数次相続の相続登記

1. 数次相続の定義と登記実務における重要性

1-1. 数次相続とは？代襲相続や再転相続との法的相違点

《質問》数次相続ってなんですか？代襲相続とは違うのですか？

《回答》数次相続とは、ある人の相続手続き（遺産分割や登記など）が終わらないうちに相続人が亡くなり、次の相続が連続して発生してしまうことです。代襲相続は「被相続人が亡くなる前」に相続人が亡くなっているケースを指すため、死亡の順番が異なります。

【詳細な解説】

数次相続の最大の特徴は、すでに相続が開始している状態で新たな相続が重なる点にあります。登記実務においては、この「誰が先に亡くなったか」によって適用される法律や必要書類が大きく変わります。また、熟慮期間（相続放棄の期間）の起算点が問題となる「再転相続」とも区別して考える必要があります。

■ 類似概念の比較表

■ 発生の流れ

1. 第1次相続の発生（例：父が死亡）
2. 相続手続き（遺産分割や登記）が未了のまま放置
3. 第2次相続の発生（例：母が死亡）
4. 父の遺産についての協議を、母の相続人（子など）が行うことになる

1-2. なぜ数次相続の登記は放置すると危険なのか？

《質問》祖父の代からの土地をそのままにしています。何か問題がありますか？

《回答》放置すればするほど相続人がネズミ算式に増え、面識のない親戚が関与して遺産分割協議が難航（あるいは不可能）になる危険性が極めて高くなります。また、2024年の相続登記義務化により、過料の対象となるリスクもあります。

【詳細な解説】

数次相続を放置する最大のデメリットは「関係者の複雑化」です。相続人の一部が認知症になったり、行方不明になったりすると、成年後見人の選任や不在者財産管理人の選任など、家庭裁判所での手続きが必要となり、費用と時間が跳ね上がります。

■ 放置によるリスクと影響度

■ 問題深刻化の流れ

1. 登記の放置（費用や手間を惜しんで放置）
2. 当事者の死亡による権利の細分化・相続人の増加
3. 認知症や行方不明者の発生による手続きのストップ
4. 最終的に売却や活用が不可能な「塩漬け不動産」となる

1-3. 登記原因の記載方法：「年月日 〇〇相続、年月日 相続」のルール

《質問》数次相続で1回の登記にまとめる（中間省略登記）場合、申請書の「登記原因」はどう書けばよいのですか？

《回答》通常の相続とは異なり、「〇年〇月〇日（第1次被相続人の死亡日） Ａ（中間相続人の名前）相続、〇年〇月〇日（Ａの死亡日） 相続」というように、死亡日と相続の経緯を2段階でつなげて記載します。

【詳細な解説】

不動産登記法では、権利の移り変わりを正確に記録することが求められます。中間の登記を省略して1回で名義を変える場合でも、「誰をどう経由して最終的な相続人に権利が移ったのか」を登記簿上で明らかにするため、登記原因に中間相続人の名前を組み込むという特殊な記載方法がとられます。

■ 登記原因の記載例（Aが祖父、Bが父、Cが孫で、A→Cへ中間省略する場合）

■ 登記原因作成の流れと注意点

1. 戸籍謄本から、第1次被相続人（祖父）と中間相続人（父）の正確な死亡日を特定する。
2. 第1次被相続人の死亡日、中間相続人の氏名、中間相続人の死亡日の順に並べて「原因」を作成する。
3. この記載は一言一句正確である必要があり、日付の順番を間違えたり、中間相続人の氏名を入れ忘れたりすると、法務局で補正（修正）の対象となるため注意が必要です。

1-4. 登記先例に見る数次相続の基本構造

《質問》数次相続の登記手続きは、法律のどの部分を根拠にしているのですか？

《回答》民法の一般原則に加え、法務省から出される「登記先例（通達や回答）」が実務の強い根拠となっています。これらにより「原則は順番通りに登記を行うこと（連件申請）」が規定されています。

【詳細な解説】

不動産登記法は「権利変動の過程を忠実に公示する」という大原則があります。そのため、A→B→Cと所有権が移転した場合、Aから直接Cへ登記を移すこと（中間省略）は原則禁止です。数次相続においてもこの原則が適用されるため、実務は先例に沿って厳格に行われます。

■ 数次相続における原則と例外

■ 基本原則適用による登記の流れ

1. 登記簿上の所有者（第1次被相続人）から、第1次相続人全員へ名義変更
2. 第1次相続人（第2次被相続人）から、第2次相続人へ名義変更
3. 最終的な権利者に登記が完了

2. 中間省略登記の可否を分ける「登記先例」の具体的基準

2-1. 【最重要先例】昭和30年12月16日民事甲2670号通達の解説

《質問》数次相続でよく聞く「中間省略登記」ができる根拠は何ですか？

《回答》「昭和30年12月16日民事甲2670号通達」という最重要な登記先例が根拠です。この通達により、「中間の相続が単独相続であった場合」に限り、例外的に1回の登記で済ませることが認められています。

【詳細な解説】

この昭和30年の通達は、数次相続登記実務のバイブルとも言えるものです。本来、不動産登記は権利の移り変わりをすべて記録しなければなりませんが、中間の相続人が「1人」しかいなかった場合などは、中間の登記を省略しても実体関係と矛盾しないため、登録免許税や手間の軽減の観点から特別に認められました。

■ 昭和30年通達の要件まとめ

■ 先例適用の判断プロセス

1. 数次相続の発生状況（家系図）を整理する。
2. 中間相続人（第1次相続の承継者）が1人かどうかを確認する。
3. 1人（単独相続）であれば、この通達を根拠に中間省略登記を計画する。

2-2. 中間相続人が「一人の場合」になぜ省略が認められるのか

《質問》中間相続人が1人だと中間省略ができるのはどうしてですか？

《回答》中間相続人が1人の場合、その人以外に権利を持つ可能性のある者が存在せず、権利の所在が明白であるためです。登記簿に中間者の名前を載せなくても、最終的な権利者に不利益が生じないと解釈されています。

【詳細な解説】

「単独相続」には、最初から相続人が1人しかいなかった場合のほか、遺産分割協議によって1人がすべて相続した場合や、他の相続人が全員相続放棄をしたことによって結果的に1人になった場合も含まれます。

