相続登記と『表題部のみの建物』

1. 実家の相続で発覚する「表題部のみの建物」とは？

1.1. 登記簿（登記事項証明書）の構造：表題部と権利部の違い

《質問》建物の登記簿には色々なことが書かれていますが、見方がよくわかりません。「表題部のみ」とはどういう状態ですか？

《回答》登記簿は大きく分けて「表題部」と「権利部」の2つの枠で構成されています。「表題部のみの建物」とは、建物の物理的な状況（広さや構造）を示す「表題部」は存在しているものの、誰が所有者かを示す「権利部」が作られていない状態を指します。

【詳細な解説】

建物の登記簿（登記事項証明書）は、不動産の履歴書のようなものです。本来であれば「どんな建物か（表題部）」と「誰のものか（権利部）」がセットで記載されます。しかし、何らかの理由で権利部の登記（所有権保存登記）が行われず、表題部しか存在しない建物が実務上よく見受けられます。

■ 登記簿の構成比較表

■ 登記簿を確認する流れ

1. 法務局で対象建物の「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得する。
2. 用紙の上のほうにある「表題部」の記載を確認する。
3. その下に「権利部（甲区）」という項目があるか確認する。
4. 甲区が存在しなければ「表題部のみの建物」と判断できる。

1.2. 「未登記建物」と「表題部のみの建物」の決定的な違い

《質問》市役所から来た書類には家屋番号がないので「未登記」だと思っていましたが、法務局で調べたら「表題部のみ」と言われました。何が違うのでしょうか？

《回答》「未登記建物」は法務局に一切データが存在しない建物のことです。一方「表題部のみの建物」は、法務局にデータ（表題部）はあるものの、完全な権利の登記がされていない建物を指します。手続きのスタート地点が大きく異なります。

【詳細な解説】

「未登記」と「表題部のみ」は混同されがちですが、相続手続きにおいては全く別物です。未登記建物の場合は、まず土地家屋調査士に依頼して「建物の表題登記」を新しく作成するところから始めなければなりません。表題部のみの建物であれば、すでに表題部が存在するため、司法書士へ依頼して権利部を作る「所有権保存登記」からスタートできます。

■ 未登記と表題部のみの違い

■ 相続発生後の状況確認から手続きの判断までの流れ

1. 遺品整理で古い権利証や固定資産税の納税通知書を発見する。
2. 記載されている建物の状況を法務局のデータと照らし合わせる。
3. 法務局で全く情報が出ない場合は「未登記建物」として土地家屋調査士へ相談する。
4. 表題部だけ取得できた場合は「表題部のみの建物」として司法書士なかしま事務所へ相談する。

1.3. なぜ権利部がない？「表題部のみの建物」が存在する歴史的背景

《質問》父は生前「家はきちんと登記してある」と言っていました。なぜ権利部がない中途半端な状態で放置されていたのでしょうか？

《回答》昔は住宅ローンを組まずに現金で家を建てる方も多く、銀行から「権利部（抵当権）の登記」を求められなかったため、表題部を作っただけで満足してしまい、権利部を作らないまま放置されるケースが多かったためです。

【詳細な解説】

昭和の時代などでは、現在のように住宅ローンを組むことが絶対ではなく、自己資金で家を建てる方も珍しくありませんでした。住宅ローンを組む場合は、銀行が建物を担保にとる（抵当権を設定する）ため、大前提として権利部（所有権保存登記）が必ず作られます。しかし、現金一括で建てた場合、誰からも権利部の登記を強制されないため「表題部を作って市役所に申告したから完了だ」と勘違いされたまま今日に至るケースが非常に多いのです。

■ 建築当時の資金調達と登記の関係

■ 「表題部のみの建物」が生まれる流れ

1. 自己資金でマイホームを新築する。
2. 土地家屋調査士に依頼（または自身で）表題登記を行い、表題部が作られる。
3. 銀行融資がないため、司法書士へ所有権保存登記を依頼するきっかけがない。
4. 所有者本人は「登記は完了した」と思い込んだまま年月が経過し、相続時に発覚する。

1.4. 固定資産税の課税明細書だけでは「表題部のみ」かどうかは判断できない理由

《質問》毎年届く固定資産税の課税明細書には、建物の「家屋番号」が記載されています。家屋番号があるということは、完全に登記されている証拠ではないですか？

《回答》課税明細書に家屋番号の記載があっても、完全に登記（権利部の登記）がされているとは限りません。市役所は税金をかけるために建物を把握していますが、法務局の権利関係の登記まで完全に連動しているとは限らないからです。

【詳細な解説】

固定資産税は、市町村（名古屋市などの各自治体）が管轄しています。一方、登記は国（法務局）が管轄しています。表題部が作られた時点で法務局から市町村へ通知が行くため、課税明細書には家屋番号が記載されます。しかし、その後に所有者が「権利部（所有権保存登記）」を作ったかどうかは、市役所の課税明細書には正確に反映されません。そのため、必ず法務局の登記事項証明書を取得して確認する必要があります。

■ 法務局と市役所（税務課）の違い

■ 登記状況を正確に把握する流れ

1. 毎年春に届く「固定資産税 課税明細書」を手元に用意する。
2. 明細書に記載されている建物の「所在」と「家屋番号」をメモする。
3. 管轄の法務局へ行き、その家屋番号で「登記事項証明書」を請求する。
4. 取得した証明書の内容を見て、初めて「権利部」があるか、表題部のみかを判定する。

2. 「表題部のみの建物」をそのまま放置するリスクとデメリット

2.1. 不動産の売却や第三者への贈与・譲渡が一切できない

《質問》実家は誰も住まないので、すぐに不動産屋に頼んで売却したいです。「表題部のみ」のままでは売れませんか？

《回答》そのままでは売却できません。不動産を売却して買主へ名義を変更（所有権移転登記）するためには、大前提として売主（または亡くなった方）の「権利部」が存在している必要があるからです。

【詳細な解説】

不動産の売買において、買主は自分が確実に所有者になったことを証明するために「所有権移転登記」を求めます。しかし、権利部がない「表題部のみの建物」では、所有権を「移転」させる元の土台がありません。したがって、売却や贈与を行う前には、必ず所有権の土台となる「所有権保存登記」を事前に行う必要があります。

