す必要があります。

6-5. 地域密着の専門家（司法書士・不動産会社）が連携するメリット

《質問》大手不動産会社と地元の専門家、どちらに相談すべきですか？

《回答》「地元の司法書士と連携している不動産会社」が最強です。相続不動産は法律トラブルが多く、地域の特性（調整区域や条例）を知り尽くした専門家チームに任せるのが、最終的な手残り金額を最大化させる近道です。

【詳細な解説】

大手不動産会社は広告力がありますが、相続特有の「遺産分割協議の調整」や「農地転用」「複雑な登記」には、外部の司法書士に頼るためスピード感が落ちることがあります。当事務所（司法書士なかしま事務所）のような地元に根ざした事務所は、地域の不動産市場にも精通しており、各エリアの特性に合った最適な売却スキームをご提案できます。

【連携によるメリット一覧】

構成案の最後までですね。承知いたしました。

ユーザーの不安を払拭し、「司法書士なかしま事務所」への相談というゴールへ導く重要なクロージング部分（H2の項目7～8）を作成しました。

7. トラブルを未然に防ぐ！売却手続きにおける専門家の選び方

7-1. 相続に強い不動産会社の見極め方（査定額だけで選ばない）

《質問》一番高い査定額を出してくれた不動産会社に任せるのが正解ですよね？

《回答》注意が必要です。契約を取るためにわざと高い査定額（売れない金額）を提示する会社もあります。金額の高さよりも、「査定額の明確な根拠」と「相続物件の取り扱い実績」で見極めることが正解です。

【詳細な解説】

不動産の売却を成功させる最大の鍵は、パートナーとなる不動産会社の選び方にあります。特に相続した物件は、境界が不明確であったり、建物の老朽化が進んでいたりと、通常の売却よりもクリアすべき課題が多くなります。そのため、「高い金額を提示したから」という理由だけで選ぶと、結局長期間売れ残り、後から大幅な値下げを余儀なくされるケースが後を絶ちません。担当者が相続特有の法律や税金について基本的な知識を持っているか、親身に相談に乗ってくれるかを確認しましょう。

【優良な不動産会社を見極める流れ】

1. 複数社（3社程度）に訪問査定を依頼する
2. 提示された査定額に対し、「なぜこの金額になったのか」客観的なデータ（周辺の成約事例など）を求める
3. 相続登記の完了時期や、税金の特例（3,000万円控除など）を見据えたスケジュールの提案があるか確認する
4. デメリットやリスクも包み隠さず説明してくれる担当者を選ぶ

【不動産会社の比較ポイント】

7-2. 売買決済当日に司法書士が果たす「安全な取引」のための役割

《質問》物件の引き渡し日に司法書士が同席するのは、法律で決まっているからですか？

《回答》法律上の義務ではありませんが、日本の不動産取引における「絶対的な安全装置」として実務上必須となっています。司法書士が登記の確実性を保証することで、買主も銀行も安心して大金を動かすことができます。

【詳細な解説】

売買代金の支払いと物件の引き渡しを行う「決済日」は、取引の中で最も緊張する瞬間です。買主は「お金を払ったのに自分の名義にならなかったらどうしよう」という不安を抱えています。ここで第三者である司法書士が立ち会い、売主の本人確認、売却意思の確認、権利証など必要書類の完全なチェックを行います。司法書士が「登記申請に全く問題ありません」と宣言（実行のGOサイン）をしてはじめて、安全に資金が決済されます。

【決済当日の司法書士の業務フロー】

1. 関係者全員と面談し、売主・買主の本人確認を厳格に行う
2. 権利証、印鑑証明書、委任状などの登記書類に不備がないか最終審査する
3. 問題がなければ銀行へ「融資実行・代金振り込み」の指示を出す
4. 着金確認後、当日中に管轄の法務局へ所有権移転登記を申請する

【司法書士が防ぐ不動産取引のリスク】

7-3. 遺産分割協議から売却・税務申告まで、ワンストップで相談できる窓口の重要性

《質問》登記は司法書士、売却は不動産屋、税金は税理士と、それぞれ自分で探して依頼するべきですか？

《回答》ご自身で別々に手配するのは非常に手間がかかり、専門家間の情報伝達ミスも起きやすくなります。相続手続きから売却まで、信頼できる専門家チームを「一つの窓口」で繋げるワンストップ対応の事務所を選ぶのが最もスムーズです。

【詳細な解説】

相続不動産の売却は、「誰の名義で相続するか（遺産分割）」が、その後の「売却のしやすさ」や「税金の額（特例が使えるか）」に直結します。これらを切り離して考えてしまうと、後から「この名義の分け方だと税金が高くなる」といった後悔に繋がります。相続問題の入り口である「登記」を担う司法書士を最初の窓口とし、そこから各分野の専門家へ連携していく形が、最も安全で効率的な進め方です。

【ワンストップサポートの流れ】

1. 【司法書士へ相談】現在の状況や、将来売却したいという希望を伝える
2. 【司法書士】税制面も考慮した最適な遺産分割の提案・相続登記の実行
3. 【司法書士→不動産会社】信頼できる不動産会社を紹介し、売却活動をスタート
4. 【不動産会社・司法書士】売買契約から決済、所有権移転登記まで連携して完了
5. 【司法書士→税理士】売却後の確定申告や特例適用のため、専門の税理士を引き継ぎ