■ 単独相続とみなされる3つのケース

■ 省略が認められる理屈の流れ

1. 第1次相続でAからB（単独）へ権利が移転することが確定。
2. Bが死亡し、Cが権利を承継。
3. Bの権利は100%確定的であり、他に権利を主張する者がいない。
4. A→Cの直接移転登記を認めても、登記の真実性は害されない。

2-3. 中間相続人が複数で、遺産分割により一人が承継した場合の取り扱い

《質問》父が亡くなり、母と私で相続するはずでしたが、母も亡くなりました。私が全部相続する遺産分割をすれば中間省略できますか？

《回答》はい、可能です。第1次相続の相続人が複数いた場合でも、遺産分割協議を行って最終的に「中間の相続人が1人（単独相続）」になった形を作れば、例外的に中間省略登記が認められます。

【詳細な解説】

中間相続人が複数いる場合は原則として連件申請（2回登記）が必要ですが、実務上は遺産分割協議を工夫することで中間省略登記に持ち込むことが非常に多く行われます。「第1次相続について、中間相続人である亡母が単独で相続する」という遺産分割協議を、残された相続人で行うという手法です。

■ 中間複数からの遺産分割による効果

■ 遺産分割を用いた中間省略の流れ

1. 中間相続人（母）が亡くなった後、最終相続人（子）が協議を行う。
2. 「第1次相続（父）の遺産は、亡き母が取得したことにする」と合意。
3. 母が単独相続した形になり、中間省略の要件を満たす。
4. 父→子への直接の相続登記を申請。

2-4. 「相続放棄」があった場合の中間省略登記への影響

《質問》中間相続人が複数いましたが、私以外の全員が相続放棄をしました。この場合も中間省略できますか？

《回答》はい、可能です。他の相続人が家庭裁判所で正式な「相続放棄」をした結果、中間の相続人があなた1人になった場合は「単独相続」と扱われるため、中間省略登記が認められます。

【詳細な解説】

相続放棄は「初めから相続人とならなかったものとみなす（民法第939条）」という強い効力を持ちます。そのため、結果的に残った相続人が1人であれば、最初から相続人が1人だったのと同じ状態として扱われ、前述の昭和30年通達が適用されます。

■ 相続放棄と遺産分割（事実上の放棄）の違い

■ 相続放棄による中間省略適用までの流れ

1. 第1次被相続人の死亡（共同相続が発生）。
2. 相続開始を知ってから3ヶ月以内に、他の相続人が家裁で相続放棄を申述。
3. 相続放棄が受理され、中間相続人が1名のみとなる。
4. 単独相続として中間省略登記を申請（添付書類に相続放棄申述受理証明書を添付）。

2-5. 共同相続登記が既になされている場合の中間省略の可否

《質問》すでに第1次相続について、兄弟で共有名義にする登記（共同相続登記）をしてしまいました。ここから中間省略はできますか？

《回答》いいえ、できません。すでに共同相続の登記が完了してしまっている場合は、登記簿上に「複数人」の名前が載ってしまっているため、そこから遺産分割をやり直したとしても中間省略はできず、持分移転登記を行う必要があります。

【詳細な解説】

中間省略登記は、あくまで「未登記」のまま放置されている状態を一気に整理するための例外措置です。一旦、法定相続分等で共同相続の登記が実行されてしまうと、その登記を前提としてその後の権利変動（持分移転など）を記録していくしかありません。

■ 登記済みか未登記かによる手続きの違い

■ 共同相続登記済からの修正の流れ

1. 法定相続分での共同相続登記が完了している状態。
2. その後、遺産分割協議を行い、特定の1人の所有とすることに合意。
3. 他の共有者から、取得者へ向けて「遺産分割」を原因とする持分移転登記を申請。

3. 数次相続における遺産分割協議書の作成実務と先例

3-1. 中間相続人の「地位」を承継した者による遺産分割協議（最高裁判例を読み解く）

《質問》亡くなった人の代わりに遺産分割協議に参加するのは、どういう立場で参加することになるのですか？

《回答》「中間相続人の地位を承継した立場」として参加します。最高裁判所の判例に基づき、相続人は亡くなった人（中間相続人）が持っていた「遺産分割協議を行う権利」をそのまま引き継ぐと考えられています。

【詳細な解説】

数次相続における遺産分割は、単に自分の取り分を決めるだけでなく「亡くなった中間相続人が本来受け取るはずだった分」を決めるという二重の構造を持ちます。最高裁判所も、相続人は被相続人が有していた遺産分割協議の当事者たる地位を包括的に承継すると示しています。

■ 承継する権利の構造

■ 協議成立までの流れ

1. 第2次相続人が、自分自身の相続人としての立場を確認。
2. 同時に、亡き中間相続人の「代役」としての立場も認識。
3. 他の相続人と共に、第1次相続の遺産について協議し、誰が取得するかを決定する。

3-2. 遺産分割協議書への署名捺印：誰が「どの肩書き」で判を押すべきか

《質問》遺産分割協議書にサインする際、肩書きはどう書けばいいですか？

《回答》数次相続の遺産分割協議書では、署名者の立場を明確にするために「相続人兼〇〇（亡くなった方）の相続人」といったように、二重の資格（肩書き）を併記して署名・実印を押印するのが実務上の正しいルールです。

【詳細な解説】

誰の相続人として、どのような資格で協議に参加しているのかを書類上で明らかにしなければ、法務局での登記審査を通りません。この肩書きの記載ミスは、数次相続の登記において非常に多い補正（修正）対象となります。

■ 肩書きの記載例（Aが祖父、Bが父、Cが子の場合で、Aの遺産分割を行う場合）

■ 署名捺印の確認フロー

1. 協議参加者の法的地位（誰の相続人か）を相関図で確認。
2. 肩書きを正確に協議書末尾に記載。
3. 参加者全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付。

3-3. 遺産分割協議書への署名捺印：複雑な数次相続における「肩書き」の書き方

《質問》数次相続が何度も重なって関係者が多く、署名欄に書く「〇〇の相続人」という肩書きが長すぎて書ききれません。どうすればいいですか？

《回答》無理に署名欄へ長い肩書きを並べる必要はありません。司法書士なかしま事務所では、ミスを防ぐため協議書の冒頭に「各相続の発生事実と相続人」を列挙し、「上記1～〇の相続についての相続人であるA、B、Cは次のとおり遺産分割協議をした」とまとめる手法を採用しています。