■ 放置した場合の不利益まとめ

■ 売却に向けた手続きの流れ

1. 遺産分割協議を行い、建物を取得する相続人を決める。
2. 取得した相続人名義で「所有権保存登記」を申請し、権利部を作成する。
3. 権利部ができた建物として、不動産仲介業者に売却活動を依頼する。
4. 買主が見つかったら、売買契約を結び「所有権移転登記」を行う。

2.2. 建物を担保にして金融機関からリフォームローン等の融資を受けられない

《質問》実家をリフォームして私が住む予定です。銀行でリフォームローンを組みたいのですが、表題部のみの建物でも審査に通りますか？

《回答》審査に通らない、あるいは融資が実行されません。銀行がお金を貸す際、万が一に備えて建物に抵当権（担保）を設定しますが、権利部のない建物には抵当権を設定できないためです。

【詳細な解説】

金融機関から多額の融資を受ける場合、対象となる不動産に担保（抵当権）を設定することが条件となります。抵当権の登記は、登記簿の「権利部（乙区）」に記載されますが、その前提として「権利部（甲区）」に所有者が誰であるかが登記されていなければなりません。土台（甲区）がなければ、担保（乙区）も作れないというルールになっているのです。

■ 融資と登記の関係

■ 融資を受けるまでの流れ

1. 金融機関にローンの事前審査を申し込む（登記簿の提出を求められる）。
2. 「表題部のみ」であることが発覚し、銀行から保存登記を指示される。
3. 司法書士へ依頼し、所有権保存登記を完了させる。
4. 権利部ができた登記事項証明書を銀行へ提出し、本審査・融資実行へ進む。

2.3. 2024年4月施行の「相続登記の義務化」の対象となり過料のリスクがある

《質問》2024年から相続登記が義務化されたとニュースで見ました。表題部のみの古い建物も、この義務化の対象になるのでしょうか？

《回答》はい、対象になります。表題部のみの建物であっても、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記（所有権保存登記等）を行わないと、10万円以下の過料（罰則）の対象となります。

【詳細な解説】

所有者不明土地問題の解消を目的として、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。これは「権利部がある建物」に限った話ではありません。「表題部のみの建物」を相続した場合でも、法務局に対して誰が相続したのかを申告する義務が生じます。放置すると法律違反となり、ペナルティを受ける可能性があるため注意が必要です。司法書士なかしま事務所でのサポートをご検討の際は、当事務所の相続登記の手続と費用をご参照ください。

■ 相続登記義務化の要点

■ 義務化に対応するための流れ

1. 実家などの不動産に「表題部のみの建物」がないか課税明細書や登記簿で確認する。
2. 対象物件があった場合、誰が相続するか遺産分割協議を行う。
3. 期限（3年）が過ぎる前に、司法書士へ相続登記の依頼をする。
4. 法務局へ所有権保存登記を申請し、義務を果たす。

2.4. 将来の相続で関係者が増え、権利関係が複雑化する（数次相続の発生）

《質問》どうせ古い建物で売る予定もないので、私の代では登記せず、子どもたちの代に任せても良いでしょうか？

《回答》絶対におすすめしません。手続きを放置している間に相続人の誰かが亡くなると「数次相続」という状態になり、会ったこともない親戚まで話し合い（遺産分割協議）に参加しなければならず、手続きが泥沼化する恐れがあります。

【詳細な解説】

相続登記を放置する最大のデメリットが「権利関係の複雑化」です。祖父から父へ、父から自分へ…と名義変更を怠っていると、法律上の相続権がどんどん枝分かれしていきます。いざ自分の子どもが手続きをしようとした時、数十人の遠い親戚全員から実印と印鑑証明書をもらわなければならない事態に陥ります。

■ 放置期間と相続人の数の関係（目安）

■ 数次相続を防ぐための流れ

1. 身内で相続が発生したら、速やかに財産調査（不動産の特定）を行う。
2. 相続人同士で関係性が良好なうちに、誰が相続するかを取り決める。
3. 専門家に依頼し、現在の相続関係で必要書類を収集する。
4. 確実に「今の代の相続人」へ名義を変更し、次の世代へ綺麗な状態で引き継ぐ。

3. 「表題部のみの建物」の相続手続き（名義変更）の全体像と流れ

3.1. 通常の相続登記ではなく「所有権保存登記」が必要になる

《質問》表題部のみの建物を相続する場合、手続きの名前は「相続登記」ではないのですか？

《回答》広い意味では相続登記の一部ですが、法務局へ行う正式な手続き名は「所有権保存登記」となります。すでに権利部がある建物の場合は「所有権移転登記」となりますが、今回は権利部を新規に作るため「保存登記」という扱いになります。

【詳細な解説】

「相続登記」という言葉は日常用語であり、法務局における正式な登記の原因（目的）ではありません。通常の不動産であれば「所有権移転（原因：相続）」という登記を行いますが、表題部のみの建物の場合は、そもそも移転する土台がないため、初めて権利部を開設する「所有権保存」という手続きを行います。手続の詳細については、司法書士なかしま事務所の相続登記の手続も併せてご覧ください。

■ 通常の建物と表題部のみの建物の手続き比較

■ 登記申請までの基本の流れ

1. 登記簿を取得し「表題部のみ」であることを確定させる。
2. 通常の移転登記ではなく「保存登記」のための必要書類をリストアップする。
3. 法務局へ提出する申請書のタイトル（登記の目的）を「所有権保存」として作成する。
4. 登録免許税を収入印紙等で納め、申請を完了させる。

3.2. 亡くなった人（被相続人）名義で保存登記をするケース

《質問》亡くなった父が建てた家なので、まずは亡き父の名義で保存登記をしてから、私への名義変更をする必要があるのでしょうか？

《回答》原則としてその必要はありません。ただし、特殊な事情（遺産分割が未了のまま共有状態を記録したい場合など）がある例外的なケースに限り、亡くなった方名義で保存登記を行うことも不可能ではありません。

【詳細な解説】

不動産登記法では、亡くなった人の名義で新たに登記をすることは原則として無駄な手続きとみなされます。しかし、表題部に記載されている被相続人（亡くなった方）の所有権を明確にするため、あえて亡くなった方名義で所有権保存登記を行うことが法的に禁止されているわけではありません。とはいえ、実務上は費用と手間の無駄になるため、この方法が取られることは極めて稀です。