【個別依頼とワンストップの比較】

8. 相続登記から売却まで「司法書士なかしま事務所」が徹底サポート

8-1. 名古屋市・春日井市・長久手市等で選ばれる当事務所の強み

《質問》なかしま事務所にお願いすると、他の事務所と何が違うのですか？

《回答》当事務所は、名古屋市から春日井市、長久手市、尾張旭市、瀬戸市、日進市といった地域事情に深く精通しています。画一的な処理ではなく、お客様の個別の事情に寄り添い、複雑な相続案件でもスピーディーかつ的確に解決に導く提案力が最大の強みです。

【詳細な解説】

司法書士なかしま事務所は、愛知県内の地域に根ざした活動を続けております。例えば「長久手市の区画整理エリアの土地」や「瀬戸市の市街化調整区域の物件」など、地域特有の不動産事情を把握しているため、最適な相続登記の方法と売却に向けた事前準備を同時にご提案できます。単に書類を作成するだけの代書屋ではなく、お客様の「手元に残る財産を最大化する」ための法務パートナーとして機能します。

【当事務所が選ばれる理由と流れ】

1. 地域密着：名古屋市周辺エリアの不動産実務と役所手続きに熟知
2. 提案力：売却・活用・維持など、将来を見据えた相続登記のコンサルティング
3. 明朗会計：事前にわかりやすい費用のお見積もりを提示し、納得いただいてから着手
4. こまめな報告：手続きの進捗状況を丁寧にお知らせし、不安を解消

【司法書士なかしま事務所の3つの強み】

8-2. 提携不動産会社・税理士とのネットワークで売却までシームレスに連携

《質問》相続登記が終わった後、家を売る不動産屋や税理士を紹介してもらうことはできますか？

《回答》はい、もちろんです。当事務所は、地元で実績のある優良な不動産会社や、不動産税務に強い税理士と強固なネットワークを結んでいます。登記から売却、確定申告まで途切れることなくサポートいたします。

【詳細な解説】

相続した不動産を売却するには、それぞれのフェーズで専門家の力が必要です。当事務所にご依頼いただければ、お客様ご自身で新たな業者を探す手間は一切かかりません。お客様の不動産の特性（エリア、戸建て、マンション、農地など）に最も強い不動産会社を厳選してご紹介し、売却活動中も司法書士として法的なアドバイスを継続します。

【専門家ネットワークの連携フロー】

1. 【法務】司法書士なかしま事務所が、最適な遺産分割と相続登記を完了
2. 【売却】当事務所のネットワークから、条件に合う提携不動産会社をマッチング
3. 【決済】売却先決定後、当事務所が速やかに売買決済・所有権移転登記を実行
4. 【税務】提携する相続・不動産に強い税理士へ引き継ぎ、特例を使った確定申告を完了

【当事務所の専門家ネットワーク構成】

8-3. 無料相談のご案内：まずはお気軽に現状をお聞かせください

《質問》まだ売るかどうか、名義をどうするかも決まっていませんが、相談しても良いのでしょうか？

《回答》大歓迎です。むしろ、何も決まっていない早い段階でご相談いただく方が、将来の選択肢が大きく広がります。「何から手をつけていいか分からない」という漠然としたご不安でも、まずはお気軽にご連絡ください。

【詳細な解説】

相続手続きは期限が設けられているものもあり、放置するほど解決が難しくなります。「実家が空き家になる予定だ」「親の借金（ローン）があるかもしれない」「兄弟で話し合いが進まない」といったお悩みは、一人で抱え込まずに専門家の知見をご活用ください。当事務所では、お客様の状況を整理し、進むべき道筋をご案内するための「無料相談」を実施しております。

【無料相談からご依頼までの流れ】

1. お電話または当事務所HPから、無料相談のご予約
2. ご来所、またはオンライン等で現状のお悩みやご希望をヒアリング
3. 必要な手続きの全体像、スケジュール、概算費用のご提示
4. ご提案内容にご納得いただいた場合のみ、正式なご依頼（着手）

【無料相談時にあるとスムーズなもの（※必須ではありません）】

お問合せ・事務所アクセスなど

事務所はどこにありますか？

〒464-0093
名古屋市千種区茶屋坂通二丁目６９番地
茶屋ケ坂パークマンション５０４
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認定司法書士ですか？

はい。司法書士中嶋剛士は、愛知県司法書士会所属の認定司法書士です。

※愛知県司法書士会のHP。会員番号1924、認定番号1318043。

まずは「無料相談」でも大丈夫ですか？

はい。初回のみ無料相談とさせていただいております。
ぜひ、司法書士なかしま事務所までご連絡ください。

※１　当事務所は、相続登記・遺言・相続対策・遺産承継業務・相続放棄を含む相続業務に１５年以上のキャリアをもつ司法書士中嶋剛士が電話相談・面談、業務終了まで直接皆様の担当をさせて頂きます。安心してお任せ頂けたらと思います。

※２　当事務所では相続に関する相談は初回無料です。もし相談をご希望の皆様は、下記をクリックして気軽にお問合せ（メール・LINE・電話）ください。

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解説者「司法書士 中嶋 剛士」のプロフィール

「司法書士なかしま事務所」代表司法書士
名古屋市の法務大臣認定司法書士
依頼は“相続・相続対策”と“借金問題”が中心
司法書士実務は2011年から
特別研修のチューターを4年経験
テレビ出演：2021年3月30日：CBCテレビ[チャント！]
登録番号　愛知　第1924号
簡裁訴訟代理等関係業務　認定番号　第1318043号