【詳細な解説】

数次相続の遺産分割協議書では、誰がどの立場で参加しているのかを明確にする必要があります。一般的な解説書では、署名欄の氏名の上に「被相続人〇〇の相続人 兼 被相続人〇〇の相続人…」と全ての資格を併記するよう指導されます。しかし、この方法では相続が重なるほど記載が煩雑になり、書き間違い（登記の却下・補正事由）の原因となります。

そのため、当事務所のような数次相続の専門家は、協議書の「前文（冒頭）」を工夫することで、正確かつスマートな書類を作成しています。

■ 協議書の記載方式の比較

■ 【実務ノウハウ】経緯列挙方式による協議書作成の流れ

1. 事実の列挙（前文）：協議書の冒頭で、戸籍をもとに以下のように事実を箇条書きで定義します。１．令和〇年〇月〇日、Ａが死亡し、その相続が開始した。その相続人はＢ、Ｃである。２．令和〇年〇月〇日、Ｂが死亡し、その相続が開始した。その相続人はＤ、Ｅである。
2. 当事者の宣言：列挙した事実の後に、参加者をまとめる一文を入れます。上記１および２の相続についての相続人（またはその地位を承継した者）であるＣ、Ｄ、Ｅは、ＡおよびＢの遺産について、次のとおり遺産分割協議をした。
3. 分割内容の記載と署名捺印：誰がどの不動産を取得するかを記載し、末尾の署名欄はシンプルに「Ｃ、Ｄ、Ｅ」の氏名と実印の押印のみで仕上げます。

3-4. 中間相続人が生前に遺産分割協議を完了していた場合の登記申請

《質問》父の生前に祖父の遺産分割協議は終わっていたのですが、登記だけしていませんでした。この場合はどうなりますか？

《回答》中間相続人（父）の生前に協議が成立していた場合は、その当時の遺産分割協議書（またはそれに代わる証明書）を使って登記を行います。父が不動産を取得する合意があったのなら、父への相続登記を行ってから、現在の相続人へ登記を移します。

【詳細な解説】

生前に協議が完了し、書面（実印・印鑑証明書付き）が残っている場合は、現在の相続人が改めて第1次相続についての協議をやり直す必要はありません。残された当時の書類を「登記原因証明情報」として使用します。

■ 生前協議の有無による対応の違い

■ 生前協議が完了している場合の登記の流れ

1. 過去の遺産分割協議書と印鑑証明書（※当時のもので可の場合あり、後述）を発見。
2. その協議書に基づき、第1次被相続人から中間相続人への移転登記を申請。
3. 続いて、中間相続人から現在の相続人への移転登記を申請。

3-5. 複数の遺産分割協議を一通の書面にまとめる「包括的分割協議書」の可否

《質問》祖父の相続と父の相続、2回分の遺産分割協議書を1つの書類にまとめて作っても法務局は受け付けてくれますか？

《回答》はい、受け付けられます。関係する当事者が同じ場合などは、第1次相続と第2次相続の遺産分割協議を1通の書面にまとめること（包括的分割協議書）が実務上認められています。

【詳細な解説】

1通にまとめることで、署名捺印の手間が省け、印鑑証明書も1通（原本還付手続きをすれば使い回し可能）で済むというメリットがあります。ただし、どの遺産がどの相続によるものなのか、文面で明確に区別して記載する高度な作成技術が求められます。

■ 協議書の作成パターンの比較

■ 包括的協議書作成の流れ

1. 第1次相続、第2次相続それぞれの遺産を正確にリストアップ。
2. 協議書内で「第1次被相続人〇〇の遺産について」「第2次被相続人〇〇の遺産について」と段落を分ける。
3. 当事者全員の肩書きを網羅的に記載し、一括して署名捺印を行う。

3-6. 印鑑証明書の有効期限と数次相続における添付書類の特殊性

《質問》遺産分割協議書につける印鑑証明書に有効期限はありますか？また、昔作成した協議書の印鑑証明書は使えますか？

《回答》相続登記に添付する印鑑証明書には、原則として有効期限（作成から3ヶ月以内など）の規定はありません。したがって、生前に作成された古い遺産分割協議書に当時の印鑑証明書が添付されていれば、そのまま使用することができます。

【詳細な解説】

不動産売買（所有権移転登記）における義務者の印鑑証明書は「作成後3ヶ月以内」という厳格なルールがありますが、相続登記（遺産分割協議書への添付）においては、印鑑証明書の有効期限は設定されていません。これが数次相続において過去の書類を活用できる重要なポイントです。

■ 印鑑証明書の有効期限まとめ（登記実務）

■ 古い書類を活用する際の流れ

1. 中間相続人が生前に作成した遺産分割協議書を発見。
2. 添付されている印鑑証明書の日付を確認（古くても問題なし）。
3. その他の必要書類（現在の戸籍など）を追加で収集。
4. 法務局へ登記申請（古い協議書を原因証明情報として提出）。

4. 登記原因証明情報としての「相続関係説明図」の書き方（数次相続版）

4-1. 数次相続専用の相続関係説明図における「死亡」と「相続」の表記

《質問》数次相続の場合、相続関係説明図には「誰が相続したか」をどのように書けばよいですか？

《回答》登記を申請する名義人には「（相続）」と記載しますが、数次相続において途中で亡くなった中間相続人には、遺産分割の結果などに応じて「（死亡）」または「（遺産分割協議により相続分なし）」等と記載し、最終的な権利の帰属先を明確に書き分けます。

【詳細な解説】

相続関係説明図（相関図）は、戸籍の束の代わりとして法務局に提出する重要な書類です。通常の相続では亡くなった方に「（被相続人）」、財産を継ぐ方に「（相続）」と書きますが、数次相続では中間に位置する人の表記が複雑になります。登記官が「誰から誰へ権利が移ったのか」を一目で判断できるよう、正確な記載が求められます。

■ 登記上の結果に応じた記載の書き分け

■ 相関図作成の流れ

1. 収集したすべての戸籍を読み解き、家系図のラフを作成する。
2. 今回の登記申請で「誰が不動産を取得するのか」を確定させる。
3. 取得者には「（相続）」と記し、それ以外の関係者には理由（死亡、放棄、分割等）を付記して図面を完成させる。