■ 亡くなった人名義を経由する場合のメリット・デメリット

■ 被相続人名義で登記する場合の理論上の流れ

1. 亡くなった方（被相続人）を名義人とする「所有権保存登記」を申請する。
2. 登記簿の権利部（甲区）に、亡くなった方の名前が記録される。
3. すぐに、相続人を名義人とする「所有権移転登記（原因：相続）」を申請する。
4. 最終的に相続人の名義になる（2回の手続きが必要）。

3.3. 相続人名義で「直接」所有権保存登記をするケース（実務上最も多い方法）

《質問》費用や手間を節約したいのですが、父を飛ばして直接私の名義にすることは可能ですか？

《回答》はい、可能です。不動産登記法第74条第1項第2号により、表題部所有者の「相続人」は、自分名義で直接「所有権保存登記」を申請することが認められています。実務上はほぼ100％この方法をとります。

【詳細な解説】

法律上、例外的な特例として「表題部に載っている人の相続人」は、亡くなった人を経由せずに、いきなり自分を所有者とする「所有権保存登記」を行うことが許されています。これにより、手続の手間や司法書士なかしま事務所の相続登記の費用（登録免許税や専門家報酬を含む）を1回分に抑えることができます。

■ 直接保存登記の要件と効果

■ 直接保存登記を行う流れ

1. 相続人全員で遺産分割協議を行い、当該建物を取得する人を1名決める。
2. 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍等を集める。
3. 協議の結果をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、全員で実印を押印する。
4. 建物を取得する相続人を申請人として、法務局へ直接「所有権保存」を申請する。

3.4. 【重要】遺産分割協議書における「表題部のみの建物」の正しい表記方法

《質問》遺産分割協議書を自分で作ろうと思うのですが、不動産の書き方は固定資産税の通知書を丸写しすれば問題ないでしょうか？

《回答》通知書の丸写しは危険です。表題部のみの建物の場合、必ず「法務局で取得した登記事項証明書（表題部）」に一言一句違わず正確に記載し、かつ「未保存」である旨を明記する必要があります。

【詳細な解説】

遺産分割協議書に記載する不動産の情報が法務局のデータと1文字でも異なると、登記申請が却下（やり直し）になる可能性があります。特に表題部のみの建物の場合は、権利部がないため「未保存登記建物である」ことを協議書内で明確にしておくことが、後々のトラブルを防ぐ実務上のテクニックとなります。

■ 遺産分割協議書での表記比較（良い例と悪い例）

■ 遺産分割協議書に正確に記載する流れ

1. 必ず最新の登記事項証明書を取得する。
2. 協議書の「不動産の表示」欄に、証明書の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」を一言一句違わず入力する。
3. 不動産の表示の最後に「上記建物は表題登記のみであり、未保存登記建物である。」と付け加える。
4. この正確な協議書に、相続人全員で署名・実印の押印を行う。

4. 相続人名義で直接「所有権保存登記」を行うための必要書類一覧

4.1. 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等

《質問》亡くなった父の戸籍謄本は、死亡の記載がある最新のもの1通だけではダメなのでしょうか？

《回答》最新の戸籍だけでは不十分です。誰が法定相続人になるかを客観的・法的に確定させるため、被相続人（亡くなった方）が生まれてから亡くなるまでのすべての期間が途切れずに繋がった戸籍謄本等（除籍謄本・改製原戸籍など）が必要です。

【詳細な解説】

相続登記（所有権保存登記）を行う際、法務局に対して「この人たち以外に相続人は絶対にいません」と証明しなければなりません。隠し子や過去の婚姻歴による子どもがいないかを確認するため、出生まで遡る必要があります。本籍地を何度も移動している場合は、それぞれの役所で順を追って取得していく必要があります。戸籍収集からお任せいただく場合の詳細は、司法書士なかしま事務所の費用・手続をご参照ください。

■ 必要な戸籍の種類と特徴

■ 戸籍収集の流れ

1. 被相続人の最後の本籍地がある市区町村役場で、最新の戸籍謄本を取得する。
2. その戸籍の「従前戸籍」の欄を見て、一つ前の本籍地を確認する。
3. 一つ前の役所に請求し、除籍謄本や改製原戸籍を取得する。
4. これを出生の記載（両親の戸籍に入った記録）が出るまで繰り返す。

4.2. 法定相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書

《質問》相続人の戸籍や印鑑証明書には、発行から「3ヶ月以内」などの有効期限はありますか？

《回答》法務局での登記手続き（所有権保存登記や移転登記）において、相続人の戸籍謄本や印鑑証明書に法的な有効期限はありません。ただし、金融機関での預金解約などでは期限を求められるため、なるべく新しいもの（遺産分割協議後など）を推奨します。

【詳細な解説】

相続人全員が現在生存していることを証明するための戸籍謄本と、遺産分割協議書に押印された実印が本物であることを証明するための印鑑証明書が必要です。これらは相続人各自で取得していただく必要がありますが、遠方の親戚などがいて収集が困難な場合は、当事務所のサポートをご検討ください。

■ 相続人が用意する主な書類

■ 書類準備の流れ

1. 誰が法定相続人になるかが確定したら、各相続人に連絡を取る。
2. 各相続人の本籍地・住所地で、戸籍謄本と印鑑証明書を1通ずつ取得してもらう。
3. 郵送などで代表相続人（または司法書士）のもとへ集約する。

4.3. 遺産分割協議書または遺言書

《質問》遺産分割協議書は自分たちでパソコンで作成しても良いですか？決まったフォーマットはありますか？

《回答》ご自身で作成いただいて問題ありません。法律で定められた決まったフォーマットはありませんが、不動産（表題部のみの建物）の情報を登記簿通りに正確に記載し、相続人全員が署名して実印を押印する必要があります。

【詳細な解説】

「表題部のみの建物」を特定の相続人の名義で直接保存登記するためには、誰がその建物を取得するのかを証明する書面（遺産分割協議書または遺言書）が必須です。特に表題部のみの建物の場合は、協議書内に「未保存登記建物である」旨を明記するなど、専門的な書き方が求められます。