4-2. 中間相続人の住所・氏名の記載が必要なケース、不要なケース

《質問》亡くなった中間相続人の住所は、相続関係説明図に書く必要がありますか？

《回答》中間省略登記を行い、中間相続人が登記簿に名前を載せない場合は、基本的に住所の記載は不要で氏名と生年月日・死亡日のみで足ります。ただし、連件申請で中間相続人への名義変更（相続登記）を入れる場合は、最後の住所を記載する必要があります。

【詳細な解説】

相関図における住所の記載は「その人を登記名義人とするかどうか」で決まります。登記名義人になる場合は、登記簿に住所が記録されるため、相関図にも住民票の除票等に基づいた正確な住所の記載が求められます。

■ 住所記載の要否まとめ

■ 記載内容の判断フロー

1. 中間省略登記が可能か（単独相続の要件を満たすか）を検討する。
2. 中間省略が可能であれば、中間相続人の住所調査（除票の取得等）と相関図への記載を省略する。
3. 連件申請が必要な場合は、中間相続人の最後の住所を調査し、相関図に「最後の住所」として記載する。

4-3. 登記官がチェックする「戸籍の連続性」と数次相続の相関

《質問》法務局の登記官は、数次相続の相関図と戸籍を見て何を一番厳しくチェックしているのですか？

《回答》最も厳しくチェックされるのは「死亡から次の相続開始までの間において、他に相続人がいなかったか（戸籍の連続性）」です。数次相続では複数の被相続人が存在するため、全員分の出生から死亡までの戸籍が途切れず繋がっているかが審査の要となります。

【詳細な解説】

数次相続の登記申請で最も多い補正（修正）指示が「戸籍の一部不足」です。例えば、第1次被相続人の戸籍は完璧でも、中間相続人（第2次被相続人）の転籍前の戸籍が1通抜けているだけで、登記はストップします。相関図は、この「連続していること」を視覚的に証明するためのツールでもあります。

■ 登記官のチェックポイント

■ 戸籍収集と相関図との突合の流れ

1. 第1次被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める。
2. 死亡した中間相続人全員の出生から死亡までの戸籍を集める。
3. 全戸籍の「編製日」と「従前戸籍の除籍日」が1日も途切れず繋がっているか確認する。
4. 繋がった情報をもとに、漏れなく相関図へ落とし込む。

4-4. 法定相続情報一覧図を数次相続で活用する際の「合体」テクニック

《質問》銀行の手続き等で便利な「法定相続情報一覧図」は、数次相続でも1枚の紙にまとめて作れますか？

《回答》はい、作成可能です。数次相続の場合、第1次被相続人と第2次被相続人の関係を1枚の図に合体させた「数次相続型の法定相続情報一覧図」を法務局に申し出ることができます。これにより、金融機関等での手続きが劇的に楽になります。

【詳細な解説】

法定相続情報証明制度を利用すれば、分厚い戸籍の束を持ち歩く必要がなくなります。数次相続においては、被相続人ごとに別々の一覧図を作成することもできますが、全体像が把握しづらいため、実務では1枚の図に合体させて作成するのが一般的です。

■ 一覧図の作成パターンの比較

■ 合体型一覧図作成の流れ

1. 被相続人（例：祖父）を中心に置き、配偶者と子（例：父）を記載する。
2. 子（父）の氏名の横に「（被相続人）」と追記し、さらにその配偶者と子（孫）を線を引いて繋げる。
3. 申出書には、申出人として現在の最終相続人（孫など）を記載し、法務局へ提出して認証を受ける。

5. 登録免許税の免税措置と実務上の計算方法

5-1. 租税特別措置法第84条の2の2第1項（中間省略時の免税）の適用条件

《質問》数次相続の登記をすると、間の人の分の登録免許税がタダになる制度があると聞きました。本当ですか？

《回答》本当です。租税特別措置法第84条の2の2第1項により、数次相続で中間相続人が登記をしないまま死亡した場合、その中間相続人名義にするための登録免許税が免税（タダ）になります。ただし、対象は「土地」のみで建物は対象外です。

【詳細な解説】

この免税措置は、未登記のまま放置される所有者不明土地問題の解決を目的として創設されました。数次相続で連件申請（A→B、B→Cと2件登記する）を行う場合、本来なら2件分の税金がかかりますが、この制度を使えば1件目（A→B）の土地の税金が免除されます。

■ 免税措置の適用条件

■ 免税適用の判断と計算の流れ

1. 対象不動産が「土地」か「建物」かを分ける（建物は通常通り0.4%課税）。
2. 連件申請の1件目（中間相続人への移転）の土地について免税を適用する。
3. 2件目（最終相続人への移転）は、土地・建物ともに通常通り0.4%で税額を計算する。

5-2. 免税を受けるための申請書への「根拠条文」記載漏れに注意

《質問》免税の条件を満たしていれば、法務局が自動的に税金を計算してタダにしてくれるのですか？

《回答》いいえ、自動では免除されません。登記申請書の「登録免許税」の欄に、免税の根拠となる条文（租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税）を自分から記載しなければ、通常通り課税されてしまいます。

【詳細な解説】

登録免許税の免税措置は、いわゆる「申告納税方式」に近く、申請人からの申し出（条文の記載）があって初めて適用されます。法務局側から「免税になりますよ」と親切に教えてくれることはないため、専門家による確実な書類作成が必須です。

■ 申請書への記載方法

■ 申請時のチェックフロー

1. 税額計算書を作成し、免税対象の土地をピックアップする。
2. 登記申請書を作成する際、登録免許税欄に指定の条文を一言一句間違えずに記載する。
3. 申請前に、課税される建物分の税額と、免税条文の記載が両立しているかを最終確認する。

5-3. 令和9年（2027年）3月31日までに延長された期限付措置と今後の展望

《質問》この登録免許税の免税措置は、いつまで利用できるのですか？

《回答》令和7年度の税制改正により適用期限が延長され、現在のところ「令和9年（2027年）3月31日」までに登記申請をしたものが免税の対象となります。期限を過ぎると原則通り課税される可能性があるため、早めの手続きをおすすめします。

【詳細な解説】

この免税措置は恒久的な法律ではなく、期間限定の「特別措置法」です。当初は平成33年（令和3年）までとされていましたが、社会的な相続登記推進の要請から何度か延長を繰り返し、直近の税制改正で令和9年3月末まで延長されました。

■ 期限に関する注意点

■ 期限を意識したスケジューリングの流れ

1. 複雑な数次相続は戸籍収集だけで数ヶ月かかることを関係者に説明する。
2. 令和9年3月の期限から逆算し、遅くとも半年前には手続きに着手する。
3. 期限内に法務局へ登記申請書を提出（受付番号を取得）する。

5-4. 相続登記義務化に伴う減免制度の最新情報

《質問》土地の評価額がすごく安い山林などでも、税金はかかるのですか？

《回答》不動産（土地）の評価額が「100万円以下」の場合、登録免許税が非課税になるという別の免税措置（租税特別措置法第84条の2の2第2項）があります。これも令和7年度税制改正で令和9年（2027年）3月末まで延長されています。

【詳細な解説】

数次相続の「中間の人の免税（1項）」とは別に、「評価額100万円以下の土地の免税（2項）」という制度があります。こちらは数次相続の中間だけでなく、最終的な相続人への名義変更であっても、土地の評価額が100万円以下であれば非課税となります。

■ 2つの免税措置（84条の2の3）の違い

■ 両制度を併用する際の流れ

1. 対象となる全土地の固定資産評価証明書を取得する。
2. 数次相続の第1次相続の登記（中間者への移転）については「第1項」を適用し全土地を免税にする。
3. 第2次相続の登記（最終相続人への移転）については、評価額100万円以下の土地だけをピックアップし「第2項」を適用して免税にする。

5-5. 市町村発行の「非課税証明書」が数次相続で役立つ場面

《質問》私道（公衆用道路）が数次相続に含まれていますが、評価額が分かりません。税金の計算はどうなりますか？

《回答》私道などで固定資産税が非課税となっている場合、市町村で「非課税証明書（近傍宅地の評価額が記載されたもの等）」を取得し、それをベースに法務局の基準に従って評価額を算出して税金を計算します。

【詳細な解説】

公衆用道路や墓地などは固定資産税が非課税ですが、登録免許税は「登記というサービスに対する手数料」であるため、原則として非課税にはならず計算が必要です（※前述の100万円以下免税に該当すれば結果的に非課税になります）。

■ 非課税物件の評価額算出方法

■ 非課税物件の登記の流れ

1. 市町村役場で名寄帳を取得し、評価額の記載がない「非課税物件」の存在を把握する。
2. 役場の窓口で、登記用として近傍宅地の価格が記載された評価証明書（または非課税証明書）を発行してもらう。
3. 司法書士が法務局の運用ルール（100分の30など）に乗っ取って課税標準額を計算し、申請書に記載する。

5-6. 【注意】「相続登記の免税」と「相続税の相次相続控除」は全く別の制度

《質問》数次相続だと税金が安くなると聞きました。「相次相続控除」という制度のことですか？

《回答》いいえ、違います。「相次相続控除」は税務署に申告する『相続税』の負担を軽くする制度です。一方、これまで解説してきた「免税措置」は、法務局に登記をする際に払う『登録免許税』を安くする制度です。管轄も目的も全く異なるため、混同しないよう注意が必要です。

【詳細な解説】

数次相続が発生すると、多くの方がインターネットで情報を調べますが、「相続税（税理士の専門分野）」と「登録免許税（司法書士の専門分野）」の情報を混同してしまうケースが後を絶ちません。

• 登録免許税の免税（第84条の2の2）： 不動産の名義変更にかかる手数料（税金）が一部タダになる制度。
• 相続税の相次相続控除： 10年以内に立て続けに相続が起き、前回の相続でも相続税を払っていた場合に、今回の相続税の額から一定額を差し引いてくれる（二重課税を防ぐ）制度。

司法書士なかしま事務所では、登記の免税手続きを完璧に行うのはもちろんのこと、相続税の申告が必要な（基礎控除を超える）お客様には、数次相続に強い地元・名古屋周辺の提携税理士をスムーズにご紹介する体制を整えています。

6. 実務で遭遇する「ニッチな特殊ケース」と先例による解決

6-1. 第1次相続人が「遺言」を残し、第2次相続が発生した場合

《質問》父が祖父の遺産を相続する前に亡くなりましたが、父は「全ての財産を母に譲る」という遺言書を残していました。祖父の遺産も母の物になりますか？

《回答》はい、基本的には母の物になります。父が持っていた「祖父の遺産を分割する権利（地位）」も遺言の対象となるため、母がその地位を引き継ぎ、他の相続人と協議を行うことになります。

【詳細な解説】

数次相続において「遺言」が絡むと、権利関係が一気に複雑化します。中間相続人（父）が残した包括的な遺言（全財産を〇〇に相続させる）がある場合、第1次被相続人（祖父）の遺産分割協議に参加する権利も、遺言で指定された人が単独で承継することになります。

■ 遺言の有無による権利承継の違い

■ 遺言が絡む数次相続の解決フロー

1. 中間相続人が残した遺言書の内容を確認（公正証書か、自筆証書の場合は検認済か）。
2. 遺言の効力により、誰が「中間相続人の地位」を承継したかを特定。
3. 地位を承継した者と、第1次相続の他の当事者で遺産分割協議を行う。

6-2. 数次相続の途中で「特別受益者」や「寄与分」が主張されたら

《質問》数次相続で昔の遺産分けの話し合いをしていますが、伯父が「生前に多額の援助（特別受益）を受けていた」と主張する人がいます。どう扱えばいいですか？

《回答》特別受益や寄与分は、数次相続であっても主張することが可能です。ただし、数十年単位で時間が経過していることが多いため、証拠の収集が困難であり、当事者間の合意（遺産分割協議）で解決できなければ家庭裁判所の調停に委ねることになります。

【詳細な解説】

特別受益（生前贈与など）や寄与分（親の介護など）は、相続人間の不公平を是正する制度です。数次相続においてこれらが主張されると、当時の被相続人の財産状況や援助の事実を証明する必要があり、実務上は極めて難航するケースの筆頭です。

■ 特別受益・寄与分を考慮した協議のポイント

■ 揉めた場合の手続きの流れ

1. 当事者間で特別受益・寄与分の主張が対立し、協議がまとまらない。
2. 弁護士などの代理人を立てるか、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てる。
3. 調停委員を交えて話し合い、それでもまとまらなければ「審判」で裁判官が決定を下す。