■ 遺産分割協議書と遺言書の違い

■ 協議書作成から押印までの流れ

1. 相続人全員で、誰が建物を取得するか話し合い（遺産分割協議）を行う。
2. 話し合いの結果をまとめ、不動産の表記を登記簿通りに正確に記載した協議書を作成する。
3. 相続人全員に内容を確認してもらい、署名と実印の押印を行う。
4. 完成した協議書を法務局への登記申請書類の一部として添付する。

4.4. 新たに名義人となる相続人の住民票

《質問》名義人になる私の住民票が必要とのことですが、マイナンバー（個人番号）が記載されているものでも良いですか？

《回答》マイナンバー（個人番号）が「記載されていない」住民票をご用意ください。法務局ではマイナンバー入りの住民票を受け取ることができず、登記申請が通らない（または黒塗り等の修正が必要になる）ためです。

【詳細な解説】

新たに建物の所有者となる相続人の正確な住所と氏名を法務局に登録（権利部を開設）するために、住民票が必要です。この時登録された住所・氏名が、そのまま登記簿上の所有者情報となります。本籍地の記載はあってもなくても構いません。

■ 住民票取得時のチェックポイント

■ 住民票準備の流れ

1. 建物を相続する（名義人となる）人を決定する。
2. その人が現在住んでいる市区町村役場（またはコンビニ交付）で住民票を取得する。
3. 取得時に「マイナンバーの記載を省略する」設定になっているか必ず確認する。

4.5. 固定資産税評価証明書（登録免許税の計算用）

《質問》法務局に払う税金の計算に「評価証明書」が必要と聞きました。毎年春に市役所から届く「課税明細書」のコピーでは代用できませんか？

《回答》管轄の法務局によっては課税明細書のコピーでも代用可能な場合がありますが、最新年度の「固定資産税評価証明書」を市役所で取得するのが最も確実です。評価額が正確に記載されていないと税金の計算ができないためです。

【詳細な解説】

登記を申請する際、国（法務局）に「登録免許税」という税金を納める必要があります。この税額は「建物の固定資産税評価額 × 税率（0.4%）」で計算されます。そのため、対象となる建物の最新年度の評価額を証明する書類が必要です。司法書士なかしま事務所の費用・手続にてご依頼いただいた場合は、この評価証明書の取得も代行いたします。

■ 評価証明書と課税明細書の違い

■ 証明書取得から税金計算までの流れ

1. 登記申請を行う年（1月1日を基準とする年度）の評価証明書を市役所で取得する。
2. 証明書に記載されている「価格（評価額）」の欄を確認する。
3. 評価額の1,000円未満を切り捨てた金額に、税率（0.4%）を掛ける。
4. 算出された金額の100円未満を切り捨てた額が、納付する「登録免許税額」となる。

4.6. 表題部所有者の同一性を証する書面（住民票の除票・戸籍の附票など）

《質問》表題部所有者の同一性を証する書面とは何ですか？なぜ必要なのですか？

《回答》建物の登記簿（表題部）に書かれている所有者の「住所・氏名」と、亡くなった方の最後の「住所・氏名」が完全に一致し、同一人物であることを証明するための書類（住民票の除票や戸籍の附票）のことです。

【詳細な解説】

登記簿に記載されている「名古屋市○○区△△ 〇番地　名古屋太郎」と、戸籍上亡くなった「名古屋太郎」が、同姓同名の別人ではなく同一人物であることを法務局へ証明しなければなりません。建物を建てた当時の住所から何度も引っ越しをしている場合、住所の変遷を証明するために複数の附票などが必要になることがあります。

■ 同一性を証明する主な書類

■ 同一性証明書類の収集の流れ

1. 登記簿の表題部に記載されている所有者の「住所」を確認する。
2. 被相続人の「住民票の除票」または「戸籍の附票」を取得する。
3. 取得した書類の住所履歴の中に、登記簿上の住所が含まれているか確認する。
4. 含まれていれば同一性の証明が完了。繋がらない場合は「5.1」の特殊な手続きへ進む。

5. 【専門的な対応が必要なケース】こんな時どうする？表題部のみの建物の相続

5.1. 被相続人の登記上の住所と最後の住所が繋がらない場合

《質問》建物を建てたのが50年前で、その後何度も引っ越しをしたため、役所で戸籍の附票を取っても古い住所（登記簿の住所）が証明できませんでした。登記はできないのでしょうか？

《回答》登記は可能です。ただし、通常の書類だけでは同一人物と証明できないため、「不在籍・不在住証明書」の取得や、対象物件の「権利証（表題登記済証）」の提出、さらには相続人全員による「上申書」の作成など、代替措置を講じる必要があります。

【詳細な解説】

役所の書類（住民票や戸籍の附票）には保存期間があり、古い記録はすでに廃棄されていることが多く、住所の繋がりを証明できないケースが多発します。このような場合、法務局に対して「同姓同名の別人は存在しない」「間違いなく亡き父の建物である」と主張するための補足書類を揃えなければなりません。このような複雑な事案は、司法書士なかしま事務所の費用・手続をご確認のうえ、専門家へお任せいただくことを強くお勧めします。

■ 住所が繋がらない場合の代替証明書類（例）

■ 住所の繋がりを補完する流れ

1. 役所で「廃棄証明書」等をもらい、公的な書類ではこれ以上遡れないことを確定させる。
2. 登記簿上の住所を管轄する役所で「不在籍・不在住証明書」を取得する。
3. 実家内を捜索し、当時の権利証や、古い固定資産税の納税通知書などをかき集める。
4. それでも不足する場合は、相続人全員による実印押印付きの上申書を作成し、法務局に提出する。

5.2. 表題部の所有者名義が「祖父」や「曾祖父」のままになっている場合（数次相続）

《質問》父が亡くなり実家の登記を調べたら、建物の表題部が「祖父」の名義のままでした。祖父もすでに他界していますが、私名義で保存登記できますか？

《回答》可能です。ただし、祖父から父、父からあなたへの「数次相続（相続が連続して発生している状態）」となるため、祖父の相続人全員（おじ・おば等）を巻き込んだ大がかりな遺産分割協議と戸籍収集が必要になります。

【詳細な解説】

表題部の名義人が祖父になっている場合、法律上その建物は「祖父の遺産」として扱われます。したがって、祖父が亡くなった時点での法定相続人（あなたから見たおじ・おば、その代襲相続人など）全員で遺産分割協議を行わなければなりません。関係者が多く、面識のない親戚が含まれることも多いため、手続きの難易度は飛躍的に上がります。