6-3. 行方不明の中間相続人がいる場合の「不在者財産管理人」選任

《質問》叔父が数十年音信不通で行方が分かりません。数次相続の遺産分割協議は進められますか？

《回答》行方不明のままでは協議ができません。家庭裁判所に申し立てて叔父の代わりとなる「不在者財産管理人」を選任してもらい、その管理人が叔父に代わって遺産分割協議に参加することで手続きを進められます。

【詳細な解説】

遺産分割協議は「当事者全員」の合意が絶対条件です。1人でも欠けると無効になります。数次相続のように関係者が多くなると、連絡の取れない人が発生する確率が高まります。この場合、法的手続きを踏んで代役を立てる必要があります。

■ 不在者財産管理人選任の概要

■ 行方不明者がいる場合の解決フロー

1. 戸籍の附票等を取り寄せ、行方不明者の最後の住所に手紙を送るなど捜索を試みる。
2. 発見できなければ、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任申立てを行う。
3. 選任された管理人が、家裁から「遺産分割協議をしてよい」という許可（権限外行為許可）をもらう。
4. 管理人を交えて協議を成立させ、登記を申請する。

6-4. 認知症の中間相続人の権利を「成年後見人」が代行する場合の利益相反

《質問》母が重度の認知症です。父が亡くなり、その後祖父も亡くなった数次相続の手続きで、私が母の成年後見人になれば協議できますか？

《回答》あなたが成年後見人になることは可能ですが、あなた自身も相続人である場合、母とあなたとで遺産を分け合うことになり「利益相反（りえきそうはん）」が生じます。そのため、協議のためだけに母の代役となる「特別代理人」を家庭裁判所に選んでもらう必要があります。

【詳細な解説】

認知症で意思能力がない方は、自ら遺産分割協議を行うことができません。成年後見制度を利用しますが、後見人と本人が共に同じ相続の当事者になる場合、後見人が自分の取り分を多くして本人の利益を害する危険性があるため、法律で厳格な制限が設けられています。

■ 利益相反となるケースと対策

■ 特別代理人選任から登記までの流れ

1. 母の成年後見開始の申立てを行い、後見人が選任される。
2. 利益相反が生じるため、家庭裁判所に「特別代理人（親戚の叔母など利害関係のない人）」の選任を申し立てる（※この時、家裁に遺産分割協議書の案を提出し、母の取り分が法定相続分以上確保されているかを審査される）。
3. 選任された特別代理人が母に代わって遺産分割協議書に署名捺印し、登記を申請する。

6-5. 外国籍となった相続人が含まれる数次相続のサイン証明実務

《質問》相続人の1人がアメリカに帰化してアメリカ国籍になっています。日本の戸籍や印鑑証明書がありませんが、どうやって登記するのですか？

《回答》外国籍の方は日本の戸籍・印鑑証明書がないため、居住国の日本領事館や現地の公証人（Notary Public）の面前で署名を行い、それが本人のものであると証明してもらう「サイン証明書（署名証明書）」や「宣誓供述書」を取得して代用します。

【詳細な解説】

数次相続で世代を跨ぐと、国際結婚や海外移住により外国籍となった相続人が登場することが珍しくありません。日本の厳格な印鑑証明制度に代わる国際的な証明手続きを的確に案内し、現地から書類を取り寄せる高度な対応力が司法書士に求められます。

■ 外国籍・海外居住者の代替書類

■ 海外からの書類手配の流れ

1. 日本の司法書士が遺産分割協議書（またはそれに代わる証明書）を日本語で作成し、海外の相続人へ郵送またはメールで送る。
2. 海外の相続人が、現地の公証人役場（または日本領事館）へ書類を持参する。
3. 公証人の目の前で書類にサイン（署名）をし、公証人から「間違いなく本人がサインした」という証明のシールやスタンプをもらう。
4. 証明済みの原本を日本へ国際郵便で返送してもらい、登記に添付する（※外国語の証明書には、日本語の訳文を付ける必要があります）。

6-6. 中間相続人に「未成年者」が含まれる場合の特別代理人選任

《質問》夫が若くして亡くなり、その後に夫の父（義父）も亡くなりました。私（妻）と中学生の子どもで遺産分割協議をする必要がありますか？

《回答》はい、必要です。ただし、親権者であるあなた（妻）と子どもが一緒に遺産分割協議を行うことは法律上「利益相反（お互いの利益がぶつかること）」となるため、家庭裁判所に申し立てて、子どもの代役となる「特別代理人」を選任してもらう必要があります。

【詳細な解説】

数次相続では、親が先に亡くなり、幼い孫が祖父母の相続分を代襲・承継するケースがよくあります。通常、未成年者の法律行為は親権者が代わりに行いますが、遺産分割のように「親の取り分が増えれば、子どもの取り分が減る」という関係にある場合、親が子どもの権利を不当に奪うことを防ぐため、親権者は代理人になれません。

■ 特別代理人選任の流れ

1. 子どもの住所地を管轄する家庭裁判所（名古屋家裁など）へ「特別代理人選任申立」を行う。
2. 申立の際、誰がどの遺産を取得するかの「遺産分割協議書の案」を裁判所に提出し、子どもの権利（法定相続分など）が不当に害されていないかチェックを受ける。
3. 問題がなければ、特別代理人（親戚の叔父・叔母や、司法書士などの専門家）が選任される。
4. 選任された特別代理人と他の相続人で協議書に実印を押し、登記を申請する。

7. 消失した戸籍・除籍への対応（登記不能を防ぐ実務）

7-1. 告知：役所の保存期間経過で「除籍謄本」が出ない場合の対処法

《質問》祖父の古い戸籍を取ろうとしたら、役所から「保存期間が過ぎて廃棄された」と言われました。もう登記はできないのでしょうか？

《回答》登記は可能です。役所が発行する「廃棄済証明書（または告知書）」を取得し、残りの戸籍と合わせて法務局へ提出することで、不足分を補う特例的な手続きが認められています。

【詳細な解説】

戸籍（除籍）には保存期間があり、平成22年の法改正以前は「80年」でした（現在は150年）。そのため、明治・大正時代に亡くなった方の数次相続では、戸籍が廃棄されていたり、戦災や火災で焼失したりして「物理的に取得できない」ケースが頻発します。この場合、戸籍が取れない正当な理由を証明することで登記を進めます。

■ 戸籍が取得できない主な理由と証明書

■ 廃棄発覚からの対応フロー

1. 役所で「保存期間経過のため交付できない」旨を告げられる。
2. その窓口で「廃棄済証明書（告知書）」の発行を請求する。
3. 発行された証明書と、取得できた範囲の戸籍をすべてまとめる。
4. 後述する「上申書」を作成し、代替書類として法務局へ提出する準備をする。

7-2. 登記先例：廃棄済証明書と「権利に関する上申書」のセット

《質問》「上申書」というものを提出すればよいと聞きましたが、どのような内容を書けばいいのですか？

《回答》「今回提出した戸籍に記載されている者以外に、相続人は一切存在しない」と法務局の登記官に誓約する内容を記載します。戸籍が途切れている空白期間に、隠し子などの未知の相続人がいないことを、相続人自身が保証する書類です。

【詳細な解説】

登記先例（昭和44年3月3日民事甲第373号回答など）により、戸籍が廃棄されて連続性が証明できない場合は、「他に相続人がいないことの証明書（上申書）」を添付すればよいとされています。この上申書は自己申告ですが、虚偽があれば重い法的責任を問われる重要な書類です。

■ 上申書と廃棄証明書の役割

■ 上申書作成から提出までの流れ

1. 司法書士が登記先例に基づき、上申書の文面（ひな形）を作成する。
2. 上申書に、現在の相続人全員が署名し、実印を押印する。
3. 全員の印鑑証明書（※遺産分割協議書の印鑑証明書と兼用可）を用意する。
4. 廃棄済証明書とセットにして法務局へ提出する。

7-3. 上申書に実印を押すべき「相続人全員」の範囲

《質問》戸籍が出ない場合の上申書には、誰の実印が必要ですか？遺産を相続する私1人だけでもいいですか？

《回答》あなた1人では不十分です。上申書には、数次相続によって権利を引き継いだ「現在の最終的な相続人全員」の署名と実印の押印が必要です。

【詳細な解説】

数次相続において、特定の不動産を1人が相続する遺産分割協議が成立していたとしても、上申書には「その協議に参加した相続人全員（＝他に相続人がいないことを客観的に証明できる立場にある全員）」の関与が求められます。これが不足すると、法務局は登記を受け付けません。

■ 書類別の「印鑑が必要な人」の比較

■ 全員の印鑑を集める際の注意点

1. 遺産分割協議書を回覧・郵送するタイミングで、必ず上申書も同封する。
2. 「上申書にも実印が必要」であることを事前に手紙等で丁寧に説明する。
3. 漏れなく全員の実印と印鑑証明書が揃っているか、返送時に厳重にチェックする。

7-4. 固定資産評価証明書や名寄帳から遡る所有者特定のコツ

《質問》曽祖父の代から放置されている土地があるらしいのですが、地番も分からず、本当に曽祖父の名義かも分かりません。どう調べればいいですか？

《回答》不動産があると思われる市区町村の役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取得し、曽祖父や祖父の名前で課税されている物件を洗い出します。課税されていれば、その情報をもとに法務局で登記簿謄本を取得し、所有者を特定します。

【詳細な解説】

数次相続が長く放置されていると、「どこに・誰の名義の不動産があるか」すら分からないケースが多々あります。登記簿上の住所と曽祖父の最後の住所（戸籍の附票など）が繋がらない「住所の沿革がつかない」問題も生じやすいため、役所の課税台帳から手がかりを探るのが実務の基本です。

■ 所有者特定のための調査ツール

■ 所有者特定から住所証明までの流れ

1. 役所で亡き曽祖父・祖父名義の名寄帳を取得し、地番を特定。
2. 法務局でその地番の登記簿謄本を取り、登記名義人（曽祖父）の住所・氏名を確認。
3. 曽祖父の戸籍（除籍）や戸籍の附票を取り寄せ、登記簿の住所と一致するか確認。
4. 住所が繋がらない場合は、不在籍・不在住証明書や権利証（登記済証）などを法務局へ提出し、同一人物であることを証明する。

8. 名古屋市・尾張地方特有の相続登記事情

8-1. 名古屋法務局管内（本局・各支局）での数次相続登記の運用

《質問》登記の手続きは全国どこでも完全に同じですか？

《回答》法律は全国共通ですが、名古屋法務局の本局や各支局（春日井支局、名東出張所など）によって、古い登記先例の解釈や、事前相談の運用ルール（ローカルルール）が若干異なる場合があります。

【詳細な解説】

数次相続のような複雑な案件では、登記官の裁量による判断が求められる場面があります。例えば「戸籍が廃棄されている場合の上申書の文言」や「包括的遺産分割協議書の書き方」について、管轄法務局ごとに好まれる書式や厳しさが異なるのが実情です。地元に密着した司法書士は、これらのローカルルールを熟知しています。

■ 管轄による運用対応のポイント

8-2. 春日井市・瀬戸市など旧家が多い地域での「明治・大正からの数次相続」

《質問》瀬戸市にある本家の土地が、明治時代に亡くなった高祖父の名義のままでした。今の法律で平等に分けるのですか？

《回答》いいえ、昭和22年（1947年）5月2日より前に開始した相続には「旧民法」が適用されます。そのため、長男が単独で家督を継ぐ「家督相続（かとくそうぞく）」という古い法律に基づいて、当時の当主へ名義を移す手続きから始める必要があります。

【詳細な解説】

春日井市や瀬戸市など、歴史ある旧家や農地が多い地域では、数世代にわたる未登記物件がよく発見されます。相続は「亡くなった当時の法律」が適用されるため、古い数次相続を解きほぐすには、新民法だけでなく旧民法（家督相続制度）の深い知識が不可欠です。

■ 適用される法律の違い

8-3. 長久手市・日進市など区画整理地における数次相続と登記名義

《質問》長久手市で土地区画整理事業中の土地を数次相続しました。何か特別な手続きが必要ですか？

《回答》区画整理中の土地（仮換地など）は、事業の進捗状況（換地処分が終わっているかどうか）によって、法務局での相続登記のやり方や、市町村・区画整理組合への届出事項が複雑に変わります。

【詳細な解説】

長久手市や日進市のように都市開発が盛んなエリアでは、登記簿上の土地（従前地）と、実際に今使っている土地（仮換地）の面積や形状が異なる期間が長く続きます。この期間中に数次相続が発生すると、実態の権利関係と登記簿をすり合わせる高度な専門知識が要求されます。