■ 1次相続と数次相続の手続きの違い

■ 数次相続における保存登記の流れ

1. 祖父の出生から死亡までの戸籍を収集し、祖父の法定相続人を全員特定する。
2. 判明した相続人全員（おじ・おば・いとこ等）へ連絡を取り、事情を説明する。
3. 全員の合意のもと「あなたが建物を単独で取得する」旨の遺産分割協議書を作成する。
4. 全員から署名・実印の押印と印鑑証明書をもらい、法務局へ保存登記を申請する。

5.3. 表題部の記載と現況が異なる場合（未登記の増改築や種類変更があるケース）

《質問》表題部には「木造 平屋建 床面積50㎡」とありますが、後に父が2階部分を増築しており、実際は2階建てです。このまま保存登記できますか？

《回答》そのままでは保存登記が却下される可能性が高いです。登記簿上の建物の物理的状況（表題部）と現況が大きく異なる場合、先に土地家屋調査士へ依頼して「表題部の変更登記（増築など）」を行い、現況と一致させてから保存登記を行う必要があります。

【詳細な解説】

所有権保存登記は、表題部に記載されている建物に対して権利を発生させる手続きです。もし現況が「2階建て」なのに、表題部が「平屋建」のままで保存登記をしてしまうと、増築された2階部分の権利関係が宙に浮いてしまいます。そのため、法務局は現況と登記簿の一致を厳格に求めています。

■ 現況と異なる場合の対応比較

■ 増改築がある場合の手続きの流れ

1. 登記簿の表題部と、実際の建物の図面や固定資産税の課税明細書を見比べる。
2. 違いがある場合、提携する土地家屋調査士を手配し、現況の測量と調査を行う。
3. 土地家屋調査士が法務局へ「表題部の変更登記」を申請し、登記簿を現況に一致させる。
4. 正しい表題部になった後、司法書士なかしま事務所の費用・手続に基づき所有権保存登記を実行する。

5.4. 敷地（土地）は借地で、建物だけが「表題部のみ」のケース

《質問》実家は地主さんから土地を借りて（借地権）、建物だけを父が建てました。建物の権利部がないと、借地権にも影響がありますか？

《回答》重大な影響があります。借地権（土地を借りる権利）を第三者に対抗（主張）するためには、その土地の上に「借地権者名義の建物の登記」があることが法律上の要件となります。表題部だけでも一定の対抗力はありますが、権利部までしっかり登記（保存登記）しておくことが権利保全の鉄則です。

【詳細な解説】

借地借家法により、借地人は「借地上の建物に自己名義の登記」をしていれば、土地の地主が変わった場合でも新しい地主に対して「私はこの土地を借りる権利がある」と主張できます（借地権の対抗力）。建物を相続した場合は、速やかに相続人名義への保存登記を行い、借地権を守る必要があります。

■ 借地上の建物の登記と権利保全

■ 借地権付建物を相続する際の流れ

1. 建物が「表題部のみ」であることを確認し、同時に地主との借地契約書を確認する。
2. 地主へ相続が発生した旨を挨拶・通知する（※名義変更の承諾料などは原則不要）。
3. 相続人名義で建物の所有権保存登記を行う。
4. 登記完了後、地主へ新しい登記事項証明書を提示し、借地権の正当な承継者であることを示す。

5.5. 表題部所有者が複数いる（共有名義）場合の持分移転と保存登記

《質問》表題部を見ると、父と母の「共有（持分2分の1ずつ）」で登記されていました。今回父だけが亡くなったのですが、どのような手続きになりますか？

《回答》共有名義の未保存建物の場合は、まず生存している共有者（母）と亡くなった方（父）の相続人全員とで「共同で」所有権保存登記を行うのが原則です。複雑な持分計算が絡むため、専門的な知識が求められます。

【詳細な解説】

表題部が共有名義になっている場合、一人の持分についてだけ勝手に権利部（保存登記）を作ることはできません。建物の所有権保存登記は、表題部所有者「全員」の権利部を同時に開設する手続きになります。

■ 共有名義の保存登記におけるパターン

■ 共有状態の建物を相続する流れ

1. 遺産分割協議を行い、亡き父の「持分2分の1」を誰が相続するか決定する。
2. 相続人（例：子）と生存共有者（例：母）の必要書類（住民票など）を揃える。
3. 母と子が共同申請人となり、それぞれの持分を明記した「所有権保存登記」を申請する。
4. 権利部が作成され、それぞれが正当な共有持分権者となる。

5.6. 亡くなった人が「表題部のみの建物」の買受人だった場合（売買による承継）

《質問》亡き父は、表題部のみの建物を他人（前の所有者）から「購入」したのですが、名義変更をしないまま亡くなりました。この場合、相続人である私が直接保存登記できますか？

《回答》いいえ、直接の保存登記はできません。表題部所有者（売主）から父への「売買」が挟まっているため、まずは表題部所有者名義で「所有権保存登記」を行い、次に父への「所有権移転（売買）」、そしてあなたへの「所有権移転（相続）」と、段階を踏む必要があります。

【詳細な解説】

不動産登記法第74条で「直接自分名義に保存登記できる特例」が認められているのは、あくまで【表題部所有者の相続人】だけです。「表題部所有者から建物を買った人の相続人」にはこの特例は使えません。売主の協力（印鑑証明書など）が必要になるため、非常に困難な手続きとなります。

■ 表題部所有者との関係と登記可否

■ 売買が介在するケースの解決への流れ

1. 表題部所有者（元の売主）が現在も生存しているか、協力を得られるかを調査する。
2. 売主の協力を得て、売主名義での「所有権保存登記」を行う。
3. 過去の売買契約書等をもとに、売主から亡き父への「所有権移転登記」を行う。
4. 最後に、亡き父からあなたへの「所有権移転登記（相続）」を行う。※売主が協力しない場合や行方不明の場合は、裁判手続等が必要になります。

6. 「表題部のみの建物」の所有権保存登記にかかる費用と税金

6.1. 法務局へ納める登録免許税の計算方法（固定資産税評価額に基づく税率）

《質問》保存登記をする際に法務局へ払う税金（登録免許税）はいくらくらいかかりますか？

《回答》登録免許税は、建物の「固定資産税評価額」の0.4％（1,000分の4）です。例えば、建物の評価額が500万円の場合、登録免許税は2万円となります。

【詳細な解説】

表題部のみの建物に対する所有権保存登記の登録免許税率は、通常の相続による所有権移転登記（0.4%）と同じ税率が適用されます。新築直後の住宅用家屋に対する軽減税率（0.15%など）もありますが、相続で発覚するような古い建物の場合は適用条件を満たさないことがほとんどです。

■ 登録免許税の計算例

■ 税金計算から納付までの流れ

1. 最新の固定資産税評価証明書を取得し、評価額（価格）を確認する。
2. 評価額（1,000円未満切り捨て）× 0.4% を計算し、税額（100円未満切り捨て）を確定させる。
3. 申請時に、算出した金額分の「収入印紙」を購入し、納付書に貼り付けて法務局へ提出する。

6.2. 司法書士に手続きを依頼した場合の報酬相場

《質問》専門的な手続きが多そうなので司法書士にお願いしたいのですが、報酬の相場はどのくらいですか？

《回答》一般的な「表題部のみの建物の保存登記」のみを依頼する場合、司法書士の報酬相場は5万円〜10万円程度です。ただし、戸籍収集や遺産分割協議書の作成から丸ごと依頼する場合や、住所が繋がらない等の複雑なケースでは別途加算されるのが通常です。

【詳細な解説】

司法書士の報酬は自由化されており、事務所や依頼するサポート範囲（どこまで自分でやり、どこから任せるか）によって異なります。当事務所では、お客様の状況に合わせた明朗会計なプランをご用意しております。具体的な料金表やサポート内容は、司法書士なかしま事務所の費用・手続のページをご覧ください。

■ 依頼内容別の報酬相場イメージ

6.3. 戸籍収集や郵送費などの実費について

《質問》登録免許税や司法書士の報酬以外に、役所でかかるお金（実費）はどのくらい見込んでおけば良いですか？

《回答》相続人の人数や本籍地の移動回数によりますが、戸籍等の取得手数料や郵送費を含め、数千円〜2万円程度を「実費」として見込んでおくのが一般的です。

【詳細な解説】

登記手続きには、各種証明書の発行手数料といった実費が必ず発生します。兄弟姉妹が相続人になる場合や、数次相続が発生している場合は集める戸籍の数が膨大になるため、実費だけで1万円を超えることも珍しくありません。

■ 主な役所の手数料一覧（全国一律または目安）

■ 実費精算の流れ

1. 司法書士なかしま事務所の費用・手続に基づいてご依頼いただいた後、当事務所で必要な戸籍等職権で収集します。
2. 収集の際に役所へ支払った定額小為替や郵送費等の領収証をすべて保管します。
3. 手続き完了後、司法書士の報酬、登録免許税、そしてこれらの「実費」を合算した最終的な明細書をお客様へご提示いたします。

7. 名古屋市・尾張地方（春日井・長久手・尾張旭・瀬戸・日進）における相続登記のポイント

7.1. 名古屋市および尾張地方の各エリアを管轄する名古屋法務局（本局・支局・出張所）一覧

《質問》実家が愛知県春日井市にあります。相続登記（所有権保存登記）の申請は、私が住んでいる東京の法務局に提出しても良いのでしょうか？

《回答》ご自身の居住地ではなく、対象となる不動産（実家）の所在地を管轄する法務局へ提出する必要があります。春日井市の不動産であれば「名古屋法務局 春日井支局」が管轄となります。

【詳細な解説】

不動産の登記は、その不動産が所在するエリアを管轄する法務局（登記所）でしか手続きができません。名古屋市や尾張地方（春日井市、長久手市、尾張旭市、瀬戸市、日進市など）に実家がある場合、それぞれの市町村に対応する名古屋法務局の本局・支局・出張所を調べて申請する必要があります。管轄違いの法務局に書類を出しても却下されてしまいます。

■ 名古屋市・尾張地方の主な管轄法務局一覧

■ 管轄法務局の確認と手続きの流れ

1. 登記簿や固定資産税の課税明細書で、実家の正確な「所在地」を確認する。
2. 法務局のホームページで、その市町村を管轄する登記所を検索する。
3. 管轄の法務局へ書類を持参する、または郵送で「所有権保存登記」を申請する。※司法書士なかしま事務所の費用・手続にてご依頼いただいた場合は、管轄を問わず当事務所がオンラインまたは郵送で法務局への申請を代行いたします。

7.2. 尾張地方で増える古い家屋・空き家問題と相続手続きの重要性

《質問》尾張旭市にある実家が長い間空き家になっています。建物も古く「表題部のみ」のようですが、誰も住まないならこのまま放置しても問題ないですか？

《回答》放置は非常に危険です。特に尾張地方では古い空き家が増加しており、地震等で倒壊して近隣に被害を与えた場合、登記を放置していても現在の相続人に損害賠償責任が及ぶ可能性があります。

【詳細な解説】

春日井市や瀬戸市、尾張旭市などの尾張地方は、古くからの住宅街が多く、昭和時代に建てられた「表題部のみの建物（未保存登記）」が数多く眠っています。これらが空き家化し、管理が行き届かなくなると、特定空家等に指定されて固定資産税が跳ね上がったり、倒壊リスクによるトラブルに発展したりします。手遅れになる前に、誰が責任を持つ（名義人になる）のかを明確にするための相続手続きが急務です。

■ 空き家（表題部のみの建物）を放置するリスクと影響

■ 空き家問題の解決に向けた流れ

1. 実家の現状（建物の傷み具合など）と、登記簿の状態（表題部のみか）を確認する。
2. 相続人間で「実家を売るか、解体するか、誰かが住むか」の方針を決める。
3. 処分に向けて、まずは司法書士なかしま事務所の費用・手続を活用して相続人名義へ所有権保存登記を行う。
4. 名義がきれいになった状態で、不動産業者や解体業者へ依頼する。

7.3. 遠方にお住まいでも大丈夫。名古屋・尾張地方の実家の相続手続きをスムーズに進める方法

《質問》実家は長久手市ですが、私は仕事の都合で北海道に住んでいます。手続きのために何度も愛知へ帰省しなければなりませんか？

《回答》いいえ、帰省いただかなくても手続きは可能です。司法書士へご依頼いただければ、電話やメール、郵送やオンライン面談でのやり取りで、戸籍収集から登記申請まで全てを完結させることができます。