■ 区画整理地の相続手続きの注意点

1. 換地処分前： 登記簿上の古い地番（従前地）で相続登記を行い、別途、区画整理組合等へ「権利者の変更届（相続の届出）」を提出する。
2. 保留地の場合： 保留地は登記簿が存在しないため、区画整理組合の台帳上の名義変更（承継手続き）のみを行う。
3. 清算金の扱い： 遺産分割協議書において、将来発生するかもしれない清算金（徴収・交付）を誰が負担/取得するのか明記しておく。

8-4. 尾張旭市・尾張地方の自治体による空き家対策と相続登記の関係

《質問》尾張旭市の実家が空き家で、数次相続のまま放置しています。放っておくとどうなりますか？

《回答》自治体から「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇措置が外れて税金が最大6倍に跳ね上がる恐れがあります。また、解体や売却をするにも、まず相続登記を完了させて所有者を確定させなければ一切前に進めません。

【詳細な解説】

尾張地方の各自治体は、空き家対策特別措置法に基づき、危険な空き家への指導を強化しています。相続登記が義務化された現在、数次相続で放置された空き家は「過料（罰金）」と「固定資産税の増税」というダブルのペナルティを受けるリスクがあります。

■ 空き家放置の負の連鎖

1. 数次相続を放置し、誰の所有物か曖昧なまま空き家が老朽化。
2. 市から指導が入り「特定空家」に指定され、固定資産税が約6倍になる。
3. 慌てて売却や解体（自治体の補助金申請など）をしようとする。
4. しかし、相続登記が未了のため、売買契約も補助金申請もできず八方塞がりになる。

9. 司法書士なかしま事務所が選ばれる理由とサポート体制

9-1. 複雑な家系図を解読する「数次相続専門」の調査力

《質問》祖父の兄弟など、面識のない親戚を含めると相続人が30人以上になりそうです。こんな複雑なケースでも依頼できますか？

《回答》安心してお任せください。当事務所は数次相続の実績が豊富で、数十名規模の複雑な家系図の解読や、行方不明者がいる難解なケースの調査・解決を最も得意としています。

【詳細な解説】

相続人が増えれば増えるほど、誰か1人でも見落とせば遺産分割協議はすべて無効（やり直し）となります。当事務所では、古い戸籍特有の「くずし字」の判読や、旧民法・新民法の適用関係を正確に読み解き、完璧な相続関係説明図を作成し、絶対にミスが許されない土台を構築します。

9-2. 遠方の戸籍収集も全国対応：司法書士職権請求のメリット

《質問》北海道や九州など、全国各地に散らばった戸籍も自分で集めないといけませんか？

《回答》お客様が役所へ足を運ぶ必要は一切ありません。司法書士には、業務に必要な戸籍や住民票を職権で全国の役所から直接取り寄せる権限があるため、すべて丸ごと代行いたします。

【詳細な解説】

数次相続の戸籍収集は、転籍を繰り返していると全国の役所へ何十通も定額小為替を送って郵送請求する過酷な作業となります。当事務所にご依頼いただければ、この膨大でストレスのかかる作業をすべてプロフェッショナルが代行し、迅速に必要な書類を整えます。

9-3.明快な料金体系：数次相続の加算報酬についての透明性

《質問》数次相続は手続きが大変そうなので、あとから高額な費用を請求されないか不安です。具体的な費用の目安はありますか？

《回答》ご安心ください。当事務所では、ご契約前に必ず無料でお見積もりをご提示します。一般的な数次相続登記の司法書士報酬の相場は「10万円〜15万円程度（通常の相続登記に数万円が加算された額）」ですが、戸籍の収集通数や相続人の数によって変動するため、事前に明確な基準をご説明し、不明瞭な追加請求は一切行いません。

【詳細な解説】

数次相続は通常の相続登記（相場7万〜10万円前後）に比べ、収集する戸籍の量が2倍〜3倍になり、作成する相続関係説明図や遺産分割協議書の複雑さも跳ね上がります。そのため、ほとんどの司法書士事務所で「基本料金 ＋ 加算料金（相続が1回重なるごとに〇万円、相続人が〇名を超えるごとに〇円）」という料金体系が取られています。

当事務所では、「どの手続きに・なぜその費用がかかるのか」をお客様が完全に納得できるよう、明快で透明性の高い料金テーブルをご用意しています。実費（役所に払う戸籍代や、法務局に払う登録免許税）も含めた総額を事前にお伝えし、お客様の金銭的な不安を解消した上で手続きをスタートします。

お問合せ・事務所アクセスなど

事務所はどこにありますか？

〒464-0093
名古屋市千種区茶屋坂通二丁目６９番地
茶屋ケ坂パークマンション５０４
になります。
▶Googleマップ
▶最寄りの駐車場

１階にオートロックがありますので、504[呼]を押してください。

認定司法書士ですか？

はい。司法書士中嶋剛士は、愛知県司法書士会所属の認定司法書士です。

※愛知県司法書士会のHP。会員番号1924、認定番号1318043。

まずは「無料相談」でも大丈夫ですか？

はい。初回のみ無料相談とさせていただいております。
ぜひ、司法書士なかしま事務所までご連絡ください。

※１　当事務所は、相続登記・遺言・相続対策・遺産承継業務・相続放棄を含む相続業務に１５年以上のキャリアをもつ司法書士中嶋剛士が電話相談・面談、業務終了まで直接皆様の担当をさせて頂きます。安心してお任せ頂けたらと思います。

※２　当事務所では相続に関する相談は初回無料です。もし相談をご希望の皆様は、下記をクリックして気軽にお問合せ（メール・LINE・電話）ください。

お気軽にお問い合わせください。052-737-1666受付時間 9:30-19:30 [ 土・日・祝日も可 ]

メール・LINEでのご予約・お問い合わせはこちら お気軽にご連絡ください。

解説者「司法書士 中嶋 剛士」のプロフィール

「司法書士なかしま事務所」代表司法書士
名古屋市の法務大臣認定司法書士
依頼は“相続・相続対策”と“借金問題”が中心
司法書士実務は2011年から
特別研修のチューターを4年経験
テレビ出演：2021年3月30日：CBCテレビ[チャント！]
登録番号　愛知　第1924号
簡裁訴訟代理等関係業務　認定番号　第1318043号