【詳細な解説】

地元を離れて就職・結婚し、遠方から愛知県内の実家を相続するケースは非常に多いです。ご自身で手続きをしようとすると、平日に役所や法務局へ何度も出向く必要があり、交通費や宿泊費、仕事を休むコストが膨大になります。地元の司法書士に依頼することで、これらの負担をゼロにすることが可能です。

■ 自分でやる場合と司法書士に依頼する場合の比較（遠方の方）

■ 遠方からのご依頼・手続きの流れ

1. メールや電話で、名古屋・尾張地方に密着した当事務所へご相談いただく。
2. オンライン面談等で状況をヒアリングし、お見積もりと委任状を郵送する。
3. ご自宅で委任状に署名・捺印し、当事務所へご返送いただく。
4. その後のお手続き（司法書士なかしま事務所の費用・手続）はすべて当事務所が進め、完了書類をご自宅へ郵送してお引き渡し完了。

8. 複雑な「表題部のみの建物」の相続は『司法書士なかしま事務所』へご相談ください

8.1. 名古屋市・尾張地方に密着。地域特有の不動産事情に精通した迅速なサポート

《質問》ネットで全国対応の安い代行業者も見つけました。地元の司法書士事務所にお願いするメリットは何ですか？

《回答》地元の司法書士は、管轄法務局（名古屋法務局等）の独自の運用やローカルルールに精通しており、イレギュラーな事態にも迅速に対応できるのが最大のメリットです。また、対面やオンラインで顔の見えるコミュニケーションが取れるため、安心感が違います。

【詳細な解説】

「表題部のみの建物」で、特に住所が繋がらない場合などは、法務局の担当登記官との綿密な事前打ち合わせ（どのような上申書なら通るか等の交渉）が必要になることがあります。このような時、名古屋市や尾張地方の法務局と日常的にやり取りしている地元密着の『司法書士なかしま事務所』であれば、スムーズかつ的確に手続きを進めることが可能です。

■ 地元密着の司法書士事務所の強み

■ ご相談から解決への流れ

1. まずは当事務所へ、実家の不動産のお悩みをお気軽にご相談ください。
2. 地域の事情に詳しい司法書士が、最適な解決策をご提案します。
3. 法務局との事前のすり合わせも当事務所が主導して行います。
4. 確実かつ迅速に、お客様の権利を保全いたします。

8.2. 難解な戸籍収集から遺産分割協議書の作成、法務局への保存登記申請まで丸ごと代行

《質問》平日は仕事が忙しく、役所に行く時間が全くありません。どの手続きからお願いできますか？

《回答》最初の「誰が相続人になるかの調査（戸籍収集）」から、「遺産分割協議書の作成」、そして最終的な「法務局への所有権保存登記の申請」まで、すべて丸ごと当事務所が代行いたします。お客様は印鑑証明書の取得と実印の押印のみで完了します。

【詳細な解説】

相続手続きは、慣れない方にとっては膨大な時間と精神的なストレスがかかる作業です。特に「表題部のみの建物」のケースでは、集める書類も多く、協議書にも専門的な記載が求められます。当事務所にお任せいただければ、お客様の貴重な時間を奪うことなく、法的に完璧な状態で手続きを終わらせることができます。

■ 丸ごと代行（おまかせ）プランのサポート範囲

■ 丸ごと代行の流れ

詳細は、司法書士なかしま事務所の費用・手続のページにてご案内しております。

8.3. 当事務所の相続登記サポート料金プラン

《質問》司法書士に依頼すると高額な費用がかかるのではないかと不安です。料金体系はどのようになっていますか？

《回答》当事務所では、お客様の状況に応じた明朗な料金プランをご用意しております。後から不明瞭な追加請求を行うことはありません。事前にきちんとお見積りをご提示し、ご納得いただいてからの着手となります。

【詳細な解説】

費用への不安を払拭していただくため、当事務所ではパック料金や明確な報酬基準を設けております。ご自身の負担を減らしたい方は「おまかせプラン」を、少しでも費用を抑えたい方は書類収集をある程度ご自身で行うプランなど、ご希望に合わせて柔軟に対応いたします。

■ 料金に関するご案内

• 詳細なサポート内容ごとの料金プランや、過去の解決事例に基づく費用の目安については、司法書士なかしま事務所の費用・手続のページに詳しく掲載しております。ぜひご確認ください。

8.4. 初回無料相談のご案内とご依頼までの流れ

《質問》まずは自分のケースがどれくらい複雑なのか、費用がいくらになるのかだけ聞きたいのですが、相談だけでもお金はかかりますか？

《回答》ご安心ください。当事務所では「初回無料相談」を実施しております。現状をお伺いした上で、必要な手続きと正確なお見積りをご提示いたします。相談したからといって、必ず依頼しなければならないわけではありません。

【詳細な解説】

相続のお悩みはご家庭ごとに全く異なります。「表題部のみ」と思っていたら実は未登記だった、などの勘違いもよくあります。まずはプロの目で状況を診断することが解決への第一歩です。お電話やメールでお気軽にご予約ください。

■ 無料相談でご用意いただくとスムーズなもの（あれば）

• 毎年届く「固定資産税の課税明細書（納税通知書）」
• すでに取得している戸籍謄本など
• 実家の古い権利証（見つかった場合のみ）

■ ご依頼までのステップ

1. お問い合わせ・ご予約：お電話またはホームページのお問い合わせフォームから、無料相談をご予約ください。
2. 初回無料相談のご実施：面談（対面・オンライン）またはお電話にて、詳しいご状況をヒアリングいたします。
3. 解決プランとお見積りのご提示：司法書士なかしま事務所の費用・手続に基づき、必要な費用とスケジュールをご案内します。
4. 正式なご依頼（ご契約）：内容にご納得いただけましたら、委任状にご署名いただき、手続きをスタートいたします。

9. よくあるご質問（Q&A）：表題部のみの建物の相続について

9.1. Q. 権利証（登記済証・登記識別情報）が手元に見当たりませんが手続き可能ですか？

《質問》実家を隅々まで探しましたが、建物の「権利証（登記済証）」が見つかりません。権利証がないと名義変更（保存登記）はできないのでしょうか？

《回答》権利証がなくても手続きは可能です。相続を原因とする名義変更（所有権移転や所有権保存登記）においては、被相続人（亡くなった方）の権利証を法務局へ提出する必要はないため、紛失していても問題なく登記できます。

【詳細な解説】

不動産の売買や、生前贈与を行う場合には、現在の所有者であることを証明するために権利証（または登記識別情報）の提出が必須です。しかし、相続による登記の場合は「戸籍謄本等」によって正当な相続人であることが証明できるため、法律上、権利証の添付は免除されています。

■ 権利証が必要な手続きと不要な手続き

■ 権利証がない場合の流れ

1. 権利証が見つからなくても焦る必要はありません。
2. 代わりに、被相続人の戸籍や、遺産分割協議書などの「相続を証明する書類」を確実に集めます。
3. 当事務所へお任せいただければ、司法書士なかしま事務所の費用・手続に沿って、権利証なしで確実に名義変更を完了させます。

9.2. Q. 価値のない古い空き家ですが、絶対に登記（所有権保存）しなければなりませんか？

《質問》固定資産税の評価額もゼロに近く、ボロボロで価値のない建物です。費用をかけてまで所有権保存登記をする義務はありますか？

《回答》はい、価値がなくても義務です。2024年4月より「相続登記の義務化」がスタートしており、不動産の価値に関わらず、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、過料の対象となる可能性があります。

【詳細な解説】

「価値がないから放置してよい」というのは過去の常識です。現在は国を挙げて「所有者不明の不動産」をなくす取り組みが行われています。表題部のみの建物であっても、法律上は立派な「不動産」として扱われるため、放置すれば法律違反となってしまいます。

■ 価値の低い不動産と登記義務の関係

■ 義務化に伴う対応の流れ

1. たとえボロボロの空き家でも、課税明細書に家屋番号の記載があれば登記簿を取得して状況を確認する。
2. 相続登記の義務化の期限（知った日から3年以内）を意識する。
3. 司法書士なかしま事務所の費用・手続をご参照いただき、期限内に「所有権保存登記」を完了させて義務を果たす。

9.3. Q. 近いうちに建物を解体（取り壊し）する予定ですが、それでも所有権保存登記は必要ですか？

《質問》実家を相続しましたが、更地にして売却するため、半年後には建物を解体する予定です。数ヶ月のためにわざわざ所有権保存登記をするのは無駄に感じますが、必要ですか？

《回答》解体が確実であれば、所有権保存登記は不要です。ただし、解体した後に土地家屋調査士へ依頼して「建物の滅失登記（めっしつとうき）」という、建物の存在を法務局のデータから消滅させる手続きを行う必要があります。

【詳細な解説】

建物を物理的に取り壊す場合、権利部を新しく作る「所有権保存登記」を行う必要はありません。解体後に「この建物はなくなりました」という「滅失登記」を行うことで、表題部そのものが閉鎖されるからです。滅失登記は、表題部に記載されている所有者（亡くなった方）の相続人から直接申請することができます。

■ 解体する場合と残す場合の手続きの違い

■ 解体予定の場合の流れ

1. 解体業者に依頼し、建物を完全に取り壊す。
2. 解体業者から「取毀し証明書（取り壊し証明書）」や業者の印鑑証明書等を受け取る。
3. 相続人の戸籍などを用意し、土地家屋調査士へ「滅失登記」を依頼する（またはご自身で申請する）。
4. 登記簿（表題部）が閉鎖され、法務局から市役所へ通知が行き、翌年以降の建物の固定資産税がストップする。

9.4. Q. 自分で所有権保存登記を行うことは可能ですか？

《質問》費用を節約したいので、司法書士に頼まずに、自分で勉強して法務局へ所有権保存登記の申請をすることは可能ですか？

《回答》ご自身で行うこと（本人申請）は法律上可能です。しかし、「表題部のみの建物の直接保存」は通常の相続登記よりもマニアックな知識が必要であり、遺産分割協議書の書き方一つ間違えるだけで何度も法務局へ通って修正することになるため、労力に見合わずおすすめしません。

【詳細な解説】

ご自身で手続きをすれば、確かに司法書士への報酬は節約できます。しかし、法務局は平日の日中しか開いておらず、申請書の作成方法や不足書類について手取り足取り教えてくれるわけではありません。特に「不在住証明書の取得」や「上申書の作成」が必要な複雑なケースにぶつかると、一般の方では対処が極めて困難になります。

■ 自分でやる場合と専門家に任せる場合の比較まとめ

■ ご自身でやってみて限界を感じた場合の流れ

1. 自分で戸籍を集めたり、申請書を作ってみたりしたが、途中でよく分からなくなった。
2. 「このままでは義務化の期限に間に合わない」と不安を感じる。
3. 途中の段階からでも構いませんので、司法書士なかしま事務所の費用・手続をご確認のうえ、当事務所へバトンタッチをご依頼ください。集めた書類を無駄にせず、最短ルートで完了へと導きます。

お問合せ・事務所アクセスなど

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〒464-0093
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はい。司法書士中嶋剛士は、愛知県司法書士会所属の認定司法書士です。

※愛知県司法書士会のHP。会員番号1924、認定番号1318043。

まずは「無料相談」でも大丈夫ですか？

はい。初回のみ無料相談とさせていただいております。
ぜひ、司法書士なかしま事務所までご連絡ください。

※１　当事務所は、相続登記・遺言・相続対策・遺産承継業務・相続放棄を含む相続業務に１５年以上のキャリアをもつ司法書士中嶋剛士が電話相談・面談、業務終了まで直接皆様の担当をさせて頂きます。安心してお任せ頂けたらと思います。

※２　当事務所では相続に関する相談は初回無料です。もし相談をご希望の皆様は、下記をクリックして気軽にお問合せ（メール・LINE・電話）ください。

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解説者「司法書士 中嶋 剛士」のプロフィール

「司法書士なかしま事務所」代表司法書士
名古屋市の法務大臣認定司法書士
依頼は“相続・相続対策”と“借金問題”が中心
司法書士実務は2011年から
特別研修のチューターを4年経験
テレビ出演：2021年3月30日：CBCテレビ[チャント！]
登録番号　愛知　第1924号
簡裁訴訟代理等関係業務　認定番号　第1318043号